■ "기일에 잔금 미지급시 자동해약 된다"는 특약의 의미

[운영자]

■ "기일에 잔금 미지급시 자동해약 된다"는 특약의 의미

부동산 매매 혹은 임대차 계약을 체결하면서 잔금일에 잔금을 지급하지  않으면 체결한 계약은 자동으로 해지 된다라고 체결한 계약에 대해 유효한지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

한 사례를 에서 “매수인은 매도인에게 계약서상 기재된 잔금지급기일에 잔금을 지급하기 어렵다고 통지했고 잔금지급기일을 한차례 연기해 줄 것을 사정하여. 결국 매도인은 매수인의 요구대로 잔금지급기일을 연기하는 대신 연기된 잔금지급기일에도 매수인이가 지정된 계좌로 잔금을 지급하지 못할 경우 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류 등의 제공 없이 계약이 자동해약 된다". 는 내용의 특약을 추가로 작성했습니다. 연기된 잔금지급기일에도 잔금을 지급하지 못할 경우 이 사건 매매계약은 자동해약 된다는 특약은 유효할까?

채무자의 채무불이행이 있을 경우 채권자의 특별한 의사표시가 없더라도 당연히 계약의 효력을 잃게 하고 채무자의 계약상의 권리를 상실하게 하는 취지의 조항을 실권약관이라고 합니다. 일반적으로 이행지체라는 채무불이행 유형으로 채권자가 계약 해제권을 행사하고자 한다면 3가지가 요구됩니다. 상대방의 이행지체가 있고, 이행최고 및 최고기간내 상대방의 불이행, 해제의 의사표시라는 요건을 갖춰야 하는 것입니다. 실권약관은 이 요건을 완화하기 위한 약정입니다.

그런데 선이행의무인 중도금지급의무와 달리 잔금지급의무는 일반적으로 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있습니다. 동시이행관계에 있는 채무의 경우 상대방에 대한 자기채무의 이행 또는 이행제공이 있어야 위 3가지 조건 중 상대방의 이행지체를 충족할 수 있어 반드시 자기채무의 이행 또는 이행제공이 있어야 합니다.

이는 대법원 판례가 일관되게 판시하는 내용이기도 합니다. 즉 부동산 매매계약에 있어 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해 매수인에게 알리는 등 이행의 제공으로 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 한다는 것입니다. 또 매수인이 그 약정기한을 도과한 것만으로는 대금미지급으로 계약이 자동 해제된다고는 볼 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

사안은 정해진 잔대금지급기일에 지급을 못하고 지급기일을 연기해 주면서 별도의 자동해약 특약을 한 경우. 이 경우에도 매도인은 자기채무인 소유권이전등기의무를 이행제공해야만 해제가 가능한 걸까?

판례는 매도인이 자기 채무의 이행제공 없이 해제할 수 있는 특별한 경우라면 예외를 인정하기도 합니다. 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖췄는지 여부를 묻지 않고 매수인의 잔금지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 한 경우와 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대해 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 경우입니다.

이 경우는 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 매도인의 자기채무 이행제공 없이도 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 봤습니다.

따라서 사례에서는 연기된 잔금지급기일에는 매도자가 소유권이전등기에 필요한 서류 제공을 할 필요 없이, 매수인은 지정계좌로 잔금을 지급해야 하고 그렇지 않을 경우 자동해약이 된다는 특약에 합의했기 때문에 매도인은 매수자가 연기된 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못할 경우 특약에 따라 반대 채무의 이행 없이도 자동해약을 주장할 수 있습니다.

※ 참조

▶ 실권 약관[失權約款][해제조건]

[법률] 채무자가 채무를 이행하지 않을 때에 당연히 계약은 효력을 잃게 되며, 그와 관련된 모든 계약상의 권리도 잃는다는 뜻을 정하는 약관.

■ 민법 제536조(동시이행의 항변권) 

①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

■ 민법 제543조(해지, 해제권) 

①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

■ 민법 제544조(이행지체와 해제) 

당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

■ 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결

[소유권이전등기][공1991.10.1.(905),2347]

【판시사항】

가. 사해행위취소청구소송의 피고적격

나. 매수인의 중도금 지급의무 불 이행시 매매계약을 무효로 한다는 특약이 있는 경우 그 불이행 자체로써 계약이 자동적으로 해제되는지 여부(적극)

【판결요지】

가. 채권자가 채권자취소권을 행사하려면 사해행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자를 상대로 그 법률행위의 취소를 청구하는 소송을 제기하여야 되는 것으로서, 채무자를 상대로 그 소송을 제기할 수는 없다.

나. 매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 그 계약을 무효로 한다고 하는 특약이 있는 경우 매수인이 약정한대로 중도금을 지급하지 아니하면(해제의 의사표시를 요하지 않고) 그 불이행 자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것이라고 보아야 한다.

【참조조문】

가.민법 제406조 나. 제544조

【참조판례】

가. 대법원 1974.7.26. 선고 73다1954 판결
1988.2.23. 선고 87다카1586 판결(공1988, 584)
나. 대법원 1980.2.12. 선고 79다2035 판결(공1980, 12684)
1988.12.20. 선고 88다카132 판결(공1989, 195)

【전 문】

【원고,상고인】 원고 1 외 3인 원고들 소송대리인 변호사 차상근

【피고,피상고인】 피고 소송대리인 변호사 김숙현

【원심판결】 서울고등법원 1991.3.21. 선고 90나25494 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 원고들 소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단.

원심은, 피고를 대리한 소외 1이 1988.9.29. 원고들에게 피고의 소유인 이 사건 토지와 그 지상의 가옥 2동, 축사 1동 및 전화 1대 등을 대금 168,000,000원에 매도한 사실을 인정한 다음, 원고가 피고를 상대로 위 매매를 원인으로 이 사건 토지의 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 청구에 대하여판단하기를, 피고가 이 사건 소송이 계속중이던 1990.9.7(6.7의 오기임이 분명하다) 소외 2에게 이 사건 토지를 매도하고 6.9. 위 소외 2의 명의로 소유권이전등기를 하여 준 사실을 인정할 수 있으므로, 위 소외 2 명의의 소유권이전등기가 원인이 무효인 등기라는 등의 특단의 사정이 있음이 인정되지 않는 이 사건에 있어서, 피고의 원고들에 대한 소유권이전등기의무는 이행이 불가능하게 되었다고 할 것이라는 이유로, 피고의 이 점에 관한 항변을 받아들여 원고의 위 청구를 기각하였는 바, 관계증거와 기록에 의하면, 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 위 소외 2 명의의 소유권이전등기가 원인이 무효인 등기라고 볼만한 특별한 사정이 있는지의 여부에 대하여 심리를 제대로 하지 못한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지는 이유가 없다.

2. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단.

채권자가 채권자취소권을 행사하려면 사해행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자를 상대로 그 법률행위의 취소를 청구하는 소송을 제기하여야 되는것으로서, 채무자를 상대로 그 소송을 제기할 수는 없다는 것이 당원의 확립된 판례가 취하여 온 견해로서( 당원 1961.11.9. 선고 4293민상263 판결; 1965.9.7. 선고 65다1481 판결; 1967.12.26. 선고 67다1839 판결; 1988.2.23. 선고 87다카1586 판결 등 참조), 이와같은 의견을 변경할 필요가 있다고 인정되지 않으므로, 이와 견해를 같이한 원심판결에 사해행위취소소송의 당사자적격에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 취지의 논지도 받아들일 것이 못된다.

3. 같은 상고이유 제3점에 대한 판단.

원심은, 원고들이 1988.9.29. 피고와 이 사건 토지 등을 매수하기로 매매계약을 체결할 당시, 매매대금의 지급방법에 관하여 계약당일 계약금으로 금 17,000,000원, 10.25. 중도금으로 금 80,000,000원, 11.20. 잔금 71,000,000원을 각 지급하기로 약정한 후, 계약당일 피고의 대리인인 위 소외 1에게 계약금 17,000,000원을 지급하였으나, 중도금지급기일까지 중도금을 다 준비하지 못하게 되자, 중도금지급기일인 1988.10.25. 원고 2가 나머지 원고들을 대리하여 위 소외 1에게 중도금 중 금 10,000,000원만을 지급하면서, 나머지 중도금 70,000,000원을 11.5.까지 지급하되 만일 하루라도 지연할 때에는 위 매매계약을 무효로 하고, 이미 지급한 계약금 17,000,000원과 중도금 10,000,000원은 포기하겠다는 취지의 각서를 작성하여 교부한 사실, 피고는 그 후 원고들이 11.5.까지 나머지 중도금 70,000,000원을 지급하지 않자 11.7. 원고 2에게 위 매매계약을 해제한다는 의사를 표시한 사실, 원고들은 이 사건 소송을 제기한 후인 1989.9.21.에야 금 70,000,000원을 피고에게 변제공탁한 사실 등을 인정한 다음, 매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 그 계약을 무효로 한다고 하는 특약이 있는 경우 매수인이 약정한 대로 중도금을 지급하지 아니하면 그 불이행 자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것이라고 보아야 할 것이므로( 대법원 1988.12.20. 선고88다카132 판결 참조), 위 매매계약은 원고들이 1988.11.5.까지 피고에게 나머지 중도금 70,000,000원을 지급하지 않음으로써 피고의 해제의 의사표시를 요하지 않고 위 일자에 자동적으로 해제되었다고 보아야 할 것이라고 판단하고 나서, 부가하여 가사 피고가 위 매매계약을 해제하려면 따로 해제의 의사표시를 하여야 한다고 보더라도, 피고는 1988.11.7. 원고들을 대리한 원고 2에게 해제의 의사를 표시하였을 뿐 아니라, 피고가 이 사건 소송에 응하여 1989.8.14.자 답변서로 위 매매계약을 해제할 의사를 표시하였는데 그 답변서가 원고들의 소송대리인에게 9.6. 송달되었음이 기록상 명백하므로, 위 매매계약은 늦어도 원고들이 나머지 중도금 70,000,000원을 공탁하기 전인 9.6. 적법하게 해제되었다고 할 것이라고 판단하였다.

소론은 요컨대 위 매매계약이 1988.9.6. 적법하게 해제되었다고 본 원심의 부가적, 가정적 판단에 계약의 해제에 관한 법리나 해제권의 불가분성에 관한법리를 오해한 위법이 있다고 주장하는 것에 지나지 않는바, 원심의 위와 같은 부가적, 가정적 판단에 소론과 같은 위법이 있다고 하더라도, 원심판결의 결론에 영향을 미칠 수 없는 것이므로, 논지도 받아들일 것이 못된다.

4. 같은 상고이유 제4점에 대한 판단.

소론이 지적하는 점들에 관한 원심의 인정판단은, 원심판결이 설시한 증거관계에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 채증법칙을 위반한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 결국 원심의 전권에 속하는 증거의 취사판단과 사실의 인정을 비난하는 것에 지나지 않아 받아들일 수 없다.

5. 그러므로 원고들의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치 되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   윤관(재판장) 최재호 김주한 김용준

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대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결

[부동산소유권이전등기말소등][공1998.7.15.(62),1878]

【판시사항】

[1] 부동산 매매계약시 매수인이 잔대금을 지급기일까지 지급하지 못하면 그 계약이 자동해제된다는 취지의 약정이 있는 경우, 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금 지급기일에 자기 채무의 이행을 제공하여야 하는지 여부(적극)

[2] 매수인이 전매 목적하에 매도인으로부터 직접 제3자 명의로 소유권이전등기절차를 마치려고 한 경우, 매도인이 매수인란 공란의 인감증명서를 제공한 것이 적법한 이행의 제공인지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.

[2] 매수인이 제3자에게 전매하려는 목적하에 직접 제3자 명의로 소유권이전등기절차를 마치려 하였다고 하더라도 매수인란이 공란으로 된 인감증명서만로는 어느 누구 명의이든지 간에 소유권이전등기절차를 마치는 것이 불가능하므로 위 서류만으로는 이행의 제공을 하였다고 보기 어렵다.

【참조조문】

[1] 민법 제544조[2] 민법 제544조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결(공1994상, 509)

[1] 대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카28891 판결(공1989, 1294)
대법원 1992. 7. 24. 선고 91다15614 판결(공1992, 2514)
대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결(공1994하, 2613)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김형기)

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 한경국)

【원심판결】 서울지법 1997. 11. 14. 선고 97나14551 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유와 상고이유보충서 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다.

1. 제1점에 대하여

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결, 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 등 참조).

원심이 그 내세운 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 부동산 매매계약의 잔대금 지급기일인 1996. 4. 30.까지 잔대금을 지급하지 않아 그 지급기일을 같은 해 5. 13.까지 연기하여 주면서 그 때까지 잔대금을 지급하지 않으면 별도의 통지 없이 매매계약이 해제되는 것으로 하기로 약정하였는데 원고가 결국 같은 해 5. 13.까지 잔대금 지급채무를 불이행함으로써 이 사건 매매계약은 적법히 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 원고가 연기된 지급기일까지 잔대금을 피고에게 지급하지 못한 사실은 인정되나, 이 사건 부동산 매매에 관하여 원고가 피고로부터 부동산매도용 인감증명서, 등기권리증, 위임장 등 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 제공받음이 없이 위 잔대금을 같은 해 5. 13.까지 무조건적으로 지급하기로 약정하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로 원고의 잔대금 지급의무와 피고의 소유권이전 등기서류의 제공의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 할 것인데, 피고 제출의 전 증거에 의하더라도 피고는 당초의 잔대금 지급기일인 같은 해 4. 30.에는 위와 같은 서류를 전혀 준비하지 않았고, 그 후 다시 정한 잔대금 지급기일인 같은 해 5. 13.에도 매수인란이 공란으로 된 자신의 인감증명서와 주민등록등본만을 준비하고 있었을 뿐 달리 원고에게 부동산의 소유권이전등기절차를 이행할 서류들을 준비하고 있었음을 인정할 증거가 없으므로 피고가 자신의 의무이행의 제공을 하지 아니한 이상 단지 잔대금 지급기일이 도과되었다는 이유만으로는 위 계약의 해제사유가 발생한 것으로 볼 수 없다고 판단하였는바, 기록과 앞서 본 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 인정과 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 제2점에 대하여

원심이, 원고가 매매계약시부터 이 사건 부동산을 매수하여 제3자에게 전매한다고 하여왔기 때문에 피고측으로서는 원고가 누구에게 이전하여 줄지 몰라 매수인란을 공란으로 한 인감증명서를 발급받은 것이므로 위 인감증명서와 주민등록등본만으로도 적법하게 이행의 제공을 한 것으로 보아야 한다는 피고의 주장에 대하여, 가령 원고가 제3자에게 전매하려는 목적하에 직접 제3자 명의로 소유권이전등기절차를 마치려 하였다고 하더라도 매수인란이 공란으로 된 위 인감증명서만으로는 어느 누구 명의이든지 간에 소유권이전등기절차를 마치는 것이 불가능하므로 위와 같은 서류만으로는 이행의 제공을 하였다고 보기 어렵다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였는바, 기록 및 인감증명법시행령 제13조 제2항의 규정에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 옳다고 여겨지고(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 참조), 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈