계약서작성할 때 참고사항

[곰보빵]

계약서는 6하원칙에 입각, 당사자가 누구이며 어떠한 내용의 권리. 의무가 어떻게 처분되며 어떻게 이행될 것인가가 나타나 있어야 한다.

당사자의 의사표시를 구체적으로 표시하기 위하여 정확 · 간결 · 평이 · 명료하게 표현한다.
또한 아래의 주의사항을 참고하여 작성한다.

- 대상물건(목적물 및 부대시설)을 명확하게 표시한다.
- 등기 또는 등록을 필요로 하는 물건은 공부 기재내용과 동일하게 정확히 표시한다.
- 공부와 실제현황이 상이할 경우에는 병기하고 거래대상 물건을 명확하게 한다
- 공부상 표시물건의 일부만이 계약대상일 경우는 명시하고 도면을 첨부한다.
- 변조가 가능한 아라비아 숫자는 한자 또는 한글로 표시한다.

(1) 계약의 기본요건

계약은 기본적으로 계약당사자, 계약내용, 계약성립년월일, 그리고 계약당사자의 서명날인 4가지를 필요로 하고 있다.

계약내용으로서는 계약목적, 이행조건, 이행기일, 불이행의 경우의 조치 등을 분명히 해야 한다. 계약에 대한 법률의 규정은 당사자 간에 특약이 없었을 경우에만 적용되는 것이 원칙이다.

따라서 계약내용에 따라서는 법률로 정하는 것보다 당사자 일방에 유리하게 되거나 불리하게 되는 때가 있게 된다. 또한 상사의 경우에 대해서는 특별한 규정이 많이 있다.

또한 법률행위의 능력이나, 선량한 풍속과 사회직서, 또는 차지차가관계 등 이에 반하는 약속은 무효나 취소할 수 있도록 하는 강행법규도 있으므로 충분히 고려해야 할 것이며, 이행조건에 대해서는 계약에 따라서 대체로 그 유형이 결정되어 있다.

(2) 계약서의 종류

계약서에는 당사자가 만드는 것((사서증서)와 공무원 또는 공증이 만드는 것(공정증서)이 있다.

사서증서는 간단한 것이지만, 공정증서는 강력한 증거력과 경우에 따라서는 직접적으로 강제집행 즉 압류 가능한 집행력이 주어져 있기 때문에 일단 분쟁이 생겼을 때는 사서증서에 비하여 시간과 비용을 절감하게 되는 것이다.

사서증서의 경우는 인지를 첨용하고 그것을 붙인 계약서에 당사자가 서명날인을 하게 된다. 그러나 인지가 없어도 계약서 자체는 유효하다.

공정증서는 사서증서에 대하여 공무원이 그 권한에 의하여 작성한 증서를 뜻하나, 보통은 공증인사무소에서 만든다.

본인이라는 점을 분명히 해야 하며, 공증인과 면실이 없을 때는 주민등록증 기타 신분을 확인할 만한 증서가 필요하게 된다.

증서를 타인에게 의뢰하는 경우에는 위임장이 필요하다. 또한 위임자의 인감증명서도 필요하다.

(3) 기명방법과 날인

서명에는 자필 외에도 고무인이나 타이프 등에 의하여 성명을 나타내는 기명방법이 있다. 기명에는 날인이 필요하다.

자필의 경우에는 날인이 없어도 유효하지만 날인이 있는 쪽이 더 증명력이 강하다고 할 수 있겠다. 날인으로서의 효력은 아무 인장이나 마찬가지이나, 다만 인감증명이 가능하면 절대적인 증명력을 갖는 것이다.

법인의 서명은 법인의 기명(자필은 없음)날인 외에 대표자의 서명이 필요하다. 또 대리인의 서명은 본인의 성명과 그 대리인임을 표시하고 대리인이 서명한다.

대리인이 본인의 성명을 썼을 경우에는 서명 그 자체를 대리했을 뿐인데 이에 대해서는 견해가 다르다. 본인과의 관계에서 일정한 권한이 있고 인장을 보관하고 있는 경우에는 기명과 같이 날인이 있으면 될 것이다.

(4) 계약서의 변경

계약서를 작성한 다음에 계약조항을 변경하는 경우가 있다. 이것을 구두로 처리해 버렸다가는 문제가 달라지므로 반드시 각서 또는 확인서 같은 것을 만들어 두어야 유리하다.

(5) 계약의 상대방 · 대리권

계약서는 될 수 있는 대로 상대방과 함께 작성해야 하며 직접 본인이 서명하도록 해야 한다.

그렇게 하지 않으면, 훗날 분쟁이라도 생기게 되면 상대방으로 하여금 "그런 계약이나 그런 조항은 모른다"하고 부인하고 엉뚱한 주장을 하는 경우가 있게 된다.

또한 상대방의 대리인이라고 하는 자가 의심스러울 때는 반드시 본인에게 연락을 해보고, 위임장이나 인감증명서의 제시를 요구해서 대리권을 확인해야만 한다.

(6) 문언의 명확성

계약의 문언이 애매해서는 안 된다. 이 말은 그 문언이 해석상 이견을 가져오게 해서는 안 된다는 것이니, 책임의 회피로를 만들어 놓아서는 안 된다.

(7 ) 정정 · 삭제의 방법

정정은 가입, 삭제한 자수를 그 행의 란외에 기재하고, 당사자가 날인을 해두어야 한다.

(8) 작성매수

계약서는 계약당사자의 수대로 만들어서 각자 한통씩 소지하게 한다.

신용증같은 것은 사본으로 해두면 좋고, 이렇게 해두면 계약서의 위조나 변조를 방지할 수 있으며, 무엇보다도 훗날 분쟁이 발생했을 경우, 계약사실 또는 그 내용을 입증할 수 있는 것이다.

1) 전 문

전문은 당사자, 목적물, 계약의 취지, 목적 등의 기본적인 사항을 표시하여 당해 계약의 기본사항을 표현한 것으로 반드시 써야 하는 것은 아니나, 비전형 계약이나 복잡한 계약에서는 의의가 매우 크다.

2) 제1조

계약서 제1조는 (목적)으로 하고 계약의 기본사항 즉 계약의 당사자가 계약하고자 하는 요점을 기재한다.

3) 채무이행의 약정

일반적으로 채무의 이행기가 규정되어 있지 않은 계약에서의 채무이행기는 계약의 성립과 동시에 도래하는 것이 되며, 매매계약의 경우에는 제품의 인도와 동시에 대금을 지급하는 것이 된다.

4) 권리 이전시기의 약정 (권리 이전시기의 원칙)

- 동 산
물건을 매도인에게 인도하였을 때

- 부 동 산
소유권이전등기 절차의 완료시

- 건축도급계약
건축을 완성하고 건축의 목적물을 건축 의뢰자인 도급인에게 인도하였을때. 단, 건축자재의 중요한 부분을 처음부터 도급인이 제공하였을 경우에는 처음부터 건축물의 도급인 소유가 된다.

따라서 위 원칙과 다른 효과를 갖도록 하려면 계약체결시 반드시 그 요지를 계약서의 내용에 명확히 해 두어야 한다.

5) 기한의 이익상실 약관

대금의 후급 또는 분할지급으로 상품을 판매하거나 부동산의 명도를 일정기간 유예해주기로 했을 경우 상대방이 계약을 이행치 않으면 채권자는 채무자에게 기한을 유예해 준 만큼 손해를 보게 된다.

이러한 경우 계약을 종전의 상태로 되돌려 즉시 채무자에게 의무를 이행하게 하는데, 이를 위해서 계약서에 그것을 명확히 기재하여야 한다.

6) 계약해제 약관

(1) 약정해제권
약정해제권은 상대방이 계약내용을 위반하거나 도산 또는 회사정리절차의 개시신청 등이 있을 경우에는 계약서의 특약에 따라 즉시 계약을 해제할 수 있도록 정한 약관이며,

(2) 실권약관
실권약관은 어떤 사실이 발생하였을 때 별도의 해제 통고없이 당연히 계약이 해제되도록 정한 약관이다

(3) 계약해제사유
따라서 확실한 계약이행을 유도하기 위하여 계약 체결시 예상되는 계약해제 사유를 정해 두어야 한다.

(4) 위약금, 손해배상
통상 계약이 해지 또는 해제됨으로 인하여 계약당사자는 위약금, 손해배상을 청구하게 되는데, 위약금은 계약의 채무를 이행하지 못할 때 채무자가 채권자에게 치러야 할 것으로미리 약정한 금원을 말하며, 민법(제398조)은 손해배상액의 예정으로 추정하고 있다.

따라서 실손해액의 배상, 또는 계약완결을 위하여는 위약금과 별도로 위약벌 조항 (총계약금액의 50% 등)을 추가하여야 한다.

7) 손해배상액 예정 약관

계약위반을 이유로 해서 손해배상금의 지급을 요구할 경우, 그 손해액을 구체적으로 증명해야 하므로 애당초 계약시 계약서의 내용에 청구할 수 있는 손해배상액을 예정 해두는 것이 바람직하다.

그 예정액의 공서양속에 위반되지 않고 부당히 과다하지 않는 한 유효하다.

8) 계약금 약관

계약체결시 금전을 수수하는 경우, 그 금전이 어떠한 법률상의 효력을 갖는 금전인가를 명백히 해두어야 한다.

또한, 금전수수가 있는 경우 특별한 약정이 없는 한 해약금으로 정하고 있는 점을 유의하여야 한다.

9) 조건과 기한의 약관

계약은 통상적으로 계약성립과 동시에 효력이 발생하지만 경우에 따라서는 장래에 발생될 것을 예상하여 계약을 체결하는 경우도 있다.

(1) 주택 · 건물 현장답사

- 대지면적, 건평의 확인
- 건축재료, 건축물이 지어진 기간의 확인
- 지형, 토목, 배수로의 확인
- 일조권(햇빛)의 방향, 정도, 주변의 소음, 냄새의 확인
- 공공 편의시설의 확인
- 교통편의 확인
- 냉난방시설, 통풍시설, 실내공간의 배치확인
- 전세, 월세 등 임대차관계 확인
- 증축, 개축 가능여부 확인
- 국토이용관리법 등 공법상 저촉여부 확인

(2) 토지, 농지 현장답사

- 공부상과 일치여부 확인
- 토지경계의 확인
- 토지용도 확인
- 토지의 방향, 위치, 급수 및 배수점검, 전력보급 상태의 점검
- 교통시설의 확인
- 농지전용허가 가능성 점검
- 허가지역인 경우 허가 가능여부 확인

- 등기부등본(토지,건물) (표제부내역/갑구내역/을구 첨부여부 및 내역)
- 건축물관리대장 (등기부등본과 일치여부/허가사항/기재내역)
- 토지대장 (등기부등본과 일치여부/토지등급확인)
- 도시계획확인원 (도로 등 확인/용도지역/제한구역 등)

(1) 등기부등본 보는 방법

- 검토사항

가. 등기가 안되어 있으면 미등기임
나. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있음
다. 가등기가 말소되지 않은 것은 주의하여야 하며, 반드시 가등기 말소 후 근저당설정
라. 소유권 자체 하자사항, 경매사항, 가압류 등 집중검토

- 표제부

가. 토지의 위치, 소유지번, 지목, 면적 등을 파악
나. 건물의 소유지번.구조.종류.면적 등을 파악
다. m2로 표시되고 평으로 환산시는 m2/3.3058=평

- 갑구(소유권)

가. 소유권에 대한 권리를 파악하며, 우측 위에 No.와 순위번호, 사항란이 있음
나. 보존등기. 이전등기. 변경. 말소. 처분제한 등과 이전원인을 점검
다. 처분제한은 가등기.가압류.압류.예고등기.경매신청 등

- 을구(소유권 이외의 권리)

가. 소유권 이외의 권리를 파악하며 등기시기의 선후파악
나. 선(후)순위 근저당권의 채권자.채권최고액/공동담보 등
다. 전세권, 지상권 유무 및 계약기간, 금액 등

- 참고사항

가. 보존등기 : 아무것도 없는 상태에서 건물을 짓고 처음 등기하는 것
나. 이전등기 : 매매 등으로 인한 소유권이전등기
다. 경정등기 : 빠진 것, 착오로 실체관계와 불일치할 경우 하는 등기
라. 변경등기 : 소유자의 주소와 성명의 변경시
마. 말소등기 : 실체관계가 없어졌기 때문에 하는 등기

(2) 건축물관리대장 보는 방법

- 검토사항

가. 허가없이 지어진 건물은 무허가라 함
나. 재산세 부과위해 행정관청(시,도,구청)에 비치된 공부
다. 건축물의 허가사항 및 가치평가의 기준이 됨
라. 등기부등본과 일치여부 (소재지, 소유자, 주용도, 면적 등)
마. 층별 허가사항 및 면적확인
바. 구조, 주용도 및 신축연도 확인(가치평가)

(3) 토지대장 보는 방법

- 등기부등본과 일치여부(지목,면적,소유권변동 등)
- 토지대장 후면 토지등급 확인
- 공시지가와 비교분석

(4) 도시계획확인원 보는 방법

- 대상물 도시계획 저촉여부 확인 (도시계획지역이 아닌 경우는 국토이용계획확인원
   또는 환지증명을 별도검토)
- 용도지역, 용도지구 확인
- 개발제한구역, 재개발지역

[돈만다케]

우리에게 꼭 필요한 지침서군요...좋은정보 감사드립니다.

[이삼오장]

일상 생활에 꼭 필요한 경우가 많이 있습니다..감사 합니다.
오늘도 좋은 시간 되세요 ..........