제미나이 보유세를 올려 매물을 내놓게 하는 것이 과연 올바른 접근일까요?

[산들바람]

보유세(종합부동산세·재산세)를 인상해 다주택자나 고가 주택 보유자가 부담을 느끼고 매물을 내놓도록 유도하는 정책은 **부동산 시장의 대표적인 쟁점 정책** 중 하나입니다.

경제학적 원리와 시장의 실제 반응 사이에서 찬반 양론이 매우 팽팽하게 대립하는 주제로, 주요 논거는 다음과 같습니다.


## 1. 긍정적 시각 (매물 유도 및 시장 안정화)

보유세 인상을 찬성하는 측에서는 **주택의 소유 비용을 높여 불필요한 투기 수요를 억제**하는 효과를 강조합니다.

* **자산 동결 효과 차단:** 주택 보유에 따른 비용이 높아지면, 시세 차익만을 노리고 집을 움켜쥐고 있는 다주택자들이 매물을 내놓게 되어 공급이 늘어납니다.

* **불평등 완화 및 세수 확보:** 부동산 자산 격차로 인한 불평등을 완화하고, 확보된 세수를 주거 복지나 공공주택 공급에 활용할 수 있습니다.

* **글로벌 기준과의 부합:** 한국의 실효 보유세율이 주요 선진국(미국 등)에 비해 낮다는 점을 들어, 보유세를 올려 정상화해야 한다는 주장입니다.


## 2. 비판적 시각 (부작용 및 정책적 한계)

반면, 보유세 인상만으로 매물 유도를 노리는 접근은 **시장의 부작용을 유발하고 실효성이 떨어진다**는 비판도 강하게 제기됩니다.

* **조세 전가 (임대료 상승):** 집주인이 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전세금 인상이나 월세 전환(전월세 상한제 피하기 등)을 통해 넘기면서, 결국 무주택 임차인의 주거비 부담이 가중될 수 있습니다.

* **매물 잠김 현상 (Lock-in Effect):** 보유세와 함께 거래세(양도소득세)가 높으면, 다주택자는 세금을 내고 집을 파느니 증여로 돌아서거나 시장 상황이 바뀔 때까지 존버(장기 보유)하는 현상이 나타납니다.

* **똘똘한 한 채 쏠림:** 다주택 규제가 강화되면 지방이나 외곽의 주택을 우선 처분하고, 혜택이 집중되는 서울 상급지/강남권 주택으로 수요가 쏠려 지역 간·입지 간 양극화가 심화됩니다.

* **1주택자 및 소득 없는 은퇴자 부담:** 실수요 1주택자나 현금 흐름이 부족한 은퇴자층에게 급격한 보유세 인상은 실질적인 담세 능력을 넘어선 과중한 부담이 됩니다.

## 3. 정책적 교차점과 고려사항

전문가들은 보유세 인상이 의도한 효과를 거두려면 단독 정책으로 추진되기보다 **거래세 조정 및 거래 활성화 대책과 병행**되어야 한다고 지적합니다.

* **양도소득세와의 균형:** 보유세를 올리되 양도소득세 등 거래세를 한시적 또는 구조적으로 낮춰주어야 보유자가 부담을 느꼈을 때 '시장에 매물을 팔아 출구 전략을 찾을 수 있는 길'이 열립니다. (보유세 ↑ + 거래세 ↓)

* **공급 정책과의 결합:** 세제 개편만으로는 한계가 있으므로, 시장이 선호하는 입지에 지속적인 주택 공급(재개발·재건축 완화, 신규 택지 등)이 이루어진다는 신호가 함께 주어져야 매매 가격이 안정됩니다.


결국 보유세를 올려 매물을 유도하는 접근은 "투기 억제와 시장 정상화"라는 명분이 있는 반면, "임대료 전가 및 매물 잠김, 똘똘한 한 채 쏠림"이라는 부작용을 동반합니다. 따라서 세제만으로 시장을 통제하기보다는 거래 인센티브와 공급 정책이 조화를 이루어야 실효성을 거둘 수 있습니다.