부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙

부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙     21세기는 강한 자가 살아남는 것이 아니라 환경에 가장 적합하고 창의성이 있는 사람이 살아남는 세상이다. 부동산 재테크의 세계도 이와 마찬가지이다. 부동산 재테크에서 성공하기 위해서는 나만의 창의적인 방법을 구축하고 현재의 부동산 시장의 흐름과 환경에 맞도록 투자하고 헛걱정 없이 끝없는 도전을 해야 한다. 그중 제일 중요한 것이 “헛걱정을 하지 않는 것이다.” 부동산 재테크에 성공한 자와 실패하는 자의 차이는 바로 헛걱정의 유무에 있다고 해도 과언이 아니다. 거시경제 침체와 지금까지 여러 차례의 부양대책에도 불구하고 현재 부동산 시장이 침체의 벽을 넘지 못하고 있기 때문에 모두가 불안에 떨고 있다. 그래서 투자를 해야 할지 말아야할지, 투자를 한다면 어디에, 언제, 어떻게, 무엇을, 왜 투자를 해야 하는 지, 정책은 어떻게 변할지, 기대수명은 늘어나서 퇴직 후 어떤 부동산으로 어떻게 살아갈지 등 쓸 데 없는 헛걱정들을 많이 한다. 이런 헛걱정들을 한다고 해결되는 것은 아무것도 없는데 말이다. 사람들이 살아가면서 하는 걱정거리 100％중 50％는 실제 일어나지 않는 일이고 30％는 이미 지나간 일이며 15％는 나와 전혀 상관없는 일이다. 즉, 95％는 걱정할  필요가 없는 것에 걱정하고 있는 것이다. 나머지 5％중 2.5%는 사람이 아무리 걱정해도 해결이 안 되는 것이다. 결국 걱정거리는 2.5%밖에 없다. 그런데도 사람들은 2.5%의 걱정거리에 목숨을 건다. 지금 이 순간부터라도 나에게 있는 걱정거리를 생각하지도 말고 고민하지도 말자. 걱정을 한다고 해결되는 것은 아무 것도 없기 때문이다. 이와 같이 부동산 투자에 대한 불확실성에 대한 헛걱정을 모두 잊고 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 실천하기 위해 도전한다면 모든 걱정거리에서 해방되고 반드시 성공적인 투자를 할 수 있을 거라 필자는 확신한다.   부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙은 다음과 같다.   첫 번째, 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 한다. 부동산 투자는 현재가 아닌 미래에 투자하는 것이기에 바로 입지가 핵심이다. 입지는 곧 부동산의 가치를 이르는 말이다. 부동산은 위치는 고정되어 있으나 사회적․경쟁적․행정적으로 입지가 변화한다. 입지에서의 접근성이 좋은 부동산은 부가가치가 높아지는 등 외부효과에 의해 달라진다. 입지는 부동산이 가지는 내재가치의 약 70%이상을 차지한다. 즉, 상가나 주택, 빌딩, 토지 등 입지가 약 70%이상의 가치를 가지고 있는 것이다. 특히, 입지의 특징은 지역의 중심에서 멀면 멀수록 부동산 가격은 낮아진다. 그 이유로는 도심권 외곽지역은 수요가 한정적이고, 시장의 변수에 민감하고, 가격측면에서도 상승할 가능성이 적고, 여러 가지 리스크가 상대적으로 높아 질 수 있기 때문에 중심에서 떨어진 입지는 가격이 낮게 형성되는 것이다. 그래서 중심에서 떨어진 부동산에 투자할 때는 신중하게 해야 한다. 그리고 부동산에서의 입지는 용도별로 다르다. 주택의 입지조건은 남동쪽이 트이고 완만한 경사를 이루어야 좋으며, 상업용 건물의 입지조건은 배후지와 고객의 교통수단 접근성이 좋아야 하고, 공업지의 입지조건은 교통수단 및 사회적․행정적 접근수단이 탁월한 곳이어야 하고, 농업지의 입지조건은 배수관계가 원활한 곳이어야 한다. 또한 부동산 시장은 극도로 지역적이다. 지역 전체가 쇠퇴하고 있는 곳에 투자하면 손해 볼 확률이 높다. 보통 사람들은 입지가 더 좋은 곳으로 이동하려는 욕구가 있다. 이때 부동산의 수는 한정되어 있기 때문에 여러 사람이 중점적으로 매수에 나서게 됨으로서 가격이 오르는 것이기 때문에 입지가 부동산 재테크에서 가장 중요한 요소임을 잊어서는 안 될 것이다. 주택산업연구원의 보고서(2011.9월)에 따르면 주택구입 결정 때 가장 중시하는 요인은 과거에는 투자가치→입지조건→브랜드→주택특성→단지특성이었는데 현재는 입지조건→투자가치→주택특성→브랜드→단지특성의 순으로 변한 것으로 나타났다. 그만큼 입지가 부동산 투자에서 최우선 항목으로 자리매김하고 있다. 부동산(不動産)은 한자에서도 볼 수 있는 것처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산이라 자연 상태에서 늘어나지도 사라지지도 않는다. 그만큼 희소성이 있어 입지가 중요할 수밖에 없다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 반드시 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다.   두 번째, 매입할 때부터 판매(Selling) 전략을 세워놓고 투자를 해야 한다. 부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워 놓아야 한다. 과거 부동산 가격 상승기에는 단순히 부동산을 매입해 시간이 흐르면 높은 수익을 기대할 수 있었지만 지금은 이런 투자로 높은 수익을 기대할 수 없기 때문에 부동산을 매입할 때부터 파는 시기와 예상 매도가격 등을 예측하고 대비하여야 한다. 몇 년 후에 부동산을 팔지, 어느 정도의 이익을 보고 팔 수 있는지, 최대의 이익을 볼 수 있는 것이 무엇인지 등 구체적인 계획을 세우는 것이 부동산을 구입할 때 첫 번째 할 일이다. 두 번째 할 일은 ‘부동산 관리’에 있어서 ‘부동산 투자일기’ 작성은 필수다. 부동산 구입 시 ‘부동산 투자일기’에 총 지출비용과 부대비용 등을 자세하게 기록하여 향후 구체적인 이익을 계산하는 습관을 가져야 한다. ‘부동산 투자일기’를 쓰지 않는 사람은 시간이 지나면 자신이 투자한 총 지출 금액이 얼마인지 알지 못하기 때문에 최종 이익의 여부를 제대로 파악할 수 없게 되어 실제 이익도 나지 않았는데 파는 경우가 생기게 되는 것이다. 세 번째 할 일은 부동산 재테크에서 성공하려면 ‘미래를 계산하는 계산기’를 가지고 있어야 한다. 항상 미래를 예측하고 결과를 상상하는 습관을 가지고 부동산을 매입하여야 한다. 지금 매입하는 부동산이 ‘3년 후 또는 5년 후 시세가 두 배가 된다면 현재 이 부동산의 가격은 얼마가 적당하다.’ 라는 개념이 확실히 잡혀 있어야 성공할 수 있고 이런 수익률 계산 능력은 부자들의 핵심적인 재테크 역량이라고 할 수 있다. 그리고 이제는 기존 부동산을 매입하고 그냥 방치한다는 것은 보이지 않는 손실이기 때문에 매입한 부동산을 적극적으로 활용해 운용차익을 극대화시키는 시대가 되었다. 즉, 부동산을 팔 때 내가 보유한 부동산이 가장 최정점이 되도록 계획을 세워 운영을 하여야 한다는 것이 마지막 할 일이다. 부동산 경기가 좋을 때는 웬만한 부동산이 매물로 나오면 곧바로 팔려 나가지만 부동산 경기가 나빠지면 여간해선 팔리지 않기 때문에 미리 살 때부터 팔 때를 고민해야 하는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 매입할 때부터 판매(Selling)전략을 세워놓고 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다.   세 번째, 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 한다. 부동산 시장이 안개속이다. ‘하우스 푸어’, ‘레버리지 푸어’가 몰락하고 있고 한치 앞도 내다보기 힘든 상황이 계속되고 있다. 여기서 ‘레버리지 푸어’는 필자가 만든 용어로서 ‘부동산을 구입할 때 빚을 내서 사고 그 빚 때문에 더 가난해진 사람’을 말한다. 최근 3년간 경매가 진행된 아파트 중에서 절반 이상이 2005년 이후에 취득한 부동산이다. 더군다나 2010년 이후부터는 경매 비중이 더 확대되어 어려움이 더해가고 있다. 주택 급등기(2005년~2008년 초)에 부동산 대박의 꿈을 꾸고 무리하게 부동산을 매입하였기 때문이고, 특히 금융권에서 조달한 자금으로 부동산을 장만하였기 때문에 경매시장에 내몰리고 있는 것이다. 그때는 아파트 가격이 적게는 3%에서 많게는 약 12%까지 급등하였을 때였다. 즉, 부동산 가격이 상투였던 시기에 부동산을 매입하였기 나타난 결과인 것이다. 부동산 구입의 타이밍이 맞지 않았던 것이다. 부동산은 타이밍이 중요하다. 부동산은 살 때 사고 팔 때 파는 것이 아니라, 살만 할 때 사고 팔만 할 때 팔아야 하는 것이다. 모두 지금이 부동산 시장의 위기라고 생각하기 때문에 투자하기에 적절한 타이밍이라 할 수 있다. 조금 지나 대다수가 위기라고 생각하는 것이 줄어들 때는 늦는다. 그때는 너도 나도 사려고 하기 때문에 가격이 올라가게 되고 그때 투자하면 리스크만 커지게 된다.   모두가 어렵다고 할 때 바로 이때 투자해야 성공할 수 있는 것이다. 이것이 사고파는 가장 기본적인 사항인데 지금은 아무리 강조해도 움직이는 이들이 적다. 사람들의 습성 중 하나는 나 홀로 움직이는 것을 두려워하기 때문이다. 남들과 같이 해야 두렵지 않는 습성이 있어서 아무리 강조해도 움직이지 않으려고 한다. 그러나 명심해야 할 것은 부자들은 지금 물밑에서 너무 바쁘게 움직이고 있다는 것이다. 그래서 부의 차이가 생기는 것이 아닌가 한다. 최근 모 기관에서 나온 통계 결과를 보면 현 정부 4년 동안 32개월이나 하락한 것으로 조사되었고, 최근 1년 동안 강남권 재건축 아파트값은 평균 7.63% 내렸고, 강남구가 10.83%, 강동구가 9.46%, 송파구 7.92%, 서초구 3.36% 순으로 떨어졌다. 이처럼 부동산 가격이 폭락할 때 투자해야 이익도 크게 볼 수 있는 것이다. 주택시장이 안개속이고 한치 앞을 내다보기 힘든 상황인 이때 매입하여야 한다. 분명히 정부에서는 부동산 활성화 대책을 대대적으로 내 놓을 수밖에 없는 것이 현실이다. 그 근거가 금감원이 최근 부동산 경기 침체의 심각성에 대해 실무선에서 검토에 착수했다. 지난 1월 전국 주택 거래량이 역대 최저치를 기록할 만큼 부동산 경기는 극도로 위축돼 있기 때문에 금융감독당국이 실물 분야인 부동산 경기 침체에 대한 우려를 갖고 상황 파악에 나선 것이다. 또 정부에서 논의 중이고 고민 중인 DTI 완화 문제는 약 1000조원 정도의 가계 부채를 더 악화시킬 수 있는 데다, 거래 활성화로 이어진다는 보장도 못한다고 하면서 부정적 입장이지만 어떻게 될지는 모른다. 만약 DTI가 완화되면 주택거래가 늘어날 수밖에 없고 그로인해 부동산 가격이 올라갈 가능성이 매우 크다.   필자가 누차 강조하지만 외환위기 때와 미국발 금융위기 때도 부동산 가격이 하루가 다르게 폭락하였고 그로인해 급매물이 쌓이는 등 방향성을 잃어 모두 낙담하였을 때 투자의 적기라고 생각하고 부동산 투자에 나선 사람들은 그때 헐값에 산 부동산이 지금은 효자노릇을 톡톡히 하고 있는 것을 볼 수 있다. 무조건 투자하라는 이야기는 아니다. 어떤 부동산이든지 보수적이고 방어적인 투자를 해야 한다. 추가 하락에 대비해 매입 가격을 최대한 낮게 하고, 확실한 재료가 있는 부동산을 위주로 투자를 해야 성공할 수가 있는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 필자가 생각하는 도전이란 정의는 다음과 같다고 본다. “한계에 부딪혔을 때 시작하는 것이 바로 도전이다.” 더 이상 갈 곳이 없다고 느낄 때 시작하는 것이 도전이라는 것이고, 한계란 단어를 생각하고 마음에 담으면 이룰 수 있는 것이 없기 때문에 도전을 할 때는 마음속에 한계를 두지 말아야 할 것이다. 언제나 역전이 가능한 것은 바로 인생이다. 혹시 지금 바닥인 것 같아도 역전을 할 수 있다. 누구에게나 주어지는 공평한 삶의 진리! 그것이 바로 역전이라는 것을 기억하고 힘을 내야 한다. 역전하는 그날까지 말이다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 가슴 깊이 새겨두고 실천하게 되면 역전하는 그날이 빨리 올 수 있다고 필자는 확신한다.