■ 신탁등기 대항력과 주택임차인 보호 차이

[운영자]

■ [법률S토리] 신탁등기 대항력과 주택임차인 보호 차이

지혜진  KB국민은행  WM스타자문단 변호사

최근 전세사기가 사회적 문제로 대두되면서 신탁부동산에 대한 부정적인 인식이 높아졌다. 신탁부동산은 대항력도 인정되지 않고 임대보증금을 반환 받을 수도 없는 전세사기 물건이라고 인식하는 경우가 있다. 그러나 신탁 부동산이라고 해서 무조건 임차인으로서 보호받지 못하는 것은 아니다.

신탁은 신탁을 설정하는 자(이하 위탁자)와 신탁을 인수하는 자(이하 수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

신탁의 종류는 생각보다 다양하다. 부동산을 관리하기 위한 목적의 관리신탁, 부동산 담보를 목적으로 하는 담보신탁, 부동산 처분을 목적으로 하는 처분신탁, 더 나아가 상속을 위한 유언대용신탁까지 각각의 신탁목적을 달성하기 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계가 신탁인 것이다.

신탁재산은 신탁법 상 공시를 요하기 떄문에 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관래서는 신탁의 등기 또는 등록을 해야 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. 신탁등기 시 신탁원부를 공시하게 되는데 보통 신탁계약서의 자체를 그대로 공시한다.

최근 대법원은 신탁재산의 관리 방법으로서 임대차계약 체결 권한을 위탁자에게 부여한 신탁계약을 신탁원부에 기재하면 이러한 내용이 임차인을 포함한 제3자에게도 대항력이 미친다고 판단했다. 즉 신탁의 공시가 미치는 범위를 당해 재산권이 신탁재산이라는 사실뿐만 아니라 그와 관련된 사항에 대해서까지 넓게 인정한 것이다.

해당 판결의 구체적인 사실관계를 살펴보면 이렇다. A회사가 B신탁회사를 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 경료했다. 신탁계약서상에는 B의 사전 승낙 아래 A는 그 명의로 목적물을 임대하기로 정했고 이는 본건 주택에 관한 신탁원부에 기재됐다. 이후 C는 B의 사전승낙을 받아 A와 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 이사하고 전입신고와 확정일자를 받은 사안이다. 이후 해당 부동산은 공매로 D에게 이전됐는데 C가 D를 상대로 임대보증금의 반환을 구할 수 있는 것인지가 문제됐다.

주택임대차보호법상 임차인의 대항력을 규정한 제3조의 적용에 있어 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않는다. 즉 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함한다고 해석해 왔다.

따라서 수탁자에게 신탁등기가 된 경우에도 신탁계약상 위탁자에게 임대차 권한이 있다면 위탁자와 체결한 임대차계약 자체는 유효하고 주택임대차보호법상 대항력도 인정된다.

다만 신탁계약서상 임대차계약 체결권한과 임대보증금반환의무는 위탁자에게 있다는 내용이 신탁원부로 등기된 이상 임차인은 위탁자에게만 임대보증금반환을 청구할 수 있을 뿐이고 수탁자는 임대보증금을 반환할 의무가 없다. 따라서 수탁자로부터 양수한 양수인에게 임대인의 지위가 승계된다고 하더라도 애초 수탁자가 부담하지 않았던 임대보증금반환의무가 승계되지 않을 뿐이다.

위에서 살펴본 것처럼 신탁등기가 되어 있는 부동산을 임대한 경우 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하고 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없게 되는 것은 아니다. 다만 몇 가지 주의사항을 기억하면 된다.

신탁원부를 확인해 임대차계약을 체결할 권한이 누구에게 있고 어떠한 절차를 요하는지, 우선수익자가 있다면 우선변제될 채권의 범위를 확인해 임대목적물이 보증금을 담보하기 충분한지 고려하면 유효한 임대차계약을 체결하고 임차인으로서 보호받을 수 있다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]

※ 참조

■ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 

①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

■ 민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임) 

①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

■ 민법 제536조(동시이행의 항변권) 

①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

■ 중소기업기본법 제2조(중소기업자의 범위)
① 중소기업을 육성하기 위한 시책(이하 "중소기업시책"이라 한다)의 대상이 되는 중소기업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업 또는 조합 등(이하 "중소기업"이라 한다)을 영위하는 자로 한다. 다만, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조제1항에 따른 공시대상기업집단에 속하는 회사 또는 같은 법 제14조의3에 따라 공시대상기업집단의 소속회사로 편입ㆍ통지된 것으로 보는 회사는 제외한다. [개정 2011.7.25, 2014.1.14, 2015.2.3, 2016.1.27, 2018.8.14, 2019.12.10] [[시행일 2020.6.11]]
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖추고 영리를 목적으로 사업을 하는 기업
가. 업종별로 매출액 또는 자산총액 등이 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
나. 지분 소유나 출자 관계 등 소유와 경영의 실질적인 독립성이 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
2. 「사회적기업 육성법」 제2조제1호에 따른 사회적기업 중에서 대통령령으로 정하는 사회적기업
3. 「협동조합 기본법」 제2조에 따른 협동조합, 협동조합연합회, 사회적협동조합, 사회적협동조합연합회 중 대통령령으로 정하는 자
4. 「소비자생활협동조합법」 제2조에 따른 조합, 연합회, 전국연합회 중 대통령령으로 정하는 자
②중소기업은 대통령령으로 정하는 구분기준에 따라 소기업(小企業)과 중기업(中企業)으로 구분한다.
③제1항을 적용할 때 중소기업이 그 규모의 확대 등으로 중소기업에 해당하지 아니하게 된 경우 그 사유가 발생한 연도의 다음 연도부터 3년간은 중소기업으로 본다. 다만, 중소기업 외의 기업과 합병하거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 중소기업에 해당하지 아니하게 된 경우에는 그러하지 아니하다.
④중소기업시책별 특성에 따라 특히 필요하다고 인정하면 「중소기업협동조합법」이나 그 밖의 법률에서 정하는 바에 따라 중소기업협동조합이나 그 밖의 법인·단체 등을 중소기업자로 할 수 있다.