상가편입 방법과 절차(정비업체 의견 포함)

상가 편입을 위한 절차 및 효과 상가를 편입한다는 것은 재건축 정비구역의 변경 즉, 정비구역 재지정을 한다는 것입니다. (도정법 14조1항6호) 조합원 총회의 의결로 법 절차에 따라 상가를 편입할 수 있습니다. 우리 조합은 신안빌라 전체 대지면적 중에서 빌라동 만을 대상으로 정비구역을 지정하고 재건축 절차를 진행하였으나 고등법원의 판결에 의해 도정법 16조2항을 위반하여 조합설립무효판결을 받았습니다.(2020.10.14.) 관련하여 대법원에 상고하였으며 확정판결이 나기까지 시간이 많이 소요될 것으로 예상되고 있습니다.(법무법인 을지의 설명으로는 2년 정도) 대법 판결이 고법 판결의 인용이라면 우리 조합은 설립이 무효가 확정되고 조합설립 이후 시행한 행정행위 및 진행한 재건축 절차는 모두 무효가 됩니다. 사업시행인가, 시공사(힐스테이트), 조합원 분양 등이 무효가 되고 추진위 단계로 돌아갑니다. 또한 우리 조합은 청산절차를 밟아야 하며 지금까지 조합에서 집행한 약 60억은 빚으로 남게 됩니다. 판결이 조합패소로 확정이 되면 행정판결의 효과 중 기판력에 의해 상가를 편입하여 구역 재지정을 한 후 재건축을 할 수도 있다고 합니다. 또한 판결이 조합패소로 확정되면 재건축조합원 의무거주기간 2년을 채워야 한다는 도정법 개정법률안이 예고되어있기에 패소 후 사업의 시작은 조합원 동의율(75%이상)을 걱정해야 하는 상황까지 예상됩니다. 그러나 조합설립 무효 확정판결 이전에 소송을 제기한 상가 쪽에서 소를 취하해 준다면 고법의 판결은 민법 240조에 의해 무효가 되고 이는 소를 제기하지 아니한 상태로 돌아갑니다. 상가의 소를 취하시키는 합의를 성공한다면 조합설립 무효를 막을 수 있습니다. 상가는 소송의 취하 조건으로 ➀정비구역변경과 ➁정관변경이 선행되고 ➂그 과정에서 양측변호사 간에 법적효력이 담보될 수 있는 약정체결(안)준비되어 조합측 대표가 서명 등 3가지를 요구합니다.(상가 유**님의 의견) 우리 조합은 위의 요구를 검토하고 조합원의 뜻에 따라 상가의 요구대로 정비구역변경 등의 절차를 진행할 수 있습니다. 현재 상가의 요구는 위의 3가지 정도로 파악되며 기타 부수적인 내용은 일의 진행 절차에 따라 원만한 협의를 통해 추진할 것입니다. 다만 구역지정과 관련한 장애가 될 요소는 현재까지 파악되지 않았습니다. 정비구역의 변경은 복잡하고 할 일이 많습니다. 관련된 서류 작업도 많아서 보통 정비업자(구역 지정을 전문으로 하는)의 도움을 받아서 진행합니다. 구역재지정 단계에서는 조합원의 요구를 반영하여 개략적인 설계도 뽑아야 하고 비용도 추산해야 하는 등 업무가 많습니다. 주민 공람과 구의회 의견청취 등에서 업무추진도 복잡하고 시간도 많이 걸립니다.그러나 상가를 편입하여 구역이 새로 지정되면 상가와 소송을 취하할 준비가 끝난 것입니다.조합이 제기한 토지분할과 상가쪽이 제기한 조합설립무효 등 양쪽이 제기한 법률적인 다툼을 일단락하고 양쪽 법무팀의 안내에 따라 합의를 추진할 수 있습니다. 서둘러 일을 추진하면 약9개월 정도면 가능할 것으로 예상됩니다.이후 건축심의와 사업시행의 재인가 절차를 진행해야 합니다. 여기까지 진행하면 조합의 정상화는 다 되었다고 보면 될 듯 합니다. 약 1년 6개월 정도의 시간이 걸릴 것으로 예상되나 밤낮으로 일해 최대한 줄여나가야 합니다. 이후의 절차는 시공사는 유효하므로 패스하고 조합원분양은 재분양 절차로 간단히 하고 바로 관리처분인가 단계로 진입하게 됩니다. 위의 구역재지정 단계에서 가장 중요한 것은 조합원의 단합입니다. 주민 공람(30일)과 구의회의견청취(60일)는 조합원의 67%의 동의를 받으면 생략되어 집니다. 찬성하는 조합원이 많아서 절대적인 지지를 받으면 대부분의 안건이 가결로 진행되고 사업은 속도를 낼 수 있습니다. 우장산역 근처의 화곡제1주택재건축은 서울에서 가장 단기간에 착공을 한 사업장입니다. 조합장과 조합원이 똘똘 뭉쳐 도정법 기준 아래 어떤 잡음도 없이 무섭게 달려가서 가장 성공적인 사업장으로 거론되고 있습니다. 딱 2년 후면 입주합니다. 우리는 딱 2년 후에 관리처분 마치고 동호수 추첨까지 하는 것을 목표로 합니다. 조합설립무효라는 날벼락을 판결을 맞았습니다. 분하다고 소리 질러봐야 들어주는 사람도 없습니다. 우리 모두 다 같이 만들어가는 재건축입니다. 모두 함께 참여해주시기를 부탁드립니다. 아래는 우리 쪽의 요청으로 “**정비업체”에서 상가를 편입한 후 구역재지정과 사업시행재인가까지의 예상 기간을 추산한 겁니다. 조합원의 이해를 돕기 위해 제시된 일반적인 기간이며 우리는 줄일 수 있는 모든 방법을 동원하여 최단기간에 절차를 마무리하도록 하겠습니다. <div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignRight" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td>정비구역 지정 신청 (1개월)</td><td>→</td><td>관련부서 협의 (1개월)</td><td>→</td><td>주민공람 및 의견청취·주민설명회 (1개월)</td><td>→</td><td>구의회 의견 청취 (2개월)</td><td>→</td><td>서울시 도시계획위원회심의 (2개월)</td><td>→</td><td>정비계획 및 정비구역 결정 고시 (2개월)</td><td>→</td><td>교통영향평가·건축심의 (2개월)</td><td>→</td><td>사업시행계획인가 (4개월)</td></tr><tr><td colspan="15">15개월</td></tr></tbody></table></div>