↑위에 질문하신 충청북도 진천군 초평면 오갑리 농지 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경15731*

이 물건은 충청북도 진천군 초평면 오갑리 토지(전) 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지등기부를 열람한 결과 2008.10.20

이월농업협동조합의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 

전부 소멸 되므로 토지 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

<본건의 약점 정리>

①아래---본건 토지 대법원 경매 자료 사진 상으로만 보면 지목은 전 이지만

실제로는 상당한 경사가 있는 편이라 현 상태로는 농사와 개발이 불가능해 보입니다.

따라서 반드시 입찰 전 현장 임장하여 경사도를 확인하고 관할 진천군청과 건축사사무소를

방문하여 향후 경사도가 높은 이 농지를 깍아내려 다른 용도(대지나 공장용지)로 개발이

가능할지를 꼭  확인해 보시기 바랍니다.

②또한 본건은 낙찰 받고 1주일 안에 관할 초평면사무소에서 농지취득자격증명원을 발급받아

경매계에 제출해야 매각허가를 받을 수 있으며 미제출시는 입찰보증금을 몰수 당하게 됩니다.

2.최종결론:본건은 현장 임장후 신중히 입찰 고려하시기 바랍니다.

이유:본건은 경매 물건 토지 자체의 개발 호재는 없으며  아래--인공위성 사진상 물건지 주변에 이미

(주)애강리메텍 진천공장과 기림공업이 들어서 있어 직접 농사를 짓기에는 적합하지 않은 물건입니다.

하지만 토지계획확인원상 용도지역이 ‘계획관리지역’ 이고 '영농여건불리농지'라 향후 추가

비용을 들여  토지의 경사도를 깍아 내린다면 주택이나 공장용지로 지목변경도 가능해 보입니다.

참고로 ‘영농여건불리농지’ 는 한계농지 중에서 평균경사율과 집단화된 정도, 영농작업 여건 등을 고려하여

지정하게 되며, 해당 농지는 농업경영에 직접 이용하지 않고 다른 사람에게 임대하는 경우에도 소유할 수 있도록 하고,

영농여건불리농지를 취득하려는 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명을 신청할 수 있으며,

영농여건불리농지를 전용하여 주택 등을 건축하고자 할 때에는 시장․군수에게 신고만으로 농지를 전용할 수 있습니다.

그러나 본건은 주변이 공장이라 주택 건축 보다는 가능 하다면 공장용지로

지목변경하여 주변 공장에 매각한다면 상당한 메리트가 있어 보입니다.

다만, 현재 상태로서는 농사도 짓지 못하는 경사진 땅이라 감정가 175,680,000원은 시세에 비해

고감정 된 것으로 보이며 실제로 지난 2011년5월4일 경매에서 131,199,000원에 낙찰 받은

낙찰자는 대금미납으로 피같이 소중한 보증금 11,200,000원을 날린바 있습니다.

따라서 본건은 반드시 현장 임장후 관할 관청과 건축사사무소에 개발 여부을 확인하고

현지부동산중개업소를 2~3곳 방문하여 정확한 시세를 파악해 보신 후 시세보다

저렴한 금액으로 이번회차에 입찰을 고려하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[태권동자]

이 물건을 놓고 고민을 많이 했는데 언제나 한결같이 명쾌하게 답변해 주시니 고맙습니다.결정에 많은 도움이 되었습니다..

[러브정/정의덕]

태권동자회원님 댓글 감사 드리구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.