■ 상가·오피스텔 임차인이 월세 연체한다면?

[운영자]

■ 상가·오피스텔 임차인이 월세 연체한다면?

상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 매매를 통해 시세차익을 노리기 보다 일정한 고정 수익을 얻기 위해 투자하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 임차인이 정해진 날짜에 월세를 내지 않으면 임대인으로서는 매우 난감하게 될 것입니다.

기본적으로 임대인은 임차인이 월세를 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이때 월세를 1회 연체한다고 해서 임대차계약을 해지할 수 있는 것은 아니고, 상가의 경우에는 총 3기의 차임, 주택의 경우에는 총 2기의 차임을 연체해야 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 발생합니다. 예를 들어 상가의 월세가 월 100만원이라고 가정하면, 총 300만원의 월세가 밀려야 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 만약 임차인이 임대인이 임대차계약 해지 통보를 하기 전에 연체된 월세를 일시에 지급하면 임대인은 임대차계약을 해지하지 못하게 됩니다. 다만 이때에도 임대인은 과거 월세가 연체됐음을 이유로 임차인의 계약갱신청구나 권리금에 관한 권리를 거절할 수 있습니다.

임차인이 계속해서 월세를 내지 않는 때는 어떻게 해야 할까?

우선 임대인은 월세 연체를 이유로 임대차계약 해지 통보를 한 후 임차인으로부터 임대차목적물을 인도 받을 수 있습니다. 이때 임차인에게는 임대차보증금에서 연체된 월세와 원상회복에 소요되는 비용 등을 공제한 금액만을 지급하면 됩니다.

이때 임차인이 순순히 임대차목적물 인도를 하지 않으면 임대인은 법적 절차에 착수해야 할 것입니다. 먼저 임차인이 제3자에게 임대차목적물의 점유를 이전하지 못하도록 가처분 절차를 거친 후 임차인에 대해 부동산 인도소송을 제기해야 합니다. 부동산 인도소송을 마치면 임차인으로부터 임대차목적물을 반환받기 위한 강제집행절차를 진행해야 합니다.

다만, 이와 같은 법적 절차의 경우 통상 시작부터 마무리까지 1년이 넘는 기간이 소요되므로 법적 절차에 소요되는 비용뿐만 아니라 임차인이 임대차목적물을 반환하지 않아 새로운 임차인에게 임대하지 못해 발생한 손해까지 고려하면 경제적 손실도 만만치가 않습니다. 원만한 해결이 가장 좋지만 이와 같은 해결이 불가능하다고 판단되는 즉시 법적 절차에 착수해야 그나마 불어나는 경제적 손실을 줄일 수 있을 것입니다. 애초에 임대차계약 체결시부터 제소전화해조서를 만들어 두는 것도 대안이 될 수 있을 것입니다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례) 

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
[본조신설 2013.8.13]