[부동산 실거래가격 신고제도] 2006년1월부터 시행됨. 궁금사항 및 문답 풀이

[김해수(청풍)]

	보도자료
	∙국토정보기획팀 팀장 어명소              사무관 류주복 ∙☎ 02-2110-8467～8 ∙joobok54@moct.go.kr
	∙12월 28일 배포(총12매)

▪12월 29일(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

“내년 1월부터 부동산 실거래가격 신고제도 시행” 

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      - Call-center 운영 및 궁금사항 문답 풀이 -

□ 내년 1월 1일부터 부동산을 사고 판 때에는 거래계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가격으로 시․군․구청에 신고하여야 한다.

 ㅇ 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가,

     중개업자 없이 당사자간 거래시에는 당사자들이 신고하여야 한다.

 ㅇ 종전에는 계약체결후 잔금지급이 완료되면 시․군․구에 검인신고를 하여 왔으나, 앞으로는 거래계약이 체결되면 30일 이내에 반드시 실거래가격으로 신고하여야 한다.

□ 부동산 실거래가 신고방법은 인터넷으로 신고하거나 시․군․구청에 방문신고를 할 수 있으며

 ㅇ 인터넷 신고시에는 중개업자나 거래당사자가 시․군․구청 홈페이지에서 “부동산 거래관리시스템”에 접속하면 신고가능하다.

ㅇ 실거래가격 신고시에는 거래신고필증이 인터넷 등으로 교부되고, 부동산등기특별조치법에 의한 검인신고를 받은 것으로 보며

  ㅇ 거래신고필증의 가격은 '06.6.1부터 등기부등본에도 기재될 예정이다.

□ 신고된 가격에 대해서는 허위신고 여부 등에 대해 가격검증 절차를 거치게 되며, 동자료는 국세청 및 지방세 과세부서에 통보되어 과세자료로 활용된다.

□ 부동산 거래신고시 허위신고를 하거나 30일을 경과하여 지연신고하는 경우에는 취득세 3배이하의 과태료가 부과되며,

 ㅇ 중개업자가 계약서를 허위 기재하거나 다운계약서(이중계약서)를 작성시에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 영업정지 등 엄한 처벌을 받게 된다.

ㅇ 위반사항 적발시 법정 최고의 과태료 부과와 아울러 조세포탈범     으로 검찰 또는 경찰에 고발할 계획

※ 사기 기타 부정한 방법으로 조세를 포탈한 자에 대해서는 3년 이하의

   징역 또는 포탈세액의 3배에 해당하는 벌금 부과 가능(조세범처벌법 제9조)

□ 또한, 건교부는 ‘06.1.1부터 시행되는 부동산 실거래가 신고제도와 관련한 일반국민 및 중개업자의 각종 제도 질의나 인터넷 신고방법 등에 대한 질문에 즉시 응답이 가능하도록

ㅇ “부동산 실거래가 신고제도 Call-center”를 '06.1.1부터 설치․운영하기로 하였다.

□ 부동산 실거래가 신고제도와 관련하여 궁금사항이 있으신 분은 국번없이 ☎1588-0149에 전화로 문의하거나, 인터넷을 통해 rtms.moct.go.kr에 문의할 수 있다.

□ 건교부 관계자에 따르면, 부동산 실거래가 신고제도 시행으로 수십년간 계속되어 온 이중 계약 등 잘못된 관행이 사라지고, 부동산거래시장 투명화 및 공평과세기반을 마련하는데 크게 기여하게 될 것이라고 말했다.

부동산 실거래가 신고제도 관련 Q&A

‘05. 12. 26

건 설 교 통 부

목   차

1. 부동산 실거래가 신고대상은 ?                                        1

2. 부동산 실거래가 신고는 언제까지 어디에 해야 하는지 ?   1

3. '05년도에 계약을 체결하고 '06년도에 잔금을 지급한 경우

   실거래가 신고대상인지 ?                                               1

4. 부동산 실거래가격 신고 의무자는 ?                                1

5. 대리신고도 가능한지 ?                                                  2

6. 실거래가격 신고방법은 ?                                               2

7. 인터넷으로 신고할 경우 절차는 ?                                   3

8. 방문 신고할 경우 절차는 ?                                           4

9. 실거래가격 신고를 하지 않거나 허위신고시 벌칙은 ?       4

10. 부동산실거래가격 신고시에 종전처럼 검인신고를 하여야

   하는지 ?                                                                   5

11. 외국인의 경우에는 어떻게 해야 하는지 ?                       5

12. 주택거래신고지역의 주택의 경우에도 부동산 실거래가격

   신고를 별도로 해야 하는지 ?                                        5

13. 토지거래허가구역의 토지에도 실거래가격 신고가 필요한지 ?   6

14. 신고된 부동산가격은 가격검증절차를 거친다는데 ?           6

15. 부동산 실거래가격 신고 후 계약이 취소된 경우에는 ?       6

16. 부동산 등기부등본에 실거래가격이 기재된다는데 ?           7

17. 부동산 실거래가격 신고 후 등기절차는 ?                        7

18. 양도소득세도 실거래가액으로 과세하는지 ?                     7

19. 지방세법 개정이 지연되어, '06년 1월에 계약 체결되는

    부동산의 취․등록세 부담이 늘어나는 것이 아닌지 ?     8

1. 부동산 실거래가 신고대상은 ?

□ 토지 및 건축물을 사고 판 경우로서 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때

 ※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권매매는 부동산거래신고 대상에서 제외되며, 다만 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인신고는 하여야 함

2. 부동산 실거래가 신고는 언제까지 어디에 해야 하는지 ?

□ 종전에는 거래계약체결 후 잔금 납부가 완료되는 시점(보통 거래계약후 1～2개월후)에 시․군․구에 검인신고를 하였으나

ㅇ 앞으로는 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시장․군수․구청장에게 신고해야 함

3. '05년도에 계약을 체결하고 '06년도에 잔금을 지급한 경우 실거래가 신고대상인지 ?

□ 부동산거래신고는 2006년 1월 1일부터 시행되며, 시행 후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용됨(공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 부칙 제1,3조)

 ㅇ 따라서 '05년에 계약을 체결한 경우에는 실거래가 신고대상이 아님

4. 부동산 실거래가격 신고 의무자는 ?

□ 부동산 거래 신고의무자는 거래당사자(공동) 및 중개업자임

ㅇ 다만, 중개업자가 거래계약서를 작성․교부한 경우에는   반드시 중개업자가 신고를 해야 함

5. 대리신고도 가능한지 ?

□ 인터넷으로 거래신고를 하는 경우에는 중개업자나 거래당사자가 신고를 해야 하며, 시․군․군에 방문신고를 하는 경우에는 거래당사자중 1인의 위임을 받은 자가 대리 신고할 수 있음

ㅇ 이 경우 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 신분증명서와 대리권을 증명하는 서류 및 대리행위를 위임한 거래당사자의 인감증명서를 제출하여야 함

□ 한편, 중개업자의 경우에는 소속 공인중개사가 대리할 수 있음

 ※ 소속공인중개사는 법에 따른 고용신고를 한 자에 한함. 대리인은 주민등록증 등 대리인의 신분을 확인할 수 있는 신분증명서와 대리권을 증명하는 서류(중개업자가 법에 따라 신고한 인장을 날인)를 제출하여야 함

6. 부동산 실거래가격 신고방법은 ?

□ 인터넷신고 및 시․군․구 방문신고의 방법이 있음

□ 인터넷 신고의 경우 해당 시‧군‧구청 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 배너를 클릭하여 접속하거나

ㅇ 해당 시‧군‧구청의 부동산거래관리시스템 인터넷 주소를 직접 입력하면 신고가 가능함

 예)안양시http://rtms.anyang.go.kr,강남구(http://gangnam.rtms.seoul.go.kr/)

7. 인터넷으로 신고할 경우 절차는 ?

□ 인터넷 신고의 경우 인터넷 쇼핑을 하는 절차와 유사하며, 공인인증서를 반드시 보유하여야 함

 ※ 공인인증서 : 인터넷뱅킹, 증권거래용, 전자입찰용, 전자거래용, 무역거래용 등

부동산거래관리시스템 접속

(해당 시‧군‧구청 홈페이지에서 접속)

⇓

실명확인, 로그인

성명(법인명)․주민(법인)등록번호․공인인증서

⇓

부동산거래계약신고서 작성, 전자서명

직거래는 거래당사자 모두가 공동서명, 중개거래는 중개업자만 서명

⇓

인터넷 온라인 접수(시․군․구청)

⇓

부동산거래계약신고서 확인 및 온라인 신고필증 발급

(담당공무원)

⇓

부동산거래계약 신고필증 온라인 조회 및 출력

(거래당사자 및 중개업자)

⇓

부동산 소유권이전등기 신청

등기신청서 상에 신고필증의 신고일련번호를 기재

법원(등기소)에서 온라인으로 신고필증 직접 확인

8. 방문 신고할 경우 절차는 ?

□ 거래당사자가 시․군․구청을 방문하여 부동산 실거래가격 신고시에는 담당공무원이 거래계약신고서를 부동산거래관리시스템에 입력하게 되며, 거래신고필증을 발급하게 됨

부동산거래계약신고서 작성(서명 또는 날인)

⇓

시‧군‧구청 방문접수

⇓

부동산거래계약신고서 신고처리(담당공무원)

⇓

신고필증 발급(담당공무원)

⇓

부동산등기신청(신고필증 첨부)

9. 실거래가격 신고를 하지 않거나 허위 신고시 벌칙은 ?

□ 부동산 거래 신고를 하지 않거나, 허위 신고 및 신고를 지연할 경우에는 매도자․매수자 및 중개업자는 취득세 3배이하의 과태료 처분을 받게 되며

□ 거래당사자가 중개업자로 하여금 신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우에는 500만원 이하의 과태료 처분을 받게됨

□ 중개업자가 거래계약서를 거짓기재하거나 또는 이중계약서 등을 작성할 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받게 됨

□ 또한, 조세범처벌법(제9조제3항)에 의한 조세포탈범의 경우 3년 이하의 징역 또는 탈루세액 3배에 해당하는 벌금에도 처할 수 있음

10. 부동산실거래가격 신고시에 종전처럼 검인신고를 하여야 하는지 ?

□ 부동산 거래가격 등을 신고할 경우 시․군․구청으로부터 거래 신고필증을 교부받게 되며,

ㅇ 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 봄

11. 외국인의 경우에는 어떻게 해야 하는지 ?

□ 외국인의 경우 외국인토지법에 의한 토지취득신고 대상 중 계약의 유형이 매매인 경우에는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산거래신고를 하여야 함

12. 주택거래신고지역의 주택의 경우에도 부동산 실거래가격 신고를 별도로 해야 하는지 ?

□ 주택거래신고지역의 주택 매매 거래의 경우에는 종전처럼 실거래가격에 의해 주택법에 의한 신고를 하면 되며, 부동산 거래 신고는 하지 않아도 됨  

13. 토지거래허가구역의 토지에 대해서도 실거래가격 신고가 필요한지 ?

□ 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의한 토지거래 허가시에도 계약유형이 매매일 경우에는 부동산 거래신고를 하여야 함

14. 신고된 부동산가격은 가격검증절차를 거친다는데 ?

□ 신고된 부동산 거래가격은 허위신고 여부 등에 대한 가격검증을 거치게 되며,

 ㅇ 거래내역 및 검증결과는 국세청(관할세무서) 및 시․군․구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용될 예정임

15. 부동산 실거래가격 신고 후 계약이 취소된 경우에는 ?

□ 부동산거래계약에 관한 내용을 신고한 후 계약이 무효․취소․해제된 경우에는 거래당사자 또는 중개업자는 부동산거래계약해제등신고서에 서명 또는 날인(전자인증방법 포함)을 하여 시장․군수․구청장에게 제출할 수 있음

□ 거래계약 해제등의 신고를 받은 시장․군수․구청장은 그 내용을 확인한 후 부동산거래계약해제등확인서를 신고인에게 교부하게 됨

16. 부동산 등기부등본에 실거래가격이 기재된다는데 ?

□ 부동산 실거래가격 신고시 시․군․구에서는 거래신고필증을 교부하게 되며

 ㅇ 법원에서는 거래신고필증에 기재된 거래가액을 부동산등기부 등본에 기재하게됨(부동산등기법 개정, '05.12.8 국회의결)

17. 부동산 실거래가격 신고 후 등기절차는 ?

□ 앞으로 등기신청 시에는 등기신청서 상에 거래신고필증의 일련번호를 기재하여야 하며,

ㅇ 법원에서는 동 일련번호를 통해 신고여부 등을 확인하게 됨

18. 양도소득세도 실거래가액으로 과세하는지 ?

□ 현재 투기지역, 고가주택, 1세대 3주택 이상인 경우에는 양도소득세를 실거래가액으로 과세하고 있음

□ '06년부터는 1세대 2주택 및 비사업용 나대지․잡종지, 부재지주 소유농지․임야․목장용지에 대해 실거래가액으로 양도소득세를 과세하고

 ㅇ '07년부터는 모든 주택 및 토지에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 예정임(소득세법 개정중)

19. 지방세법 개정이 지연되어, ‘06년 1월에 계약체결되는 부동산에 대해 취․등록세가 실거래가로 과세되어, 과다하게 부과 되는 것이 아닌지 ?

□ 현행 지방세법상 취득세 부과기준일은 취득한 날(잔금 지급일)로부터 30일내에 신고토록 하고 있으며

 ㅇ 등록세 부과기준일은 등기 전까지 납부토록 하고 있음

□ 부동산 실거래가격 신고는 ‘06.1.1부터 거래계약을 체결한 부동산 물건에 대해 적용되며,

 ㅇ 부동산 거래시 일반적으로 계약체결후 잔금 지급은 1～2개월후에 지급하므로,

 ㅇ '06.1월에 체결된 거래계약의 경우 취․등록세 부과는 잔금지급이 완료되는 ‘06.2월 이후에 부과될 예정

□ 따라서, '06.1월에 거래계약이 체결된 부동산 물건에 대해 실거래가로 신고하더라도, 지방세법 개정이 12월말이나 1월중에 개정되면, 인하된 세율에 따라 취․등록세가 부과될 것으로 보임

□ 한편, 취․등록세를 인하하는 지방세법 개정안이 국회계류중에 있고('05.12.7 국회 행자위 통과), 조만간 국회를 통과할 것으로 예상되며, 개정법률 공포와 동시에 세율 인하 적용

 ㅇ 개인간 주택거래시 : 취득세(2→1.5%), 등록세(2→1%)

[김미령]

에그~ 글씨 좀 줄여여..볼래니까 힘드네..옇튼 분양권은 신고대상이 아니져..난 안해도 됨..ㅋㅋ 근데 ..분양권은 건물은 멸실되었으나,토지는 있으므로 토지거래는 신고애햐되는데,,그가격이 아주 애매하드라궁~

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