올초를 기점으로 30평대이하 천안 아파트는 10-15퍼센트 수준의 단기급상승이 있었습니다.
급상승 이후 매도자와 매수자의 힘겨루기로 2분기 이후 매매거래가 급격히 줄어 보합세를 유지하고 있는 상황입니다.
단기 급상승의 원인으로는 천안의 소형평형의 공급이 수요를 따라가지 못한 원인이 있지만
상승을 촉진시킨 촉매제의 역활을 한것은 서울 아줌마부대 였습니다.
작년말과 올초 서울 아줌마부대가 단체로 내려와 천안의 소형아파트를 거의 쓸다시피 하였죠.
그로인해 소형품귀 현상이 가속화되어 전체적으로 상승을 이끌었다 생각합니다.
외지인들은 쓸어담은 소형평형들을 월세물량으로 돌려 월세수익과 함께 가격상승으로 인한 시세차익 실현까지
두마리 토끼를 배불리 다 잡아먹었습니다.!
그로인해 현재 소형과 중형의 가격차가 현저히 줄어들었습니다. 이제 이상황에서 어떤방향으로 시장이 움직일지가 매우중요하다 생각 되는데요. 현재 공급도 없고 가격은 상승했고 그로인해 매수자는 발을 돌린나머지 전세가가 매매가 눈밑까지 올라와버렸습니다. 이제 중형과는 값 차이가 확연히 줄어드니 매수자들은 소형보다는 연식이 더 괜찮고 조금더큰 30-34평대로 눈을 돌릴수 밖에 없는 상황이 됐습니다. 중형매물은 상대적으로 수요를 어느정도 수준까지 맞춰줄수 있을 정도의 물량이 확보되어 있는 상태인데요. 그로인해 올해말까지는 이 수준으로 보합세를 이어 갈것 같습니다.
소형평형의 공급은 배방의 2100세대 수준의 초원아파트가 8월경 15평 5900만 20평 7900만 수준.?으로 분양을 하고 올해말이나 내년초중반 쯤 입주를 하기 때문에 배방이라하더라도 천안과는 같은 생활권이므로 일정부분 소형수요자들에게는 들어가 살수 있는 공간이 상당히 많이 만들어 지는 셈입니다. 그로인해 천안의 소형평수들도 잠시나마 숨을 돌릴 시간을 벌수 있을 테구요.
개인적으론 서울 아줌마부대들이 쓸어담은 소형평수가 언제 대규모 매도물량으로 나올지가 관건이라 생각되어지네요.
월세수입과 시세차익을 투자대비 거둘만큼 거두었다 생각들면 매도물량이 쏟아질수 있기때문이죠. 그리되면 소형 집값도
상승하기에는 힘에 부칠겁니다. 지금 대체로 15-6년된 소형을 사서 차익을 실현하기란 힘이 들거라 생각되어집니다.
취등록세도 그렇지만 연식으로 인해 하자보수와 인테리어를 하려면 돈이 보통들어가는게 아니기 때문이죠.뭐 개인의 성향차이는 있겠지만서도.. 그런부분들도 소형 수요층들이 전세시세가 이리 높은데도 매수보다는 전세로 살려는 경향을 심어주는 원인중의 하나일거라 생각되네요.
뭐니뭐니해도 천안아산 부동산시장의 핫이슈는 신도시 불당지구 2단계 일텐데요.
개인적으론 분양가 기본형이 850을 넘어선다면 아무리 불당이라 하더라도 현재로서는 100프로 분양을 장담하기는 힘들거라 생각되어집니다. 공장근로자들이 주를 이루는 도시이고 아직은 사회생활을 갓 시작한지 몇년되지 않은 상황이므로 34평기준 확장포함 세금까지 해서 3억1천 정도의 자금을 받쳐줄 수요층이 많지 않기 때문이죠. 그로인해 미분양이 나고 할인을 들어간다면
집값이 오를수 없게되죠.현재도 예로 신도시 stx칸 같은경우 아무리 할인을 해도 분양가가 3억을넘기 때문에
현지 수요층에서는 사들이기가 힘들죠. 이미 자금력있는 사람들은 할인을 먼져 시작한 다른 아파트로 이동해있는 상태입니다.
와이나 펜타도 그러했지만 외지인들이 분양을 받아준다면 상승을 도모할수 있는 기반이 마련될테구요. 임대아파트도 상당수 끼어있기 때문에..
관심이 많은것은 아니지만. 요새들어 차암동 스마일시티 조합원모집 광고도 다시시작하던데 뜻대로 된다면.
그또한 집값상승을 가로막을 장애물이 될듯 싶습니다. 공단주변인들은 아무래도 전세나 월세쪽으로 그곳으로 갈 가능성이 무한하기 때문이죠. 부동산경기엔 너무 많은 요소들이 혼잡하게 연결되있어 전망이라 해봐야 답도 없는것 같습니다.
하지만 개인적으로 확실한것은 급상승은 아니더라도 완만한 상승장은 계속연출될거라 생각합니다.
반대로 천안집값 떨어질일은 없다 생각되어 지네요.
상승장이 연출되면 착공중단 아파트와 분양승인받은 단지들 일제히 공사재개하면 과잉공급으로 수년후 다시한번 침체기가 올수도 있을 거라 생각은 되어집니다. 어느 방향으로 가닥이 잡힐지.. 살아가면서 왜이리 생각할게 많은 걸까요. 가정의 가장이란
참으로 힘든 직책인것 같습니다. 힘내자구요.ㅎ
영양가 없는 긴글 읽어 주셔서 감사합니다.ㅡ_ㅡ::