스크랩 2011 당진토지거래현황 분석 및 전망

[인드림]

<2010년 당진토지거래 현황>

2011당진통계연보(주택건설).pdf

1. 지역별 거래현황(총 21,488 필지)

행정구역                              필지수(거래건수)

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①당진읍                                       5,748 건(26.7%)

②송악읍                                       5,400 건(25.1%)

③송산면                                       2,350 건(10.9%)

④신평면                                       2,336 건(10.8%)

⑤석문면                                       1,426 건(6.6%)

⑥고대면                                          850 건(3.9%)

⑦합덕읍                                          816 건(3.8%)

⑧순성면                                          676 건

⑨정미면                                          618 건

⑩면천면                                          507 건

⑪대호지면                                       409 건

⑫우강면                                          352 건

당진과 송악은 한개의 도심권으로 가장 많은 거래건수를 기록하고 있는 만큼 개발수요가 뒷받침되고 있다는 증거입니다.

그러나 당진읍이 개발을 위한 거래였다면 면적이 넓은 송악은 개발과 투자의 실수요와 가수요가 중복되는 지역이라는

점을 달리 해석해야 할 것입니다.

송산과 신평 역시 3, 4위를 차지하며 많은 필지가 매매되었으나 당진, 송악과 비교하면 기업체 근로자들이 선호하는

주거시설 위주의 투자가 지배적이라고 보아야 합니다.

2. 면적별 거래현황(총 22,824,000㎡ - 약 690만 4천평)

행정구역                                   면 적(단위:1천㎡)

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①석문면(27.9%)                                     6,381(193만 평)

②송산면(15.5%)                                     3,544(107.2만 평)

③송악읍(11.4%)                                     2,600(78.6만 평)

④당진읍(6.9%)                                       1,571(47.5만 평)

⑤고대면(5.7%)                                       1,297(39.2만 평)

⑥대호지면(5.6%)                                    1,294(39.1만 평)

⑦합덕읍(5.6%)                                       1,277(38.6만 평)

⑧신평면(5.2%)                                       1,187(35.9만 평)

⑧정미면(5.2%)-신평과 공동 8위              1,187(      "       )

⑨순성면(3.9%)                                          982(27.4만 평)

⑩면천면(3.9%)                                          892(26.9만 평)

⑪우강면(3.1%)                                          688(20.8만 평)

당진의 총 면적은 664.79㎢(약 2억 1백만 평)로 이중 690만 평이면 약 3.4%의 수치인데, 이는 토지거래허가구역으로

묶여 있던 2008년(554만 평)과 비교하면 24.5%(136만 평) 증가한 현실을 알 수 있습니다(허가구역 해제 2009.3.16).

가장 많은 면적이 거래된 석문은 8.8배의 격차를 보이던 신평(08년 187만 평)을 앞지르고 국가산업단지의 위력을

여실히 입증하고 있군요... 역시 산업단지 개발이 한창인 현대제철의 저력이 송산을 견인하고 있습니다.

그 다음은 당진의 지리적 중심인 송악, 송악읍은 당진에서 유일하게 2개의 고속도로 나들목(IC)을 확보하고 있습니다.

부동산투자의 첫째 요건인 접근성과 입지가 탁월하니 당연한 결과인 듯...(사실 땅은 순성과 고대가 아름다운데...)

지가가 가장 비싼 당진읍의 토지거래가 계속 상승한다는건 역시 급속한 인구증가로 인한 개발수요가 그만큼 많아지고

있다는 반증이겠지요? 최근 3년 간의 동향을 보면 2013년 토목공사가 완공 예정인 석문산단과 송산산단 주변토지가

각광받고 있다는... 게다가 대산항까지 직선으로 신설되는 38번 국도까지 개통(2013)한다면 그 파장은 더욱 거세질

것이라는데 누구도 이견이 없을 겁니다.

지금 당진의 토지시장은 경제자유구역인 송악에서 촉발된 지가상승효과가 당진시 전역으로 고르게 펴지는 밀가루

반죽현상이 대세입니다. 즉, 조정기를 지나치고 있다고 보시면 맞습니다.

이 통계는 2010년 거래현황입니다.

3. 용도지역별 거래현황

용도지역               필지수          면 적(단위:1천㎡)

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①도시지역(51%)       11,020 건             2,823(854천 평)

②관리지역(40.3%)      8,658 건          13,689(4,141천 평)

③농림지역(8.4%)        1,806 건            6,311(1,909천 평)

④자연환경보전지역           4 건                   1

2008년 408필지, 168천평에 그쳤던 도시지역의 토지가 2010년엔 무려 거래건으로는 27배, 면적으로는 5배 이상 증가

했군요. 놀랍습니다...

거래건수로 67%와 면적으로는 70%에 달했던 관리지역의 토지는 거래건 40%와 60%의 면적으로 상대적으로 줄어들어

들었습니다.

농림지역도 23%와 26%에서 거래건 8.4%, 면적 27%로 필지수와 면적도 상당수 감소했고요(08년-1,046필지/146만 평)

실수요와 가수요의 비율이 2년 만에 역전되었다고 해도 과언이 아닙니다...

※ 도시지역 행정구역별/용도지역별 순위

당진읍(5,052건) > 송악읍(3,372건) > 신평면(1,630건) > 송산면(594건) > 합덕읍(232건) 순.

주거지역 86% > 녹지지역 7.6% > 공업지역 3.2% > 상업지역 3.1%

뭐 당진의 도시지역은 당진읍-송악읍-합덕읍-신평면이 다이니 위의 통계는 당연한 건데 놀라운건 주거지역의 비율이

86% 라는데 주목해야 합니다. 그만큼 주택의 공급이 절실하다는... 그래서 당진은 아직도, 그리고 앞으로도 독신의

단기거주자를 위한 주택임대사업이 유망하겠습니다.

※ 관리지역 행정구역별 순위

송악읍 1,896건(21.9%) > 송산면 1,597건(18.4%) > 석문면 1,226건(14.1%) > 고대면 순.

당진의 중심 송악과 대기업이 포진한 송산, 당진 입주기업의 요람인 석문과 고대가 순위를 다투는건 투자처의 확연한

로드맵입니다...!!

※ 면적별

①관리지역(60%) - 13,689,000㎡(약 414만 평)

②농림지역(27.6%) - 6,311,000㎡(약 191만 평)

③도시지역(12.3%) - 2,823,000㎡(약 854천 평)

누가 뭐래도 거대자본을 움직이는 용도지역은 역시 관리지역입니다. 도시지역과 비교해서도 개발허용행위에 큰 제약이

없을 뿐더러 비싼 값을 치러야 되는 도시지역 보다 넓게 분포되어 있으며 접근성이 크게 불리하지 않은 계획관리지역은

투자 1순위지요~.

충남에서 공주, 서산 다음으로 면적이 넓은 당진은 방조제가 무려 5개에 이릅니다.

그만큼 바다를 막아 조성한 농경지가 많다보니 경지정리된 농업진흥지역의 용도지역이 바로 농림지역. 바로 이러한

농림지역이 한 해에 200만 평 가까이 거래된다는게 좀 이해가 안갑니다.

넓은 연안구역을 막아 만든 절대농지는 도시계획으로 확정하지 않는 한 다른 용도지역으로 바뀌지 않습니다.

농업의 목적이 아닌 분이 농림지역 농지에 투자한다면 전문가의 자문이 절대적으로 필요합니다...

4. 지목별 거래현황

<필지별 순위>

① 대지                        10,314건(47.6%)

② 임야                          4,727건(21.8%)

③ 답                             2,821건(13%)

④ 전                             2,732건(12.6%)

⑤ 기타                             845건(3.9%)

⑥ 공장용지                        49건(0.2%)

임야는 보통 다른 지목보다 면적이 넓은데 필지별 거래건수는 대지에 이어 두번째인데 어찌 보십니까??

이것은 공장용지로 전용하기 위해 사들이는 매매가 대부분이기 때문입니다.

전, 답 같은 지목은 면적이 작을 뿐 더러 소유자가 다른 경우가 태반이지요.

공장의 입지는 따로 떨어져 있어서는 안되기 때문에 너른 면적(15,000㎡ 이상)의 임야를 사서 공장으로 전용할 목적이니

산업이 급속히 발전하는 당진의 미래상을 어렵지 않게 유추할 수 있겠습니다.

<면적별 순위>

① 임야(54%)                      12,363,000㎡(3,739천 평)

② 답(22%)                           5,048,000㎡(1,527천 평)

③ 전(8.8%)                             2,009,000㎡(607천 평)

④ 기타(8.2%)                          1,888,000㎡(571천 평)

⑤ 공장용지(1.1%)                        252,000㎡(76천 평)

면적은 임야가 단연 1위 인데 2008년(867만 평)에 비하면 엄청나게 감소했군요..

이것은 산업단지가 기반시설을 갖추고 낮은 단가에 기업을 흡수하기 때문에 일어난 현상입니다.

이상에서 보았듯 당진시 발전의 위상은 이유가 있답니다. 더구나 산업단지의 개막과 당진항, 서해선전철의 착공,

제2서해안고속도로의 개발 등 기반시설이 지속적으로 확충되는 시점에서 과거 당진개발의 시점을 돌아보고

도시계획을 연구해 보면 당진의 개발은 이제 시작일 뿐이라는걸 알 수 있습니다.

올 초에 비로소 市로 승격되었지만, 당진의 인구는 이제 15만을 갓 넘은게 아니라 토목/건설 인력과 당진에 적을 두지

않은 수 많은 인구는 두배에 달합니다.

현대제철의 송산산단 고용인구가 93,000명에 이른다는 연구결과가 허언이 아님을 현지에서 느끼는 감각을 토대로

이 글을 올립니다.

2012. 9. 20 초원마루

- 참고자료 : 2025당진도시기본계획, 2011 당진통계연보

윈윈클럽/도시계획정보카페http://cafe.daum.net/windmill1179