재개발 대상지 지분 쪼개기 규제 ‘구멍’

[23기안성진]

재개발 대상지 지분 쪼개기 규제 ‘구멍’

일부 지역에선 공동주택만 규제

재개발 구역이나 예정지역의 건축허가 제한이 지역에 따라 다르다. 이 같은 규제 틈새를 노리고 편법적인 ‘지분 쪼개기’가 성행하고 있다.

지분 쪼개기는 건물을 새로 짓거나 건물 용도를 바꿔 소유권(지분)을 늘리는 것을 말한다. 재개발로 지어지는 아파트 입주권은 소유권별로 나온다.

먼저 재개발 대상지역에서 건축허가를 제한하는 이유는 사업성 때문이다. 세대수가 늘어 조합원이 늘어나면 자연히 일반분양분이 줄어 조합원 수익성이 떨어진다.

재개발 요건 가운데 하나가 노후도(20년 이상된 건물이 전체의 60% 이상)인데 낡은 건물이 없어지고 신축 건물이 들어서면 노후도가 떨어져 노후도 요건에 맞지 않아 사업 자체가 어려울 수도 있다.

재개발 구역이나 뉴타운으로 지정되면 자연히 건축허가 제한을 받게 되고 재개발 예정지역으로 구역지정을 앞둔 곳에서도 건축허가 제한을 하게 된다.

재개발 대상지에선 모든 건축물이 건축허가 제한 대상

건축허가 제한 대상은 주로 건축허가, 건축신고, 용도변경, 세대수 증가 등이다. ▶단독주택, 다세대 등 공동주택, 상가 등 건물을 새로 짓거나 증축ㆍ개축 ▶주거ㆍ업무시설 용도를 상가 등 근린생활시설 등으로 바꾸는 행위 ▶소유권이 하나인 단독주택이나 다가구주택을 소유권이 여러 개인 다세대주택 등으로 용도를 바꾸는 행위 등이 제한 대상이다.

그런데 이 같은 건축허가 제한을 모든 건물이 아닌 공동주택에 대해서만 하는 곳이 있다. 공동주택은 다세대주택ㆍ연립주택ㆍ아파트 등이다. 공동주택을 새로 짓거나 증ㆍ개축, 또는 단독주택ㆍ다가구주택의 다세대 전환 등 공동주택으로 용도를 변경하는 행위만 제한된다.

구청에서 4차 뉴타운을 추진하는 곳 가운데 용산과 성동구 지역에서 구청에서 공동주택에 대해서만 건축허가 제한을 하고 있다.

용산,성동구 지역 4차 뉴타운 검토지는 공동주택만 대상

용산구의 경우 ▶서계동 224번지, 청파동1가 121번지 일대 5만888평 ▶청파동3가 121번지,원효로1가 30번지 일대 5만5036평 ▶용문동 81번지, 원효로2가 1번지 일대 1만5886평 ▶원효로3가 178번지 일대 1만2019평 ▶원효로4가 87번지 일대 1만4594평와 성동구의 경우 성수동1ㆍ2가동 일대 1만1238평이 그 대상이다. 용산은 올 1월 5일부터, 성동구에선 지난해 7월 20일부터 건축허가 제한에 들어갔다.

구청들에서 검토 중인 4차 뉴타운 대상지들 가운데 유독 이들 지역만 이같은 건축허가 제한을 하는 이유는 이들 지역이 서울시의 강북지역 개발계획의 U턴프로젝트 대상에 포함되는 점 등으로 단독주택ㆍ다가구주택을 허물고 다세대주택을 짓거나 단독주택ㆍ다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 식의 지분 쪼개기가 많아 이를 차단하려는 것이다.

건축허가 제한의 범위가 일반적인 재개발 구역이나 예정구역구청보다 적은 것은 이들 지역이 4차 뉴타운으로 추진만 하는 정도이고 아직 대상지로 확정되지 않았고 이들 지역 재개발도 아직은 불투명하기 때문이다. 모든 건축물을 대상으로 건축허가를 제한할 경우 과잉규제와 지나친 재산권 침해라는 민원을 우려해서다.

그런데 이런 허점을 노리고 이들 지역에서 규제 대상이 아닌 상가(근린생활시설)를 지어 지분 쪼개기를 하는 편법이 크게 늘고 있는 것이다.

구청들도 이 같은 편법을 의식해 상가를 통한 지분 쪼개기를 규제하는 방안을 검토 중이어서 상가 편법 지분 쪼개기도 앞으로 어려울 것으로 보인다.