[답변] 시공사 부도시의 지체상금 등

[신석범]

 

시공사 부도시의 지체상금과 계약해제

1. 지체상금

(1) 지체상금 지급의무

아파트공급계약서의 약정 내용에 의하여 공사완공이 지연되어 약정기일 이내에 입주를 하지 못하는 데 따른 지체상금을 지급하거나 또는 분양대금 잔금에서 공제하여야 하며, 설사 이러한 개별 약정이 없었다하더라도 민사상 이행지체로 인한 채무불이행으로 인하여 지연에 따른 손해배상을 하여야 합니다.

(2) 예외조항의 해석

“천재지변 또는 ‘갑’의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유”에 이 사안의 시공사 부도가 포함되는지 그 해석이 문제가 될 수 있겠습니다. 위 문언의 경우 세 부분의 검토가 필요합니다.

① 갑의 귀책사유

먼저, 시공사의 부도에 시행사가 책임이 없다면 갑의 귀책사유가 아닌 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 시공사와의 도급계약서상에 시행사의 감독에 관한 권리의무 조항이 시공사 부도와 관련이 있다면 시행사에 귀책사유가 인정될 수도 있습니다.

② 행정명령 등

행정명령은 시행사의 귀책사유가 아닌 여러 사유 중 한 가지 예시로 보여지므로 시공사의 부도도 ‘등’의 의미에 포섭될 수도 있습니다.

③ 불가항력적인 사유

설사 시공사의 부도가 ‘의 귀책사유가 아닌 행정명령 등’에 포함된다고 하더라도, 이 문구가 최종적으로 수식하는 불가항력적 사유인지가 여전히 문제가 됩니다. 불가항력인란 적어도 위 조항 첫머리에 나타난 천재지변이라는 용어에 준하는 정도로 완전히 시행사의 영향력 범위 밖에 있어서 시행사의 의지나 능력으로 막을 수 없는 사유에 해당할 정도의 사유여야 할 것으로 보여집니다.

시공사의 부도 원인이 시행사의 입장에 비추어 보았을 때 바로 이러한 불가항력 사유에 해당할 수 있는지 여부는 부도의 구체적인 원인과 내용에 따라 달라질 것입니다.

④ 소결

만일 시공사의 부도 내용이 불가항력으로 볼 수 있는 근거가 있고, 또한 분양계약자가 다수여서 지체상금 자체만으로도 상당한 금액에 해당할 경우, 위 예외조항의 해석을 다투어 정식으로 소송을 제기하여 법원의 판단을 받아볼 필요가 크다고 생각됩니다. 

(3) 시공사와 보증인에 대한 전보배상청구

공사기간 연장의 원인이 시공사의 부도 때문이라면 분양계약자에게 위 지체상금을 지급한 후 시공사에 대하여 손해배상을 청구함으로써 전보를 받아야 할 것입니다. 그러나 시공사가 파산선고를 받았으니 시공사를 상대로 손해배상을 받아내기는 힘들 것이므로 시공사와의 도급계약서상에 나타난 보증인에 대하여 보증책임을 묻는 방법도 강구해 보아야 할 것입니다.

2. 계약해제

입주기일의 연장에 대해 귀책사유가 있는 경우에는 분양계약자가 이행지체를 이유로 계약을 해제를 하는 것도 가능합니다.

혹시 분양계약자의 계약해제권을 제한하는 조항이 아파트공급계약서에 있다고 하더라도, 그 조항은 약관법에 의해 무효로 취급될 가능성이 있습니다.

[김종우]

변호사님의 귀중한 답변 정말로 감사 합니다. 다들 이문제로 고민을 많이 하고 있는데 아주 큰 도움이 되었습니다.정말 고맙습니다. 그리고 이와 유사한 경우에 대해 다른 회원님들도 많이 참고하시고 업무에 도움에 되었으면 좋겠습니다.

[안중현]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.