스크랩 나라도 요지경, 부동산도 요지경

[몽산(蒙山) 송영환]

나라도 요지경, 부동산도 요지경

그래도 '나는 부동산이다'

	윤정웅
	現 수원대 사회교육원 교수
	세인종합법률 사무국장

윤정웅 다른 글 모음

부동산, 받을 복이 없다.

계약에는 흥정꾼이 있다.

내일은 오늘이 아닐 것이다.

언제는 안 그랬습니까마는 요즘도 신문지상이나 인터넷상에는 현금투자를 해야 노후가 안전하다는 글이 심심찮게 올라오고 있습니다. 내용인즉, 베이비부머 세대들이 부동산에 대부분 투자를 해놨으나 값이 내려 100세 시대를 대비하기에는 역부족이라는 뜻이지요.

말 못해 죽은 귀신 없듯이 설명이야 그럴 듯하지만 행여 그런 말이나 글에 속지 마시라는 권고를 드립니다. 무슨 투자, 무슨 펀드 등 신조어들이 엄청 쏟아지고 있어서 이해하기도 어렵지만 그런 곳에 현금 넣어 놨다가는 한 방에 나가게 되고, 쪽박 있는 대로 차게 됩니다.

이자 좀 많이 준다는 바람에 저축은행에 돈 넣어 놨다가 낭패를 당하신 분들 속상하시죠? 고객 돈 빼들고 외국으로 줄행랑치려다 도주하려던 사람, 외국에 골프장을 소유하는 사람, 마누라 이름으로 사업체 차려 놓고 돈 빼돌리는 사람, 돈은 자신이 쏙 빼먹고 가짜통장 만들어 준 저축은행장들 가관입니다.

나는 아까워서 못 먹는 쇠고기를 고양이 주둥이에 처넣는 모양새가 되었습니다. 아산 민속마을 70억대 고택(古宅) 9채를 소유하는 사람도 있었다니 ‘산중(山中) 기름진 밭에 보리 심었다가 결국 고라니 좋은 일 시킨 꼴’이 되었습니다. ‘현금이란 이렇게 못된 곳으로 가고자 하는 습성이 있다’는 사실도 잊지 마십시오.

서민들 호주머니만 비어있을 뿐, 지금 은행이나 부자들은 돈을 주체하지 못하고 있습니다. 오죽했으면 스님들이 호텔에서 포커도박을 했겠습니까? 돈 따서 시주하려고 그랬는지는 모르겠습니다마는, 술맛과 담배 맛을 알게 되면 그 다음은 보신탕 집으로 가는 법이거든요.

옛말에 스님이 고기 맛을 알면 절간에 빈대가 남지 않는다는 말을 들었습니다. 다 잡아먹어버리기 때문에… 아마 부처님께서도 기가 막히실 겁니다. 그래서 빙긋이 웃고 계시는 걸까요? 도박, 술, 담배 그리고 고기, 그 다음은 뭘까요? 참, 세상은 요지경입니다.

정치판은 더 합니다. 여당은 대권 잠룡들이 10명 넘게 줄줄이 사탕으로 등장하고, 야당은 대통령과 총리를 합작으로 꾸며보자고 하는가 하면, 어느 당은 지난 총선 비례대표 부정선거문제로 공동대표들이 총사퇴를 한 후 주먹당으로 전락하는 등 안개속이라는 것입니다. 정치인들이 김치 국물을 원체 좋아하는 바람에 요즘 식당에는 김치 국물이 동나버렸답니다.

수도권 외곽지역에 40평대 움직였다

지난 5월 10일 정부에서 발표한 주택시장 안정화대책을 소가 닭 보듯 보셨으리라 믿습니다. 수도권의 유주택자들은 수년 동안 집을 팔지 못해 애를 태우고 있기 때문에 DTI(총부채상환비율)가 풀어지기를 은근히 기다렸으나 가계부채증가라는 이유로 대못을 뽑지 못한 채 자질구레한 것들만 한보따리 내놨습니다.

앞으로 1~2년 사이에 부동산대책은 더 이상 없으리라 생각합니다. 묘하게도 부동산 활성화 대책이 나올 때마다 부동산시장은 더 깊은 수렁 속으로 빠져들었는데 이번에도 예외는 아닌 듯합니다. 대책이 나올 때마다 보금자리나 임대주택이 꼭 등장했거든요. 역시 서울에서 8만호의 임대주택 문제가 또 나왔지요? 그래서 잠시 눈치를 보는 중입니다.

그러나 이제는 문제가 다릅니다. 뭐가 다를까요?

1. 앞으로 더 이상 대책은 없을 것이다.

2. 지금 집을 사지 않으면 기회를 놓칠 수도 있다.

3. 유동성이 풍부하여 자칫 부동산값이 오를 수 있다.

4. 입주물량이 절대 부족하고, 특히 중소형주택은 매물이 없다.

5. 강남 3구가 투기지역에서 풀려났기 때문에 불안의 요소가 있다.

6. 일시적 1가구 2주택 처분기간 3년 연장과 1주택 보유기간 2년 단축은 투자자들의 여유자금을 끌어들일 수 있다.

등의 문제가 옛날과 전혀 다르다는 것입니다.

지난 안정화 대책이 마음에 차지 않지만, ‘흉년에는 겉보리 서 말이 죽어가는 식구들을 살린다.’는 이치를 생각하시면 불평만 할 일은 아니라고 봅니다. 현재 수도권에는 30평대 이하 중소형 주택은 2-3년 전부터 꾸준히 거래가 되어

구할 수 없고, 몇 곳 있는 미분양은 입지가 외지거나 인프라가 부족해서 선뜻 대들기가 어려움에 있는 실정입니다.

지난 3월부터 개발이 가능한 토지는 없어서 못 팝니다. 5월에 막 들어서면서 수도권 외곽지역에서는 40평대의 주택도 움직이기 시작했습니다.

왜 40평대일까요? 이제 중소형 시장은 어느 정도 마감이 돼 간다는 신호가 되겠지요. 2~3개월 기다려 보십시오. 부동산의 바람기는 이팔청춘 같은 것이어서 여기서 눈짓하고 저기서 눈짓하면 낮에만 만나는 게 아니고, 밤에도 만나게 될 것입니다.

집만 가진 사람은 울고 있지만, 분양권까지 가진 사람들은 통곡한다

이 칼럼 중에서 이 대목이 가장 중요합니다. 수도권 외곽지역에는 신도시랍시고 여기저기 보따리로 분양해놓은 아파트가 많고, 오피스텔도 꽤 많습니다. 파주, 일산, 김포, 고양, 인천, 청라, 영종, 수원, 용인, 남양주, 별내 등이 대표지역인데 1000가구 단지라면 입주를 하겠다는 수분양자는 겨우 20%에 지나지 않습니다.

나머지 80%중

1. 30%는 기존 주택이 팔리지 않기 때문에

2. 20%는 설사 기존주택이 팔린다 해도 값이 내려 돈이 부족하기 때문에

3. 20%는 입주 때까지 분양권으로 되팔기 위해 분양받은 것이기 때문에

4. 10%는 가정사정의 변화나 속아서 샀기 때문에

입주를 할 수 없다는 이유입니다. 광교와 송도까지도 마이너스 프리미엄으로 돌아서고 있으니 더 말해 뭐하겠습니까?

80%가 입주를 하지 않는다면 건설회사는 망하게 되고, 대출은행은 결손을 내야 하겠지요. 망하지 않고 결손을 내지 않으려면 수분양자와 싸워야 합니다.

요즘은 방법이 아주 교묘하고, 입주가 시작되자마자 중도금 대출액에 대한 이자를 내지 않게 되면 카드정지를 시키면서 한편으로는 소액으로 나누어 청구를 하기도 하고, 또 한 편으로는 신용정보회사로 넘겨 피를 말리기도 합니다.

분양받은 사람이 입주를 못하게 되면 중도금 대출액이 문제가 됩니다. 계약금을 포기하더라도 이 문제가 해결되지 않으면 계약은 해제되지 않습니다. 건설사와 은행간의 약정은 수분양자가 원금이나 이자를 변제하지 못할 때 건설사에서 대신 변제(대위변제)하기로 하였지만, 건설사에서는 죽어도 이 돈을 변제하지 않고 2년 이상 끌고 가는 일이 상례로 돼있습니다.

2년 이상 끌고 가면 되면 5-6억짜리 아파트일 때 계약금 10%를 포기하고도 또 위약금으로 청구하는 돈은 약 1억 정도 됩니다. 법원으로부터 이런 내용의 소장을 받게 되면 살이 떨리게 되고, 나이 드신 분들은 기력을 잃게 됩니다. 공무원이나 기업체 직원들은 월급 가압류 때문에 좌불안석이고,

분양권은 파는 게 가장 확실한 방법이라는 말씀은 이미 드렸습니다. 그러나 사는 사람이 웃돈만 챙긴 후 도주하는 바람에 요즘은 팔았더라도 명의변경을 할 때 매도인과 매수인이 연대하여 건설회사에 각서를 제출해야 합니다. 매수인이 입주하지 않으면 매도인이 책임진다는 내용으로 말입니다.

분양권시장이 어렵다 보니 모두들 계약해제를 원하지만 그게 만만치 않습니다. 계약해제에는 반드시 순서와 절차가 있고, 해제가 되더라도 또 위약금이 남을 수 있다는 사실을 잊지 마십시오. 계약금 5%나 10%를 포기하는 선에서 일방적으로 해제된다면 이 세상 어려운 일이 어디 있겠습니까?

윤정웅 내 집 마련 아카데미(부동산카페)

수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)

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