전세자금 대출진행 시, 체크포인트
2009년 2월을 기점으로 서울과 수도권 주거용 부동산의 매매가격과 함께 전세가격이 급등한 가운데 내년부터 2012년까지 전세대란이 더 심각해질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 국민은행 “월별 전세가격동향조사”에 따르면 서울지역 아파트 전세가가 전년 말 대비 7.7% 상승하였고, 단독, 연립주택은 각각 2.7, 3.7%의 상승세를 보였습니다. 서울지역은 서초구(1.9%), 광진구(1.4%), 강남구(1.3%), 성동구(1%)를 중점으로 전월대비 평균 0.4~ 0.8%의 상승세를 보이고 있습니다.
전세가가 폭등함에 따라 자금을 충당할 여력이 안 되는 수요자들은 전세에서 월세로 전환하거나 전세자금 대출을 받아서 자금을 충당하려는 수요자들이 늘어나고 있는 실정입니다. 이처럼 전세자금 대출이 필요한 실수요자들을 위해 전세자금 대출 시, 체크해야할 내용에 대해 안내해 드리도록 하겠습니다.
전세자금 대출을 계획하기 전 확인절차는 아래와 같이 분류할 수 있으며, 가장 먼저 확인해야 할 기본사항은 입주하려고 하는 주택의 등기부등본을 확인하는 것입니다.
1. 등기부등본과 임대인 동의 가능여부 파악!
등기부등본 확인
전세자금 대출을 받기 전, 등기부등본을 확인하는 이유는 해당 주택에 근저당권이나 전세권, 가압류, 가등기 등의 권리관계를 확인하기 위함이며, 가압류, 가등기 등의 권리관계가 있다면 전세계약을 맺지 않는 것이 좋습니다.
또한 해당 주택에 근저당권이 설정되어 있다면 설정된 금액이 얼마인지를 확인해야 합니다. 전세자금 대출을 받으려는 금액과 근저당설정 금액이 주택 시세의 70~ 75%를 초과할 경우 대출 가능금액이 줄어들거나 대출이 제한될 수 있기 때문입니다.
예시1) 주택시세 또는 감정가: 10,000만원
근저당 설정금액: 6,000만원, 대출신청금액: 2,000만원
예시2) 주택시세 또는 감정가: 10,000만원
근저당 설정금액: 5,000만원, 대출신청금액: 2,000만원
임대인 동의 가능여부 파악
등기부등본확인 후, 권리관계 상에 문제가 없을 경우 전세자금 대출을 받아 부족한 자금을 충당해도 되는 지 임대인의 동의를 구해야합니다. 전세자금 대출의 경우 개인 신용등급이 좋고, 증빙되는 소득이 많을지라도 임대인의 동의 없이는 대출을 진행할 수 없습니다.
Tip. 임대인 승낙방법: 채권양도통지서 발송, 임대인승낙서, 전세권설정, 유선상동의 (선택가능)
2. 월세와 전세자금대출 시 납입하는 이자 비교
월세와 전세자금대출
전세보증금과 월세의 비율은 100:1 수준이며, 전세보증금이 100만원일 경우 월세금액은 1만원이라는 것을 의미합니다. 그러므로 월세 대신 전세자금 대출을 받아 자금을 충당할 경우 적용받을 수 있는 대출 금리를 확인하여 비용부담을 줄일 수 있는 방안을 선택해야 합니다.
근로자서민 전세자금 대출의 경우 자격요건이 까다롭고 연간소득에 비례하여 대출한도가 산정되기 때문에 실질적으로 필요한 금액만큼 대출을 받기가 어렵습니다. 하지만 보험사나 캐피탈권의 경우 타 주택을 소유하고 있거나 연간소득이 3,000만원을 초과하더라도 대출이 가능하며, 대출금리도 6.5~ 12% 수준이기 때문에 월세를 지불하는 것보다 소요되는 비용이 적습니다.
Tip. 근로자서민 전세자금 대출조건
무주택소유기간 6개월 이상, 연간소득 3,000만원 이하, 전용면적 85㎡ 이하
▶ 월세&전세자금대출 이자금액 비교
예시) 전세보증금 10,000만원, 전세자금 대출금리 연 8%
① 월세를 납부할 경우
[보증금 5,000만원, 월세 50만원 = 전세보증금 10,000만원 ]
② 전세자금 대출받을 경우
[보증금 5,000만원, 전세자금 대출 5,000만원 = 전세보증금 10,000만원 ]
* 월간 납부하는 이자: (5,000만원 X 8%) ÷ 12개월 = 약 34만원
전세자금 대출 금리는 대출신청 자의 신용등급과 임대인 동의방식에 따라 차등 적용되며, 연 8%의 대출금리를 적용받을 경우 매달 16만원 가량의 비용을 절감할 수 있습니다.
(연간 192만원(16만원X12개월=192만원) 가량의 비용절감 효과를 가져올 수 있음)
전세자금 대출은 일반 담보대출과는 달리 확인할 사항들이 많습니다. 일반 담보대출의 경우 대출을 받으려는 금융권으로 대출 가능여부를 타진해 보는 것이 우선이지만 전세자금 대출은 임대인 동의가 가능한지 여부를 확인하는 것이 우선 시 되어야합니다. 임대인동의 가능여부, 해당 주택의 권리사항, 대출을 받으려는 금융권으로 대출 가능여부를 타진해 보는 것 중 한 가지 요건이라도 불 충족 된다면 전세자금 대출은 불가합니다. 그러므로 전세자금 대출을 계획하고 있다면 위의 3가지 요건을 꼼꼼히 체크하여 전세자금 대출 시 발생할 수 있는 문제점을 미연에 방지하시기 바랍니다.
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