집 매수 후 누수하자.. 손해배상 책임은?

[변호사 김덕은]

문) 저는 광주 광산구에 있는 아파트를 매매대금 4억원에 매수하였고, 소유권이전등기를 마쳤습니다. 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 누수없음.이라고 기재가 되어 있고, 매매계약서 특약에는 현 시설물 상태대로 매매라고 기재되어 있습니다. 그런데 저는 아파트를 인도받은 후 내부벽면이 젖어 있고, 곰팜이가 발생한 상태인 것은 발견하였습니다. 저는 단열, 방수 공사 등의 공사비로 2,000만원을 지출하였는데 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있나요.

답) 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따라 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상을 구할 수 있습니다. 매도인이 매수인에게 하담담보책임을 부담한다고 인정하려면, 매매계약 당시 매매목적물에 하자가 존재하여야 하고, 이 때 매매목적물에 하자가 존재하는지 여부는 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하였거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여하였는지를 기준으로 판단을 합니다.

매수인이 노후된 건물의 현상태를 확인하고 현 시설물 상태대로 매매하기로 약정하였다면 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 보아야 합니다. 다만 “현시설물 상태대로 매매”라고 특약을 하였더라도 매도인이 무조건 하자담보책임에서 벗어나는 것은 아닙니다. 법원은 “현시설상태에의 계약”이라는 기재는 아파트의 매매에서 일반적으로 기재되는 내용으로 주로 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손 등을 염두에 두고 기재된 것으로 보아야 한다고 판시하고 있습니다. 따라서 매도인이 알고서도 고지하지 아니한 하자나 통상적인 하자를 벗어나 하자에 대해서는 책임을 져야 합니다.

하자 관련 법원의 판결들을 보면 서울중앙지방법원은 매매계약 성립시 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 아파트에 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여한 하자가 있어야 하는데, 매매계약 당시 약 14년이 경과한 건물이고, 아파트와 같이 상시 물을 사용하는 건축물의 누수는 누수 원인이 현실화하여 존재하고 있으면 바로 나타나는 현상이고, 아파트 매수 후 일정기간은 누수현상이 없었고 매매계약 당시 누수현상이 발견되지 않은 점을 고려하면 매도인에게 책임이 없다고 판결하였습니다. 의정부지방법원은 매매당시 아파트에 결로현상으로 인하여 도배지가 들뜨고 거실 천장이 누수되는 하자가 있었음은 인정되나 매매계약 체결 당시 매수인이 아파트를 3차례 방문하여 아파트 내외부를 꼼꼼히 살펴보았고, 매매계약서에 기본 및 현시설물 상태에서 매매한다라고 기재되어 있었으며, 인테리어 업체가 아파트를 방문하여 견적서를 작성하였는데 누수로 인하여 보수가 필요한 부분을 발견하지 못하였고, 매수인이 아파트를 인도받을 당시 옥상 테라스에 야외 물놀이장을 설치하면서 아파트의 수도배관을 개조하여 옥상테라스로 연결하는 공사를 실시하였고, 감정보고서에는 아파트 4개 세대중 매수인의 아파트만 옥상방수 불량에 따른 누수하자가 존재하나, 구체적인 누수 발생시기는 알 수 없다고 기재되어 있는 점 등을 보면 매매계약 당시 하자가 존재하였다고 보기 어렵다고 판결하기도 하였습니다.

부산지방법원은 마루판 침하 형태나 정도, 면적을 고려하면 장기간의 통상적인 사용에 따라 일반적으로 나타나는 현상이 아님을 쉽게 알 수 있으므로 하자에 해당하고, 현시설상태의 계약이라고 기재하였다고 하더라도 매도인은 하자담보책임을 진다고 판결하였습니다.

위와 같은 법원의 판결을 종합하면 단순히 누수 하자가 있다고 하여 매도인에게 책임이 있다고 보기는 어렵고 매매계약 당시나 소유권 변동당시에 누수 원인인 하자가 현실화하여 존재하고 있었던 사실과 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손이 아니라는 점을 입증하여야만 매도인을 상대로 손해배상책임을 물을 수 있을 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은