2013.11.25. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 옥석중의 옥석 둔촌주공을 잡아라!

2013.11.25. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 옥석중의 옥석 둔촌주공을 잡아라!      겨울을 재촉하는 비가 내리고 있습니다. 이 비 그치면 기온이 뚝 떨어지고 추워지겠지요? 벌써부터 겨울나기가 걱정입니다. 겨울 시작도 안했는데 엄살이 심하다구요? 원래 전초전이 더 매섭잖아요. 진짜로 추워지면 겨울이구나 하고 몸도 마음도 완전무장을 할터인데 아직은 어설픈 겨울인지라 가을처럼 하고 다니니 추운게지요. 내일부터는 더 추워진다니 감기 걸리지 않도록 겨울처럼 단단히 무장하고 다녀야 할 것 같습니다.   11월도 일주일 남짓 남았습니다. 둔촌주공 부동산 시장 궁금하시죠? 11월 25일 현재 약10~11건 가량의 거래가 되었습니다. 거래된 주택은 대부분은 1주택자의 매물이며, 다주택자 매물도 가격이 싸면 거래가 되고 있습니다.   다주택자 매물 거래에 대해서 궁금해 하실까봐 한 말씀 드리겠습니다. 다주택자가 주택 구입시에는 양도세 비과세 조건을 갖춘 1주택자 매물을 구입해야 하지만, 무주택자나 일시적 2주택는 굳이 1주택자의 매물을 구입할 이유가 없습니다. 2년 보유시에 양도세 비과세 조건을 갖추게 되므로 가격이 저렴한 매물을 구입하면 될 것입니다. 올해 안에 구입하면 양도세 감면과 취득세 인하 혜택 동시에 챙길 수 있습니다.   그러면 상대적 차별성을 보이는 재건축아파트에 대해서 언급해 보겠습니다. 11월 22일자 M 경제신문을 보면 개포주공, 가락시영, 둔촌주공 등 강남권 재건축 단지는 재건축 사업에 속도가 붙기 시작하면 완만한 상승세를 보일 것이라고 전문가들은 전망했습니다. 그들의 의견이 아니더라도 11월말~12월중에 건축심의를 앞두고 있는 둔촌주공은 사업단계가 확실한 지역으로 유망 투자처라고 할 수 있습니다.   송파구와 대로를 사이에 두고 있는 둔촌주공아파트는 행정구역상 강동구에 속하지만 명문학군이 있는 관계로 인근 송파구 맹모들의 선호도가 높은 지역이며 송파구에 비해 저평가된 점도 수요자의 눈길을 끌기에 충분한 대상입니다.   그리고 도급제 방식이 대부분인 요즘 확정지분제 방식으로 공사를 계약한 둔촌주공은 특별케이스라고 할 수 있습니다. 확정지분제 계약에서 조합은 조합원분담금을 미리 확정한 후 무상지분율 만큼 확정된 개발이익만을 제공받게 되며 이후 발생하는 사업 이익은 모두 시공사가 가져가는 방식입니다. 시공사는 분양 수익을 챙기는 대신에 거기에서 발생하는 모든  리스크를 책임져야 합니다.   도급제 방식과 지분제 방식중 어느쪽이 좋다고 단정짓기는 어럽지만 요즘처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때에는 확정지분제 방식이 유리하다고 할 수 있겠습니다.   위에서 언급한 옥석중의 옥석 둔촌주공에 투자해야 될 이유를 정리해 보면 첫째 양도세 감면 대상 아파트입니다. 둘째 취득세 인하 혜택 대상입니다. 셋째 사업단계가 확실하게 진행되는 재건축아파트입니다. 넷째 조합원의 리스크가 없는 확정지분제 사업 방식을 취하고 있습니다.   이밖에도 둔촌주공을 구입해야 하는 이유가 무수히 많지만 차차 말씀드리기로 하고 주요사항만 정리해 보았습니다.   ※다음은 둔촌주공 전 부동산에 출시되어 있는 거래 가능한 저가매물입니다.   둔촌주공1단지 7.5평 3억2천만원 16평 5억6천만원 18평 6억원 둔촌주공1단지 22평 7억원 25평(지분29.83평) 7억6천만원   <DIV class=last> <DIV style="LINE-HEIGHT: 1.5" id=output> <DIV style="TEXT-ALIGN: left; MARGIN: 0px 0px 10px" id=cContent> <DIV style="MARGIN: 0px" id=contentDiv class=cContentBody> <DIV> <DIV style="LINE-HEIGHT: 1.5" id=output> 둔촌주공2단지 16평 5억5천만원 22평 6억9천만원 둔촌주공2단지 25평(지분29.30평)7억4천5백만원   둔촌주공3단지 23평 5억6천만원 31평 6억9천만원 둔촌주공3단지 34평(지분29.30평)7억5천만원   둔촌주공4단지 23평 5억5천5백만원 25평 6억원   31평 6억7천5백만원 둔촌주공4단지 34평(지분28.66평)7억3천5백만원  34평(지분29.83평)7억6천만원 </DIV></DIV></DIV></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: left; MARGIN: 0px 0px 10px" id=cContent> <DIV style="MARGIN: 0px" id=contentDiv class=cContentBody> <DIV> 둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다. 둔촌주공 드림공인 02-478-9800 <DIV style="LINE-HEIGHT: 1.5">다음카페 둔촌주공 드림공인<A style="FONT-FAMILY: null" href="http://cafe.daum.net/dream4789800" target=_blank>http://cafe.daum.net/dream4789800</A></DIV> <DIV style="LINE-HEIGHT: 1.5">네이버카페 둔촌주공 드림공인http://cafe.naver.com/dream4789800</DIV></DIV></DIV></DIV></DIV></DIV>   <DIV align=left>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21327045529320E225" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" exif="{}" actualwidth="1024" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" id="A_21327045529320E225979B"/></DIV> <DIV align=left> ▲ 2013.12.07. 둔촌주공아파트 조합원 임시총회 개최합니다.</DIV> <DIV align=left> </DIV>     <DIV style="mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0.0pt 0.0pt 0.0pt 0.0pt" class=0> <DIV style="mso-pagination: none; mso-padding-alt: 0.0pt 0.0pt 0.0pt 0.0pt" class=0> <DIV class=info> <div class="content_plusmap" data-mapdata="map_type=TYPE_MAP&map_hybrid=false&idx=1&title=%EB%93%9C%EB%A6%BC%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC&addr=%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C%20%EA%B0%95%EB%8F%99%EA%B5%AC%20%EB%91%94%EC%B4%8C1%EB%8F%99&tel=02-478-9800&mapX=531075&mapY=1117590&ifrW=490px&ifrH=362px&addtype=1&map_level=4&rcode=1125070&docid=&confirmid=8269572&mapWidth=490&mapHeight=362&mapInfo=%7B%22mapWidth%22%3A490%2C%22mapHeight%22%3A362%2C%22mapCenterX%22%3A531075%2C%22mapCenterY%22%3A1117590%2C%22mapLevel%22%3A4%2C%22coordinate%22%3A%22wcongnamul%22%2C%22markInfo%22%3A%5B%7B%22markerType%22%3A%22standPlace%22%2C%22coordinate%22%3A%22wcongnamul%22%2C%22x%22%3A531079%2C%22y%22%3A1117591%2C%22clickable%22%3Atrue%2C%22draggable%22%3Atrue%2C%22icon%22%3A%7B%22width%22%3A40%2C%22height%22%3A42%2C%22offsetX%22%3A14%2C%22offsetY%22%3A38%2C%22src%22%3A%22http%3A%2F%2Fi1.daumcdn.net%2Flocalimg%2Flocalimages%2F07%2F2012%2Fimg%2Fmarker_p.png%22%7D%2C%22content%22%3A%22%EB%93%9C%EB%A6%BC%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC%22%2C%22confirmid%22%3A8269572%7D%5D%2C%22graphicInfo%22%3A%5B%5D%2C%22roadviewInfo%22%3A%5B%5D%7D&toJSONString="></div>  </DIV></DIV></DIV>   ※무상지분율   아파트 재건축사업에 있어서 시공사가 대지지분을 기준으로 어느정도 면적을 추가분담금 없이 조합원에게 제공할 수 있는지를 나타내는 지표이다. 총수입(총분양수입)에서 총지출비용(공사비)을 차감한 개발이익(순이익)을 분양가로 나누면 개발이익 평수(전체 무상지분 면적)가 된다. 이를 대지면적으로 나눠 퍼센트로 표시한 것이 무상지분율이다. 분양 수익과 리스크를 모두 시공사가 책임지게 된다. 분양가가 높으면 미분양의 위험이 커지게 되고 이에 따른 손실을 업체가 모두 부담해야 한다. 경기 상황에 따라 장단점이 있다.