성수지구 한강변 초고층 첫 사업지 성수동 가보니

[채리나]

성동구 성수동 일대가 한강변 초고층 개발 첫 사업지로 지정되면서 술렁이고 있다. 15일에는 지구단위계획이 통과하는 등 점점 개발이 가시화 되고 있어 매수자들의 관심이 집중되고 있다.

개발에 대한 기대감이 커지면서 거래도 함께 살아나고 있어 닥터아파트가 현장을 찾았다.

고조되는 개발 기대감

15일 찾은 성수동 전략정비구역 일대는 낡은 빌라들과 연립, 단독주택, 나홀로 아파트들이 혼재돼 있어 흐린 날씨 만큼이나 우중충한 분위기였다.

그러나 이곳 주민들의 마음은 완연한 봄과 같다. 지난 1월말 전략정비구역으로 지정된 후,  2월 25일 한강 공공성 회복 선언에 대한 공청회를, 4월 6일 성수동 주민 공청회를 열면서 개발기대감이 커지고 있기 때문이다.

서울시가 15일 성수전략정비구역 1종 지구단위계획구역안을 통과 시키면서 주민들의 기대감은 더욱 고조되고 있는 상태.

취재 도중 만난 주민은 “막연히 개발이 될 것이라고 생각하긴 했지만 지난 6일 경수중학교에서 열린 공청회까지 듣고 나니 개발이 빨라질 수 있을 것 같아 기대가 크다”고 말했다.

이에 성동구 도시개발과 전략정비구역 박규관 담당자는 “15일 발표된 지구단위계획구역안은 구역 위치 정도만 확인한 차원이라고 할 수 있다”며 “용적률이나 세부 구역 등은 서울시의 외부 용역이 끝나는 내년 이맘때 쯤은 돼야 확정될 수 있다”고 말했다.

발표 이후 매매가 5천만원 이상 올라

아직 용적률이나 세부적인 계획이 나오지 않았지만 매수자들의 관심은 지속되고 있다.

지난 1월 성수동 일대가 전략정비구역으로 지정된 이후 개발 기대감이 높아지면서 매수문의도 크게 늘었다. 발표 이후 급매물은 빠르게 소진됐고 매도 호가 중심으로 지분 3.3㎡당 5백만원 이상 상승했다.

성수동 차세대공인 관계자는 “초고층 개발발표 이후 매도인들이 매물을 회수하고 호가도 3.3㎡당 5백만원씩 올리고 있다”며 “경기 침체로 나왔던 급매물이 모두 소진됐고 2006년 말 최고가가 어느 정도 회복됐다고 볼 수 있다”고 말했다.

P공인 관계자 역시 “33㎡ 이하, 초기자금 4억원 미만 매물은 상당히 부족한 상태다. 최근 6일 주민 공청회 이후 매물이 회수되고 매수문의는 더 늘어난 상태”라고 분위기를 전해줬다.

또 전략정비구역 내 동양메이저. 강변한강 등 나홀로 아파트도 일제히 수혜를 받았다. 발표 후 타입별로 1억5천만~2억원씩 상승하면서 그동안 낙후된 주변 환경과 나홀로 아파트라는 이유로 받아왔던 설욕을 깨끗이 씻어 냈다.

수익성의 열쇠는 용적률

그러나 성수동 전략정비구역은 앞으로 갈 길이 멀다. 일단 용적률이 확정돼야 사업성을 타진할 수 있다. 용적률이 확정되지 않은 상황에서 평균층수(30층)와 최고층수(50층)가 정해졌다고 해서 용적률까지 높게 받는다는 보장은 없기 때문이다.

박규관 담당자는 “현재 전략정비구역 일대는 1종 주거지역으로 용적률은 200%다. 기부체납을 통해 종상향 조정 등 여러 가지 방법을 생각하고 있지만 아직 정해진 것은 없다”고 입장을 밝혔다.

때문에 아직 추가부담금이나 평형 배정 등을 논할 수 있는 단계는 아니다. 적어도 내년 상반기 세부 지구단위 계획이 나와 봐야 수익성을 산출할 수 있다.

실제로 취재 도중 만난 일부 중개업소 관계자는 “평균층수를 근거로 용적률을 역산출했을 때 쪼갠 지분만 아니라면 1평만 매입해도 30평형대 아파트를 배정받는데 무리가 없다”고 설명하고 있어 투자자들의 주의를 요하고 있다.

단기 시세차익 노린 투자는 금물

때문에 성급한 투자는 금물이다. 현재 전략정비구역 시세는 지분 5평 이하는 평당 7천5백만~8천만원, 10평 이하는 6천만~7천만원, 10평~ 15평은 5천만원 선이다.

쪼갠 지분이 많지 않아 규모가 작은 매물이 귀한 편으로 소규모매물의 경우 평당가가 상당히 높은 수준이라고 할 수 있다.

전략정비구역 일대 개발계획이 아직 구체적으로 실행에 들어가지 않은 상황이고 시세도 단기간 급등세를 보인 만큼 단기간 시세차익을 노린 투자라면 큰 수익을 기대하긴 어려울 수 있어 주의를 요한다.

성수동 S공인 관계자는 “한강변조망이 가능하고 강남접근성이 뛰어난 우수한 입지 조건을 갖춘 만큼 잠재력이 높다고 할 수 있어 중장기적인 안목을 가지고 접근하는 것이 바람직하다”고 조언했다.