* 1991년부터 글로벌 경기 사이클을 3차로 나눠 분석한 결과 부동산 위기였던 금융위기 당시 리츠는 시장을 underperform. 그러나 위기 종료 후 회복도 빠름
* 금융위기 후 10년간 글로벌 리츠는 B/S 건전화를 위해 노력한 결과, 펀더멘털 개선
* 현재 경기하강의 원인은 코로나19가 야기한 실물경기 침체로, 부채부담이 높아 부동산 가격이 하락하고 금융시스템을 흔들었던 2차 위기와 다름
* 유동성 공급과 저금리는 긍정적, 구조적으로 성장할 리츠에 투자. 글로벌리츠는 데이터센터/물류/인프라(셀타워)/임대주택리츠, 국내는 맥쿼리인프라, 롯데리츠 추천
WHAT’S THE STORY
2008년 금융위기의 교훈: 최근 코로나19 사태로 경기 침체 우려가 가속화되며 리츠 주가 역시 부진하다. 시장은 이전 위기였던 금융위기를 떠올리는 것으로 보인다. 글로벌 경기 순환주기를 1차(1991년~2001년), 2차(2001~2008년), 3차(2009년~현재)로 나누어 리츠 성과를 살펴본 결과, 1차 침체기던 2001년 글로벌 리츠는 시장을 outperform했으나 2차 침체기던 2008년 금융위기에는 underperform했다. 당시 금융위기의 근본 원인이 부동산에서 시작됐기 때문이다. 2차 사이클 당시 대부분의 리츠는 높은 LTV를 보여, 자산가격이 하락하자 refinancing risk가 발생했고 이는 금융시스템을 뒤흔들었다. 이후 지난 10년간 글로벌 리츠는 차입비율을 낮추고 B/S를 개선시켜 왔음이 달라진 점이다. 한국 상장리츠 역시 평균 DSCR(부채상환계수)은 4.0, LTV는 40~60%로 안정적이다.
B/S 건전화, 글로벌 리츠 펀더멘털 개선: 미국 리츠의 평균 LTV는 2008년 45%에서 2019년 31%로 낮아졌고, DSCR은 2.6에서 4.8로 상승해 역대 가장 우량하다. 차입 잔존만기도 2008년 60개월에서 2019년 84개월로 대폭 증가했다. 차입금이 줄고, 저금리가 이자비용 절감에 기여했다. 싱가포르와 일본 역시 위기 이후 엄격한 부채 관리에 들어갔다. 싱가포르는 금융위기 당시 gearing ratio(차입금/자산) 규제가 없었지만 이후 45%를 상한으로 규제하기 시작했다. 일본도 LTV 하락과 고정금리의 장기 채권을 발행하는 움직임이 있었다. 위기 종료 3개월 후 글로벌 리츠는 본격적으로 시장을 outperform하기 시작해, 결과적으로 2007~2011년 시장 대비 높은 수익을 거뒀다. 리츠 고유의 중수익 중위험 특성이 부각됐다.
리츠에 우호적 정책 출현, 3차 경기 하강기에 대응하는 리츠 투자전략: 2008년 금융위기는 부동산에서 야기된 금융시스템의 리스크였다면 지금은 코로나19로 가속화된 실물경기 침체 우려로 본질이 다르다. 일부 섹터에서 임대수익이 하락할 가능성이 높아졌고 이는 배당 하락으로 이어질 수 있기 때문이다. 리츠 섹터의 빠른 회복을 위해서는 1) 크레딧 리스크를 반영하는 단기물 시장이 안정돼야 하고, 2) 리츠의 배당컷 우려가 해소돼야 한다. 지난 26일 한국판 양적완화 정책이 발표되며 4월부터 단기물 금리 안정화를 기대할 만한 여지가 생겼다. 무조건적인 현금 보유 심리가 완화될 것으로 보여, 배당형 상품에 우호적이다. 일부 하위 섹터의 경우 회복까지 시간이 소요될 수 있어, 경기와 민감도가 낮고 구조적으로 수요가 증가하거나 앵커가 확실한 리츠에 집중해야 한다. 글로벌 리츠에서는 데이터센터/물류/인프라(셀타워)/임대주택 리츠가 해당되며 국내는 아직 하위섹터보다 앵커의 신뢰도가 중요하다. 배당수익률 매력이 높아진 맥쿼리인프라와 롯데리츠를 추천한다.
삼성 이경자