재개발 무허가 건물 투자경계 주의보 - 호가 급등...허가 건물보다 투자비 많을 수도

[김영준]

 

“재개발구역 내 무허가 건물은 없어서 못 팝니다.”서울 중구 신당동 한 재개발구역 인근의 S부동산 박모(35) 공인중개사의 얘기다.

이곳에선 국ㆍ공유지가 딸린 무허가 건물을 사달라는 투자자들이 지난해 이맘때보다 2∼3배 늘었다. 박씨는“무허가 건물엔 취득ㆍ보유세 부담이 거의 없기 때문인 것 같다. 값이 많이 올랐는데도 팔려는 사람이 없다”고 말했다.

서울 강북권 재개발구역 내 무허가 건물 인기가 치솟고 있다. 정부가 보유세 등 각종 세금을 올리기로 하자 투자자들이 세 부담이 거의 없는 무허가 건물로 몰리고 있다. 무허가 건물 (주택 포함)을 사더라도 판교 신도시 등의 아파트 청약 순위에 변동이 없는 점도 수요가 늘어난 또 다른 이유다. 강북 개발이 예고돼 투자가치가 올라갈 것이라는 기대도 있다.

이 영향으로 일부 구역 무허가 건물은 품귀 현상을 빚으면서 올 들어 최고 50% 뛰었다. 그러나 사업승인 후 내야 할 국공유지 불하 금액까지 포함할 경우 위치와 크기가 비슷한 사유지 (개인 땅)내 건물보다 비싼 경우도 많아 거품 가능성을 경계해야 한다.

재개발정비사업업체인 화성CND 홍석의 차장은“무허가 건물은 낡고 오래된 데다 사업지 변두리가 많아 감정평가액이 낮은 편이어서 재개발아파트를 배정받는데 허가건물보다 비용이 더 많이 들 수 있다”고 말했다.

재개발 무허가건물 투자 바람

구역 지정 신청을 앞둔 서대문구 북아현ㆍ충정구역 일대 시유지 10∼15평이 딸린 무허가 건물 시세는 평당(점유한 시유지 프리미엄과 건물 값을 합한 형태, 이하 같음) 1050만원으로 올 들어 30∼50% 올랐다.

허가 건물이 들어서 있는 같은 크기의 사유지 값(평당 1250만원) 상승 폭의 배 수준이다. 한 중개업자는 “시유지 불하금액(평당 500만원 예상)을 감안하면 사유지 내 일반건물보다 되레 비싼데도 찾는 사람들이 줄을 잇는다”고 말했다.

인근 북아현동 한 재개발 추진 구역의 시유지 6∼7평짜리 무허가 건물도 평당 1300만∼1400만원으로 올 들어 50% 이상 뛰었다. T공인 관계자는“시유지 내 무허가 건물 값이 치솟으면서 사유지 내 일반 건물값과 비슷해졌다”고 말했다.

구역 지정을 앞둔 중구 신당 6구역의 시유지 20평이 딸린 무허가 건물도 올 들어 20% 정도 오른 평당 700만원 선이다. 신화부동산 컨설팅 이재영 실장은“지난해 초 만해도 무허가 건물값은 일반 건물보다 평당 300만원 정도 쌌지만 지금은 150만원 정도로 좁혀졌다”고 전했다.

3차 뉴타운 신청지인 강북구 미아동 일대 7∼8평 정도의 시유지 내 무허가건물은 평당 800만원에 시세가 형성돼 있다. 비슷한 크기의 사유지 내 일반 건물 값(평당 1000만원)과 200만원 밖에 차이가 나지 않는다.

3차 뉴타운 신청지인 상계 3ㆍ4동 인근의 김모 공인중개사는“무주택 우선이나 1순위 청약자격을 유지하기 위해 무허가 건물을 찾는 사람들이 많지만 주인들이 매물을 안 내놓는다”고 말했다.

김종필 세무사는“무허가 건물은 과세표준이 낮아 재산ㆍ증여세 부담이 덜하다. 이 때문에 자녀에게 증여하거나 장기간 묻어두려는 투자자들이 많은 것 같다”고 말했다.

무허가 건물은 지난 4월 말 도입된 주택공시가격(시가의 70∼80% 수준으로 취득ㆍ등록세,증여, 재산세 부과 기준) 대상에서 제외됐다. 마포구청 관계자는“건평 10∼20평의 무허가 건물의 취득세는 20만∼50만원 정도, 재산세도 연간 몇 천원 수준이거나 안내는 경우도 많다”고 전했다.

투자 이런 점 조심

서울시 재개발구역에서 기준일(1989년 1월 24일) 이후 생긴 무허가건물은 원칙적으로 아파트 분양 대상이 아니라는 점에 유의해야 한다. 따라서 무허가 건물 확인원이나 재산세 납부대장을 확인한 뒤 사야 안전하다.

태형 피엠씨 김종기 사장은“국공유지 점유 사용료를 연체한 무허가 건물이 많으므로 매입 때는 이를 확인해야 한다”고 말했다. 무허가 건물은 집이 낡아 세입자를 구하기 어렵다는 점도 감안해야 한다.

국공유지가 딸린 무허가 건물은 불하 금액도 변수다. 서울시 관계자는 “시유지 불하 금액은 공시지가의 1.3∼1.5배 정도에서 책정한다. 최근 공시지가가 많이 오르면서 평당 500만원 이상인 곳도 많다”고 전했다. 마철현 세무사는“내년 실거래가 신고제가 시행되면 무허가 건물의 취득세가 지금보다 2배 이상 늘어날 수 있다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2005. 8. 19

[둘리]

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