제미나이 집에서 많이 발생한 소득을 걷고자 한다면, 보유세가 아니라 양도소득세여야 하지 않을까요?

[산들바람]

주택 가격 상승으로 인해 발생한 소득(자산가치 상승분)에 과세한다는 과세 원칙 측면에서 볼 때, "실현되지 않은 미실현 이익에 대한 보유세보다, 매각을 통해 이익이 확정된 시점에 부과하는 양도소득세가 논리적으로 더 부합한다"는 견해는 경제학 및 조세법학적으로 매우 강한 타당성을 가집니다.

실제로 **소득원천설**이나 **실현주의 과세 원칙** 관점에서는 양도소득세가 과세 형평성에 더 부응하는 수단입니다. 그럼에도 불구하고 정책 당국이 보유세(종합부동산세, 재산세 등)를 함께 활용하거나 강화하려는 이유와, 두 세목이 갖는 구조적 한계 및 역할을 비교해 보면 다음과 같습니다.

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### 1. '집에서 발생한 소득'에 과세할 때 양도소득세가 가지는 우위

* **실현주의 과세 원칙(Taxation on Realization):** 보유세는 집값이 올랐더라도 아직 현금화되지 않은 '미실현 이익(Paper gain)'에 부과됩니다. 반면 양도소득세는 자산을 처분하여 실제 현금 소득이 발생했을 때 부과하므로, 담세 능력(세금을 낼 수 있는 실제 현금 유동성)에 부합합니다.
* **유동성 문제 방지:** 소득은 없지만 고가 주택 1채를 오랜 기간 보유한 은퇴자 등은 보유세 부담으로 인해 주택을 강제로 처분해야 하는 상황(Cash-poor)에 처할 수 있습니다. 양도소득세는 매매 대금이 들어온 시점에 내므로 이러한 유동성 문제가 발생하지 않습니다.

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### 2. 그럼에도 정부가 보유세를 활용하려는 정책적 이유

양도소득세가 과세 원칙에 더 부합함에도 불구하고, 현실에서 보유세가 병행되는 이유는 보유세가 갖는 고유한 **시장 조율 및 정책적 기능** 때문입니다.

* **동결 효과(Lock-in Effect) 완화:** 양도소득세율을 지나치게 높이면 주택 소유자들이 세금 부담 때문에 집을 팔지 않고 보유만 하는 **'매물 잠김(동결 효과)'** 현상이 발생합니다. 이는 시장의 공급을 줄여 오히려 집값을 올리는 부작용을 낳습니다. 이때 보유세는 자산 보유에 따른 비용을 발생시켜 매물을 시장으로 유도하는 역할을 합니다.
* **자산 보유의 기회비용 부과:** 부동산이라는 한정된 사회적 자원을 특정인이 과도하게 점유하는 것에 대해 일종의 보유 비용(자본비용)을 매김으로써, 자원이 더 효율적으로 배분되도록 유도합니다.
* **지방재정 및 행정 서비스 비용 분담:** 재산세 성격의 보유세는 해당 지역의 도로, 수소, 공원, 치안 등 인프라를 누리는 대가(부담금 성격)로 매겨지는 측면이 있어 과세 명분이 존재합니다.

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### 3. 보유세 vs 양도소득세의 구조적 비교

| 구분 | 양도소득세 (소득 과세) | 보유세 (재산/자산 과세) |
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| **과세 시점** | 매각 시 (실현 이익) | 보유 기간 중 매년 (미실현 이익) |
| **장점** | · 담세 능력(현금 흐름)에 완벽 부합

· 조세 저항이 상대적으로 적음 | · 매물 잠김 현상 방지 및 매도 유도<br>

· 세수의 안정적 확보 (지방재정) |
| **단점/부작용** | · 세율이 높을 경우 매물 동결 효과 발생<br>

· 거래 위축으로 인한 시장 유동성 저하 | · 미실현 이익 과세로 인한 조세 저항<br>

· 고령·무소득 자산가의 유동성 위기 |

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### 결론: 조세 정책에서의 바람직한 조합

질문하신 바와 같이 "소득이 발생한 곳에 과세한다"는 근본적인 조세 정당성 측면만 본다면, **양도소득세 중심의 과세가 훨씬 깔끔하고 이론적으로 타당**합니다.

따라서 다수의 경제학자와 조세 전문가들은 주택 시장의 정상적인 거래를 위해 "보유세는 적정한 수준(보유 비용 명목)으로 유지하되, 거래세(취득세) 및 양도소득세를 합리화하여 다주택자의 양도 물량이 시장에 원활히 나오도록 물꼬를 터주는 구조"가 가장 이상적이라고 조언합니다.

결국 보유세와 양도소득세는 서로 대체재라기보다, **양도세가 갖는 '동결 효과'와 보유세가 갖는 '미실현 이익 과세 부담'이라는 각각의 부작용을 미세 조율(Fine-tuning)하는 균형점**을 찾는 것이 핵심 과제입니다.