Re:남의 문중땅을 두명이 나누어서 살 경우에..

[분당보청기]

먼저 다음 글을 읽어보세요.

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문중 땅은 문중의 대표자 이름으로 등기를 하기 때문에 문중땅을 팔기 위해서는 문중회의를 거쳐야 하며 이를 거치지 않으면 법률적으로 아무런 효과가 없습니다.
그런데 문중 땅임에도 문중의 이름으로 등기를 하지 않고 개인 이름으로 등기를 해두는 경우도 종종 있습니다.
이런 경우는 실제로는 문중 땅이지만 등기부상 개인 이름으로 등기가 되어 있기 때문에 개인 땅으로 취급이 되고, 그 결과 문중회의가 없어도 이를 팔 수 있습니다.
땅이 공동명의로 된 공유지일 때에는 공유자로 등기된 모든 사람의 합의없이는 땅 전부를 팔 수 없고 각 공유자는 자기 지분만을 자기 마음대로 팔 수 있습니다.

<발췌: http://www.hanollaw.co.kr/law.php?wm9_mode=view&wm9_no=158&wm9_cline=100>
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먼저 등기부상 소유자 확인을 하셨는지요?
문중 이름의 등기라면 문중회의를 거쳐 승낙을 받아야만 적법한 매매가 가능합니다.
개인명의라면 그 사람과 매매 계약을 하면 됩니다.
공동명의이면 그 사람들 모두와 계약하거나 일부만(해당 지분만큼) 계약할 수 있습니다.

일단 적법한(정상적인) 매매 계약을 했다고 가정한다면....

1. 특별법에 적용이 되나요?
--> 무슨 특별법인지, 해당 법규 내용은 무엇인지 다시 알아보심이 좋으실 듯

2. 어머니 앞으로 이전등기 할려면 어떤 순서대로 해야 하는지 전혀 모르겠습니다.
순서를 자세히 알려 주셨으면 합니다.

--> 계약서에 특별법 조항이 명시되어 있습니까? 그렇다면 따르면 되겠고...
아니면 구두상입니까(구두상이면 증인은?) 증인도 없다면 구두상 조항은 한쪽만 주장해서는 효력이 없을 것 같습니다.

--> 일단 소유권이전을 할 수 있도록 구두와 내용증명으로 요청하세요
(어머니와 조카 공동명의로).
안해주면 소유권이전등기절차이행 청구인가(맞는지?) 하는 걸 해야합니다.
이건 법률전문가에게 다시 문의하시고요...

3. 어머니는 자꾸 제 앞으로 이전하자고 하시는데,저는 어머니쪽이 낳을것 같다는
생각이 듭니다만, 지금 땅의 위치는 전북 부안이고 저의 현거주지는 성남입니다.
이럴경우, 이전등기가 가능한지요?가능하다면 어떤절차가 필요한지요?

--> 님의 거주지와는 상관 없습니다.
이전등기할 때 님 이름으로 하셔도 됩니다.
(계약서만 님의 이름으로 재작성하기 바람)

4. 같이 사기로 한 조카분이 땅욕심이 많은 사람인데,위의 절차가 까다롭다면,
문중농지의 전체땅을 먼저 조카 앞으로 이전등기 한 다음,다시 어머니가 살 땅을
분할 해서 사기로 한 땅 십분의 일을 어머니 앞으로 이전등기해야하는지(특약사항기재)
아니면 각자 분할 해서 이전등기 해야 하는지 궁금합니다. 어머니와 어머니의 조카분이
사이가 안좋아서요?농사 바쁜일 끝나면 연락하라고 했더니,연락이 없어서요.
그래서 대략은 알고 있어야 할것 같아서 이 글을 씁니다.
돈이 적게 드는 방법이 따로 있나요?

--> 해당 땅을 미리 분할한 다음에 각자 등기하는 방법도 가능할 것 같습니다.
(그런데 공동명의자가 많으면 이것도 진행하기 복잡)
아니면 공유지분으로 등기하되 사용할 땅을 미리 지정하는(조카분과 별도 계약)
방법도 있습니다(나중에 분할해서 별도 등기, 부분적인 지상권 설정 등이 가능)
참고로 분할은 최소분할면적 기준이 있으니 해당지역 관청이나 설계사무소에서
확인 바랍니다.

5. 며칠전 확인해 본 결과,어머니께서 계약당시 쓴 계약서와 매매대금 영수증을
잃어버렸다고 합니다. 다시 찾아가서 계약서를 작성해서 받아와야 하는지요?
(현재 계약당시 문중 관리자님은 살아계심)

--> 다시 해주면 다행인데, 안 해주면 무슨 근거로 진행하시렵니까? -.-;;
조카분은 계약서 사본이라도 받아둔 게 없나요?
(공인중개사를 통한 계약이라면 그곳에 도움을 요청하세요.)


끝으로, 제가 이래저래 썼으나 비전문가이다보니 현실은 다를 수 있고,
실제로 법 적용이나 절차에 있어서는 더더욱 달라질 수 있으니 법률전문가에게
직접 문의하시는 게 좋을 듯 합니다.

[산옹]

제가 조금 늦게 확인했습니다.답변 감사드립니다.