앞으로 장기 부동산 수익률이 과연 얼마가 될것으로 생각하는가?
♣ 리모델링으로 차익남기는 법
건축물의 리모델링이 신축과 크게 다른 점은 계획 당초부터 건물소유자 등이 계획 내용에 직접적으로 깊이 관여한다는 점이다. 이는 건물이 존재하고 이를 기초로 하여 리모델링을 전개하기 때문이다. 즉 리모델링은 기설건물의 어떤 부분을 철거하고 무엇을 추가해야 하는지, 어디를 보수해야 하는지 내용도 각양각색이며 공사방법도 다양하다. 그래서 다음의 주의해야 할 사항을 숙지해야 체계화된 리모델링 계획을 수립할 수 있고, 리모델링 후 차익을 남길 수 있다.
■ 리모델링 계획
일반적으로 리모델링의 흐름을 리모델링 개발계획수립, 자금투자부터 회수 시까지의 단계별 현금 흐름의 계획수립, 기존 법규 분석검토, 건축 디자인 컨텝트 설정, 건물 진단과 평가, 예상 공사비와 총 투자비 산정, 설계, 공가계약, 시공, 완공, 사후관리 등의 순서로 이루어진다.
각각의 경우 건축주가 자기의 생각만 고집하면 실패할 확률이 높아지므로 리모델링을 할 때는 도면 등을 통해 건축물의 구조변경이 손쉬운지 매입 전에 본인 또는 전문가의 도움을 받아 파악하는 등 전문가의 의견을 충분히 참조하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않을 수 있다.
■ 용도변경 확인 및 공사 신고
일을 시작하기 전에 증축이나 용도변경이 가능한지 등을 사전에 해당구청에 알아봐야 한다. 건축물은 규모에 따라 시설군, 용도군, 세부용도군으로 나뉜다. 시설군은 건축기준이 강한 순서대로 영업?판매시설군, 문화?집회시설군, 산업시설군, 교육?의료시설군, 주거?업무시설군, 기타시설군 등 6개군으로 나눈다.
시설군은 다시 용도군으로 세분되고 건물이 실제로 이용되는 것은 세부용도군이다. 따라서 건물용도변경에 앞서 용도군과 그 용도군이 속한 시설군을 먼저 확인해 보아야 한다.
건물이 용도변경 되면 원칙적으로 건축물 대장에 기재내용도 달라져야 하지만 예외도 있다. 동일시설군에서 상호를 바꾼다면 굳이 세부용도를 적을 필요가 없다. 즉, 단독주택인 가정집을 근린생활시설인 슈퍼마켓이나 미장원 등으로 바꿀 때는 신고를 해야 하지만 반대의 경우는 임의로 용도변경을 할 수 있다.
예컨대 주거?업무시설군에 속하는 사무소를 문화?집회시설군에 속하는 예식장으로 변경할 때는 신고가 필요하지만 반대의 경우는 이를 생략할 수 있다. 시설안전기준이 높은 용도군에서 낮은 용도군으로 바꿀 때는 건축물대장만 바꾸고, 반대 경우는 안전진단을 받고 시?군?구청 건축과에 신고하면 된다.
이때 주의할 점은 건물 연면적의 증감이 없더라도 내력벽, 기둥, 보 등 주요 구조부를 변경하거나 일부를 훼손할 경우에는 반드시 허가를 받아야 한다. 한 가지 주의할 점은 건축법상 따로 신고할 필요가 없어도 영업허가변경을 해야 한다. 만일 해당관청에 신고나 허가 없이 용도변경하면 공사 중지변경 명령을 받고, 공사가 끝나도 건축물대장과 등기부등본에 증?개축한 사실을 등재할 수 없다. 위반사항이 중할 경우 징역형 같은 중형이 따를 수 있다.
■ 유행을 따르되 차별화된 외관
상가는 유행을 많이 타서 잘되던 업종도 순식간에 사양 업종으로 변하는 일이 많다. 안동찜닭, 조개구이집이 하루아침에 사라진 것을 생각해 보라.
때로는 유행과 시장변화에 맞춰 과감하게 용도변경 하지 않으면 안 된다. 주택을 상가로 바꾸는 등 용도를 변경하거나 기존의 업종을 새로운 업종으로 가공을 하면 수익을 높일 수 있다. 이때 용도변경을 했을 경우 건물가치가 얼마나 높아지는가를 우선적으로 생각해야 한다.
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다고 했다. 아무리 좋은 상품, 맛있는 음식도 포장이나 그릇이 보기 싫으면 팔리지 않는다. 상가의 가치를 높이기 위해서는 반드시 외장에 신경을 써야 한다. 차별화된 내외장 리모델링은 필수이다. 신선한 아이디어가 그래서 중요하다. 좋은 아이디어를 얻기 위해선 많이 듣고, 많이 봐야 한다. 또한 잘나가는 상가 사례 등을 조사해 자기 것으로 만드는 벤치마킹을 해야 한다. 현재 건물 시세에 연연하는 것은 바람직하지 않고, 리모델링을 통해 차별화된 상가로 거듭나지 않으면 성공하기 힘들다.
■ 시간과 자기자본이 있는 상태에서 투자 한다
리모델링은 시간을 충분히 가지고 진행해야 한다. 리모델링의 공사기간이 신축에 비해 많게는 6개월 이상 적게는 2개월 정도 단축할 수 있지만 급하게 먹는 밥이 체하는 법이다. 시간에 쫓겨 급하게 공사하면 아무래도 안전사고가 날 확률이 높아 오히려 물적, 인적 손실이 신축보다 더할 수 있다.
또한 너무 많이 부채를 끌어다 쓰면 위험이 높아진다. 반드시 자기자본을 어느 정도 확보한 후 투자해야 한다.
♣ 10년후에도 집값안떨어진다 우리나라 인구구조가 선진국형으로 변화하고 있다 . 인구증가 둔화ㆍ인구 감소, 고령화 등의 경향이 점차 뚜렷해지고 있는 것. 이 같은 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. ◆ 2020년 우리나라 인구는 = 2018~2020년 우리나라 인구구조 변화는 인구증가율 둔화와 이어지는 인구 감소, 고령화, 1~2인 가구 증가로 인한 가구수 증가, 지방인구 감소 등으로 압축된다.
통계청 인구추계에 따르면 2005년 현재 우리나라 총인구는 약 4813만명이며, 2020년 약 4996만명까지 증가했다 감소세를 보일 것으로 전망된다 . 핵가족화 현상은 더 급격해져 1인 가구나 2인 가구 등이 증가하면서 총가구수는 2005년 현재 1578만9000가구에서 2015년 1757만1000가구, 2020년 1815만8000가구로 늘어날 것으로 추정된다.
◆ 중소형 아파트, 타운하우스 뜰까 = 인구구조 변화만 놓고 보면 중소형 아파트와 전원주택ㆍ타운하우스 등의 인기가 높아지고 중대형 아파트 인기는 시들해질 것으로 예상해 볼 수 있다 . 수요는 줄어드는데 공급은 늘어 전반적으로 가격도 내려갈 것이다.
이철용 LG경제연구원 부연구위원은 '주택 수요는 줄고 공급은 늘면서 집값이 안정되고 중소형 아파트 수요가 늘어날 수밖에 없다'고 설명했다 . 그는 '2010년께부터 본격 은퇴기에 접어드는 베이비부머(1955~1963년생)들과 일정한 수입이 없는 노년층이 보유세 부담 등으로 기존에 살던 중대형 아파트를 대거 처분하면 주택공급이 늘고 가격도 하락할 것'이라고 내다봤다.
원경호 부동산학 박사(공인중개사)는 '아파트의 투자가치와 주거기능으로서 매력이 떨어지면서 새로운 대안으로 전원주택과 타운하우스가 부각될 것'이라며 '최고급 아파트 외 중소형 아파트의 인기는 떨어질 것'이라고 내다봤다.
정부의 주택공급 물량 확대 정책도 주택가격 하락을 가져올 요인으로 꼽힌다 . 2002년 건설교통부가 발표한 '주택종합계획(2003~2012)'에 따르면 우리나라 연간 주택수요는 계속 증가해 2008년 44만가구로 정점에 이른 뒤 2020년께에는 37만호에 그친다 . 반면 2012년까지 연평균 50만가구의 주택이 서울 및 수도권 지역을 중심으로 신규 공급된다.
그 결과 서울의 주택보급률은 2000년 77.4%에서 2012년 110.6%로 증가한다 . 전국 기준으로는 2000년 96.2%에서 2012년 116.7%로 상승한다 . 전국적으로 주택 수급 불균형이 거의 해소된다는 얘기다. ◆ 중대형 아파트ㆍ초고층 주상복합아파트의 인기는 여전? = 주택보급률 확대와 인구감소에 따라 주택값이 안정될 것이라는 주장은 인구구조 변화보다 주택값에 더 큰 영향을 미치는 가구수, 소득수준 등을 제대로 고려하지 않은 오류를 범하고 있다고 다른 전문가들은 지적한다 . 주택수요가 감소할 것이라는 전망도 잘못됐다는 것.
정의철 건국대 부동산학과 교수는 '향후 주택수요는 소득에 의해 크게 영향을 받을 것'이라며 '장기주택수요 증가율은 점차 감소하겠지만 총량적 주택수요는 증가할 것'이라고 분석했다.
주택수요도 고급화ㆍ대형화될 것으로 보인다.
고종완 RE멤버스 대표는 '선진국 사례를 보면 소득 2만달러 시대에 접어들면 주거형태에 큰 질적 변화가 온다'며 '고급ㆍ대형주택에 대한 수요가 증가할 것'이라고 내다봤다.
2005년 주택연구원 자료에 따르면 한국인의 1인당 주거면적은 6.9평 수준으로 일본의 11평, 미국의 20평에 비해 크게 떨어진다 . 10년 뒤 현재 일본 수준만 따라간다 하더라도 가구당 30~40평대는 족히 필요하게 된다는 것이다.
박원갑 스피드뱅크 부사장도 '주택수요는 계속 유지되고 대형ㆍ고급 주택에 대한 선호도도 높아져 인구구조 변화에 따른 충격을 흡수할 것'이라고 말했다.
고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 '은행 자체 리서치 결과 1인 가구들도 소형보다 40평대 중형을 선호하는 것으로 나타났다'며 '소득 수준이 높아지면서 주거문화가 좋은 곳을 찾기 때문'이라고 말했다. 미래의 아파트 대체주거형태로 각광받는 타운하우스는 삶의 질 향상으로 인기가 높아질 것으로 보이지만 주변 인프라가 열악하고 편의시설 부족 때문에 아파트를 대체하기에는 한계가 있을 것이라고 말한다.
이 두 가지 주장 중 어느 것이 맞다고 단정짓긴 힘들지만 대체적으로 고급ㆍ중대형 주택에 대한 선호도는 여전할 것이라는 지적이 설득력을 얻고 있다.
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