8월31일 발표될 정부 부동산 대책의 윤곽이 속속 드러나면서 부동산시장이 크게 동요하고 있다.
유력시 되는 부동산 과세정책 하나하나가 엄청난 파장을 몰고 올 ‘메가톤급’이기 때문이다. 놀리는 땅(나대지)과 고급 주택에 대한 보유세 부담(실효세율)을 현재 시가 대비 0.15%에서 2009년까지 1%로 높이겠다는 게 대표적이다. 대상자는 4년 안에 보유세 부담이 지금보다 평균 6배 이상 높아진다는 얘기다.
주택과 나대지에 매기는 종합부동산세를 세대별로 합산 과세하는 방안도 논란의 소지가 크다. 위헌 소지는 논외로 하더라도 세대별로 각기 다른 복잡한 소유관계를 세제에 다 반영하기가 쉽지 않다.
선의의 피해자가 생길 공산이 크다는 얘기다. 1가구 2주택과 비사업용 나대지에 대한 양도소득세율을 50~60% 단일 세율로 중과세하는 방안 또한 조세 저항이 만만치 않을 전망이다.
건국대학교 조주현 교수는 “조세정책은 시장효과를 감안해 점진적으로 접근하는 게 바람직하다”며 “1가구2주택 양도세 강화와 종부세 부담 상한 폐지 등의 급진적 정책은 강한 조세저항에 부딪칠 수 있다”고 우려했다.
◆보유세 실효세율 1%=일정 규모 이상의 비사업용 나대지와 고급 주택 소유자에 한해 당초 2017년이었던 1% 목표 시한을 2009년으로, 8년 앞당기기는 방안을 추진키로 했다.
쉽게 말해 2009년 이후에는 10억원짜리 집을 가진 사람은 1년에 1000만원은 보유세로 내야 한다는 얘기다. 그러나 어디까지를 대상으로 할지는 아직 미정이다.
실효세율을 올리는 방법으로는 과표와 세율을 모두 인상하는 안이 제시됐다. 현재 종부세 과표는 기준시가의 50%만 인정한다. 예컨대 기준시가 10억원짜리 집이라도 세금을 매기는 기준가격은 50%인 5억원만 인정한다.
이를 단계적으로 높여 실거래가의 100%를 과표로 잡겠다는 것이다. 현재 구간별로 1~4%인 종부세 세율도 단계적으로 올린다.
당정은 또 주택 9억원 이상, 나대지 6억원 이상인 종부세 과세 대상을 각각 6억원과 3억~4억원으로 낮추는 안을 유력하게 검토하고 있다. 따라서 종부세 과세대상과 세금 부담은 지금보다 훨씬 늘어날 가능성이 크다.
더욱이 보유세 부담이 직전 해에 비해 50% 이상 늘어나지 않도록 상한선을 설정해 둔 것도 한도를 크게 높이거나, 상한선 자체를 없애자는 의견이 우세하다. 이럴 경우 보유세 부담은 집값이 오르는 만큼 늘어난다.
◆종부세 세대별 합산 과세=2002년 헌법재판소가 금융소득 부부 합산 과세에 대해 위헌 결정을 내린 판례가 있다. 결혼을 했다는 이유로 과세에 차별을 둬서는 안 된다는 게 당시 결정의 요지였다.
따라서 부부뿐만 아니라 자녀의 부동산까지 합산 과세하는 것은 위헌 소지가 크다는 게 부동산업계 시각이다. 그러나 종부세는 금융소득에 대한 과세와 달리 부동산 투기 억제를 위한 공익 목적의 과세이기 때문에 합헌이라는 게 당정의 입장이다.
단 ^부부가 각자 이룬 재산이 분명하거나 ^각자 부모로부터 상속 받은 재산 ^주말 부부가 각자 명의로 산 집 등 종부세를 피하기 위해 의도적으로 명의를 분산시킨 것이 아니라는 게 입증되는 경우에는 합산 과세를 유예하거나 완화하는 보안 대책을 마련하겠다는 것이다.
세대별 합산 과세를 하면 종부세 과세대상이 늘어날 뿐만 아니라 과표 구간 상승으로 높은 세율이 적용되기 때문에 각자 세금을 물 때보다 훨씬 더 많이 내야 한다.
◆1가구 2주택·나대지, 양도세 중과세=지금은 1가구 3주택 이상에 대해서만 세 번째 이상 집을 팔 때 60% 단일 세율로 양도세를 매긴다. 이를 1가구 2주택뿐만 아니라 땅에 대해서도 적용하겠다는 것이다. 다만 세율은 50~60%가 검토되고 있다.
이 경우 3주택 이상에 대한 세율은 70%로 올라갈 가능성이 크다. 다만 현재 97만 가구로 추산되는 2주택 소유 가구 모두에 대해 중과세하겠다는 것은 아니다. 우선 일시적으로 2주택이 된 가구의 경우 지금처럼 1년 이내에 기존 집을 팔면 일반 세율(9~36%)로 과세한다.
1가구 2주택자가 집 한 채를 팔고 나면 나머지 한 채에 대해서는 보유기간에 따른 1가구 1주택에 대한 세율이 적용된다.
중과세 대상을 투기지역 등으로 한정하는 방안도 검토하고 있다. 예컨대 1가구 2주택이라도 투기지역이 아닌 곳에 있는 집을 팔 때는 지금처럼 일반 세율을 적용하고, 투기지역에 있는 집을 팔 때만 중과세하는 방안이다.
1가구 2주택에 무차별적으로 중과세 하면 강북 등 서민주택이 많은 곳의 매물이 먼저 쏟아져 나오는 부작용을 막기 위해서다.
나대지의 경우 중과세 대상을 어떻게 정할지는 미정이다. 다만 이때도 토지거래 허가지역이나 투기지역에 한해 중과세 하는 방안이 유력하다.
자료원:중앙일보 2005. 8. 20