부동산 임대와 세금에 대하여

[경매박사 황경진]

부동산 임대와 세금(부동산조세론, 노태주 교수님) 축소하여-2.hwp

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부동산임대와 세금             황 경 진*

	목 차
Ⅰ. 서 론 /1 Ⅱ. 부동산임대와 세금의 고찰 /2 1. 부동산임대와 세금 /2 2. 부동산임대 유형별 연구 /5 1. 소득없는 배우자 명의로 상가 취득 /5 2. 주택 임대와 소득세 /6 3. 부동산을 임대하는 경우 기장신고가 더 유리 /12		4. 주택 장기임대사업자 등록 요건 완화 /13 5. 부동산 임대소득의 비과세 /16 Ⅲ. 임대사업자별 감면요건과 혜택 /18 1. 장기임대 대상주택의 감면요건과 혜택 2. 장기임대, 미분양 주택의 비과세 또는 감면유형 /19 3. 준공후미분양주택 취득·임대시 양도 소득세 과세특례 /19 4. 준공공임대주택에 대한 양도소득세 100% 세액 감면 /21 Ⅳ. 결론/22 참고문헌/23, 부록 5매/24

    1. 서 론

부동산의 취득, 보유 및 임대, 매도 시 각종 세금을 부과한다. 절세를 위해서 세금실무를 잘 숙지하여야 하며 부동산 보유와 임대에서 발생하는 세금에 대하여 알아보자.

부동산 보유시 종합부동산세와 재산세를 납부해야 한다.

부동산을 보유 시 1주택을 단독 명의로 보유하고 있으면 기준시가가 9억 원까지는 종합부동산세가 없지만 부동산 임대로 소득이 발생하면 소득세(또는 법인세)를 납부해야 한다. 하지만 주택과 이에 부수되는 토지를 임대하는 것에 대하여는 부가가치세를 과세하지 않는다.

부동산임대소득이란 부동산 또는 부동산상의 권리, 공장재단 또는 광업재단 등에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득을 가리킨다. 부동산임대소득은 토지나 건물 및 부동산상의 권리를 대여한 소득을 과세대상으로 하여 소득세 또는 법인세가 과세되며, 부가가치세법상 용역의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세된다. 부동산임대소득은 이자소득, 배당소득과 더불어 자산소득에 해당되어 중과세하는 경향이 있다.

부동산 임대시에 관련된 세금과 절세 방안은 무엇일까?

임대소득을 얻기 위하여 구입하는 상가는 소득이 없는 배우자 명의로 취득이 더 유리한지 여부? 주택을 임대 시 소득세를 내야 하는 경우? 임대 시 기장신고 또는 추계신고가 유리한지? 논·밭, 주택의 임대소득에 대한 비과세되는 경우? 주택 장기임대사업자 등록에 대한 제세 감면과 준공공임대주택에 대한 양도소득세 100% 세액 감면? 등 임대사업자별 감면요건과 혜택에 대해 연구하고자 한다.

    Ⅱ. 부동산임대와 세금의 고찰

부동산임대업은 부동산업에 속하는 산업활동으로서 토지와 주거용ㆍ비거주용 건물의 임대를 업으로 하는 부동산임대업‚ 건물임대업‚ 기타 등기된 선박ㆍ항공기ㆍ중기 등의 임대업이 모두 이에 포함된다. 부동산임대업은 부동산을 대여하고 임대료를 받는 것을 목적으로 하기 때문에 부동산임대소득이 발생되며‚ 부동산임대소득은 소득세ㆍ법인세의 과세대상이 된다.

2010년부터 부동산 임대소득의 별도 분류가 폐지되고 사업소득에 포함되었다. 그러나 부동산 임대소득과 사업소득과 차별적으로 적용되는 총수입금액계산, 결손금 및 이월결손금 공제 등 종전의 차별적인 내용은 계속적으로 적용된다.

1. 부동산임대와 세금

1. 부동산 임대소득의 종류

* 부동산 또는 부동산상의 권리 대여로 인하여 발생하는 소득

* 공장재단, 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

공장재단이란 공정저당법 규정에 의하여 공장재단으로 설정 등기한 재산을 말한다,

여기에는 토지, 건물, 기계, 기구 등 전체를 포함한 것을 말하며 공장재단이 아니거나

공장재단에 분리된 기계장치 등을 별도로 임대한 경우는 사업소득에 해당한다.

* 광업권자, 조광권자가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득이 있다.

2. 비과세 부동산 임대소득

* 전·답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 농지의 임대소득

* 고가주택이 아닌 1주택 소유자 월세, 2주택이하 소유자의 전세보증금의 간주임대료

등이 있다.

3. 주택 임대소득 종합소득세 과세기준

월세	* 2주택 이상 소유자. * 1주택 소유자로 고가주택(과세기간 종료일, 양도일 현재 기준시가 9억원 초과) 소유자.
보증금	* 3주택이상 소유자로서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱하여 과세 * 부부 합하여 3주택을 계산하며, 국민주택으로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 주택 수 산정에서 제외한다(2011-2016년 한시 적용). 그러나 3억원 초과분의 계산 및 소득금액의 계산은 각각 개인별 기준을 적용.

1) 주택수의 계산

금융소득종합과세, 종합부동산세의 과세표준 계산과 달리 주택임대소득 계산시 주택 수의 계산은 다음과 같다.

* 다가구주택은 1개 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로

계산한다.

* 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2

인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상

인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정

한 경우에는 그의 소유로 한다.

* 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세

받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

* 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

2) 고가주택

* 과세기간 종료일(12.31) 또는 당해 주택의 양도일 현재 국세청 기준시가에 의한

기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말한다.

* 고가주택은 본인이 거주하더라도 일부를 타인에세 임대를 준 경우 그 부분에 대하

여 과세대상이 된다.

* 고가주택 임대와 일반주택 임대는 추계신고시 단순, 기준경비율에서 차이가 있다.

3) 겸용주택의 주택범위

* 주택부분의 면적이 상업용건물 부분의 면적보다 큰 경우 전부를 임대한 것으로 본다.