상생임대인 조건 충족하면 양도세 계산시 실거주요건 면제 (조심해야되는 사항은?)

[부테크1번지 윤실장]

1년 전에 정부가 임대차3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)으로 인한 전월세시장 대란을 막기 위하여 상생임대인 제도를 만들었는데요~

나도 상생임대인에 해당될 수 있는지, 주의해야하는 사항이 있는지 점검해보겠습니다.

상생임대인 제도는 양도세 비과세 요건과도 아주 밀접한 관계가 있는데요~
먼저 양도세 비과세 요건이 나와있는 기사 먼저 보시겠습니다.

기사원문 : "1년 전 산 집, 이번에 규제 풀렸는데 2년 실거주 해야 하나요?" - 땅집고 > 정책·일반 (chosun.com)

"1년 전 산 집, 이번에 규제 풀렸는데 2년 실거주 해야 하나요?"

<전현희 땅집고 기자>

위 양도세 비과세 요건 중에 "2년거주" 조건을 채우기 위해 임대인들이 임차인을 내보내기도 합니다. 그래서 임차인들의 주거 안정화를 위해서 상생임대인 제도를 만들어 상생임대인 조건을 충족하면 임차인이 2년 거주한 것을 임대인이 "2년 거주"를 했다고 쳐주겠다 한 것입니다. 

그럼, 상생임대인 조건에 대해서는 대한민국 공식 전자정부 누리집을 참고하여 정리해보겠습니다. 

임대인 임차인 모두 윈윈하는 ‘상생 임대인’ - 국민이 말하는 정책 | 뉴스 | 대한민국 정책브리핑 (korea.kr)

임대인 임차인 모두 윈윈하는 ‘상생 임대인’

정부가 발표한 상생 임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 제도다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐었다. 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다.

[출처] 대한민국 정책브리핑( www.korea.kr)

* 상생임대인 양도세 비과세 실거주 요건 면제 받는 법

-. 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인
  (직전 계약 임대인과 갱신계약 임대인이 동일해야 함, 직전계약이 승계받은 임대차 계약이면 안됨, 직전 계약의 임대차 기간은 18개월 이상이어야 함.)

​-. 계약갱신청구로 인한 연장인지 임대차계약서에 특약으로든 내용증명이든, 확약서이든 객관적 증거를 남긴다.

​-. 갱신계약이 2024년 12월 31일 이내에 이루어져야 한다.

-. 임차인이 계약서대로 2년 거주를 채워야 한다. (중간에 임차인 사정상 일찍 나갈 경우 새로운 임차인으로 바뀔 수 있으나, 공실 기간 빼고 2년은 채워야 함)

-. 다주택자도 상생임대인이 될 수 있지만 양도세 비과세 2년 거주요건 면제를 받기 위해서는 주택을 양도하는 시점에 1가구1주택자로 전환해야 한다.

-. 양도 후 상생임대주택에 대한 특례 적용신고서를 직전임대차 계약서, 갱신임대차계약서와 함께 관할 세무서에 제출 (양도일이 속한 달로부터 2개월 이내)

그리고, 양도세 계산은 네이버에서 "부동산 계산기"를 검색, 양도세 메뉴를 이용하여 계산해보세요~ ^^

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