제미나이 보유세 인상 스탠스를 갖고 있는 현 정부는 양도세는 줄일려고 할까요?

[산들바람]

조세 이론상의 정석인 "보유세 강화, 거래세(양도세·취득세) 인하"라는 원칙과 **실제 정책 현장에서의 현실적 계산** 사이에서 이율배반적인 양상이 나타나기 때문입니다.

보유세를 올리는 정부가 양도세를 쉽게 낮추지 못하거나, 오히려 특정 영역에서 양도세를 강화하려는 데에는 몇 가지 구조적 이유와 정책적 셈법이 작용합니다.

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### 1. 이론과 명분: "퇴로(Exit)를 열어주기 위한 양도세 인하"

조세 경제학적으로 보유세를 높이면 주택을 갖고 있는 비용(Carrying cost)이 커지므로, 다주택자나 부담 능력이 없는 소유자가 매물을 시장에 내놓아야 정상입니다.

* 이때 **양도세까지 높게 묶여 있으면**, 집을 팔 때 내야 하는 세금 부담 때문에 아예 집을 팔지 않고 버티거나 자녀에게 증여해 버리는 '매물 잠김(Lock-in) 현상'이 일어납니다.
* 따라서 보유세 강화 정책이 시장에서 매물 증가라는 실질적 효과를 거두려면, **다주택자에 대해 한시적 양도세 중과 완화나 일시적 감면 등 퇴로를 열어주는 정책이 선행되거나 병행**되어야 합니다.

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### 2. 현실적 난제와 부작용: "섣불리 양도세를 낮추지 못하는 이유"

정부가 이론대로 양도세를 전면적으로 깎아주지 못하는 데에는 현실적인 고민이 존재합니다.

* **"불로소득 환수"라는 정치·사회적 명분:** 주택 가격 상승으로 발생한 막대한 양도차익에 대해 세금을 깎아주는 것은 자칫 '투기 세력에 대한 불로소득 봐주기'라는 프레임에 갇히기 쉽습니다.
* **'똘똘한 한 채'로의 자금 쏠림 심화:** 양도세를 단순히 일률적으로 낮추면, 다주택자들이 비선호 지역 주택을 처분한 자금을 들고 **강남 3구 등 핵심지의 고가 주택(1주택)으로 자금을 모으는 쏠림 현상**을 더욱 부추길 수 있습니다.
* **불로소득의 세습 방지:** 실거주하지 않고 자산 가치 상승만을 노린 갭투자나 장기 보유 자산에 대해 양도세 혜택을 크게 주면 소득 재분배 및 자산 양극화 완화라는 정책 목표와 충돌하게 됩니다.

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### 3. 정부의 차별적 양도세 전략 (선택적 인하 vs 핀셋 중과)

결국 보유세를 인상하는 기조 아래에서 정부가 양도세를 다루는 실제 방식은 "일률적인 인하"가 아니라 목적에 따른 "차별화"로 나타납니다.

| 대상 및 조건 | 양도세 정책 방향 | 정책적 목적 |
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| **다주택자 매물 유도** | 한시적 중과 유예, 단기적 퇴로 마련 | 보유세 부담을 느낀 다주택자의 **매물 출회 유도** |
| **초고가·고차익 주택** | 장기보유특별공제 축소, 비과세 요건 강화 | **'똘똘한 한 채' 쏠림 차단** 및 불로소득 환수 |
| **실거주 1주택자** | 비과세 유지 및 실거주 공제 우대 | **실수요자 보호** 및 주거 이동성 보장 |

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### 결론

정부가 보유세를 올리면서 양도세까지 일률적으로 높게 유지하면 **매물 동결로 인한 집값 상승**이라는 최악의 부작용을 맞이하게 됩니다. 따라서 시장에 매물이 나오게 하기 위한 다주택자 대상 '퇴로 마련용 양도세 완화'는 카드로서 검토될 수밖에 없습니다.

다만, 양도세를 전면적으로 줄이기보다는 "실거주가 아닌 고차익·초고가 주택에 대해서는 양도세 공제 혜택을 바짝 죄고, 다주택자의 주택 매각에는 한시적으로 문을 열어주는 핀셋형 세제 설계"를 취할 가능성이 높습니다.