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'무조건 재건축'보다 유지ㆍ관리 통해 건물 수명 연장시켜야

리모델링 박사 권순형(1) 리모델링, 개발이익이 아닌 관리 수단으로 인식해야

건축물의 노후화는 건축물의 생애주기(Life Cycle)에 따라 시간이 경과되면 필연적으로 제기될 수밖에 없는 문제이다.

건축물은 토지와 달리 그 수명이 한정되어 있으며 시간이 경과되면 건축물은 노후화되고 최종적으로 건축물은 수명을 다하고 철거하여 새롭게 신축하여야 하는 생애주기를 가지고 있다.

이러한 건축물의 생애주기에 따라 현행 『주택법』은 공동주택을 관리하여 그 기능을 오랫동안 유지하기 위한 절차를 규정하고 있다.

공동주택을 효율적으로 관리하여 오랫동안 사용하는 방법으로 공동주택의 준공시점에 건축물의 생애 주기에 따라 주요 시설의 교체 및 보수 계획인 장기수선계획을 수립하도록 하고 있다.

또 이러한 수선계획을 집행하기 위하여 장기수선충당금을 적립하여 적기에 주택을 수리하도록 하여 주택의 수명을 연장하는 방법을 규정하고 있다.

하지만 국내 공동주택단지의 경우 장기수선계획을 집행하기 위한 장기수선충당금의 적립비율이 비현실적으로 낮게 규정되어 있다.

적립된 금액은 계획의 7~20% 수준에 불과하여 공동주택의 주택화에 현실적으로 대응할 수 없는 현실적인 문제를 가지고 있다.

장기수선충당금의 부족과 이에 따른 수선계획이 제대로 집행되지 않으면서 국내 공동주택의 노후화는 심각한 사회적 문제로 비화되고 있다.

국내 공동주택의 평균 수명이 26년에 불과하다. 영국의 128년, 독일 121년은 물론 일본의 54년과 비교하여도 절반에도 미치지 못하고 있는 상황이다.

공동주택이 생애주기에 따라 관리되지 못하고 그 수명이 단축되는 것은 사회적으로 엄청난 비용의 낭비를 초래하고 있다.

공동주택 재건축과 리모델링

2010년 주택인구 총조사 결과 국내 주택에서 공동주택이 차지하는 비중은 71% 이며, 아파트가 차지하는 비중은 58.3%로 압도적으로 높은 비율을 기록하고 있다.

국내 주택에서 공동주택이 차지하는 비중이 압도적으로 높게 나타나고 있음에도 불구하고 공동주택 관리의 문제가 중요한 사회적 이슈로 등장한 것은 2000년 후반부터이다.

2000년 후반 이전 국내 공동주택 시장은 주택을 유지ㆍ관리하여 오래 사용하는 것에 큰 관심을 두고 있지 않았다.

국내 공동주택의 평균 수명이 26년에 불과하였다는 것은 주택을 유지ㆍ관리하기 보다는 철거하여 재건축하는 것에 중심이 있었다는 것을 반증한다.

2003년 『도시 및 주거환경정비법』의 시행으로 재건축사업이 정비사업으로 포함되기 이전에는 재건축이 가능한 물리적 기한은 준공 후 20년이 기준으로 노후화된 공동주택은 관리를 통하여 그 수명을 연장하기 보다는 철거하는 방식을 선택하였다.

공동주택의 노후화에 대한 대처방안으로 유지ㆍ관리보다는 전면철거를 통한 재건축이 선호된 이유는 주택시장에서 신규 주택에 대한 수요가 급속히 증가하면서 조기 철거를 통한 신규주택 공급이 시장원리에 적합한 방식이었기 때문이다.

하지만 2008년 금융위기를 기점으로 주택시장의 수요 변화가 이루어지면서 기존 주택을 조기에 철거하고 새로운 주택을 공급하는 재건축방식은 더 이상 유효한 수단이 되지 못하고 있다.

재건축사업에 사업에 필요한 비용을 일반분양이나 주택가격 상승을 통하여 발생하는 개발이익으로 조달하는 사업구조는 더 이상 유효한 방식이 아니라는 것이 시장에서 증명되고 있기 때문이다.

노후화된 공동주택을 전면 철거하고 새로운 주택을 신축하는 재건축이 시장구조와 맞지 않게 되면서 공동주택을 적정하게 유지ㆍ관리하여 그 수명을 연장하여 사용하는 것이 경제적으로 더 효율적이라는 인식이 만들어지고 있다.

주택시장의 중심이 재개발ㆍ재건축에서 리모델링으로 이전하고 있는 것은 주택시장의 구조적 변화와 맞물려 있는 시대적 변화이다.

과도기의 공동주택 리모델링

『주택법』에서 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위하여 시행하는 행위로 정의되어 있다. 또한 리모델링은 『주택법』 체계에서는 제5장 주택의 관리에 관련 조문이 규정되어 있다.

이처럼 리모델링은 주택의 관리의 하나의 방법으로 법적 성격을 가지고 있다. 즉, 리모델링은 주택을 관리하는 하나의 수단으로 기본적인 성격을 가지고 있다.

하지만 국내에서는 2001년 리모델링 개념이 도입된 이후 리모델링은 주택관리의 수단으로 인식되기 보다는 재건축사업 조건을 충족하지 못한 단지에서 진행하는 조기재건축사업으로 인식되었다.

2005년 증축범위 확대, 2011년 세대수 증가 허용, 2013년 수직증축 허용 및 세대 수 증가 확대는 리모델링 정책이 주택관리의 측면보다는 개발이익과 주택공급에 중심을 둔 정책으로 평가할 수 있다.

이러한 정책변화는 주택시장의 변화과정에서 만들어진 현상으로 판단된다. 국내 주택시장은 2000년 이후 신규 주택수요가 증가하면서 급속한 가격상승을 기록하였다.

특히 도심지에서 주택을 공급할 수 있는 재건축ㆍ재개발은 막대한 개발이익을 만드는 투자상품으로 인식되었다. 이러한 시기에 도입된 공동주택 리모델링이 유사 재건축사업으로 특징을 가지게 되었던 것은 당연한 결과이다.

하지만 향후 리모델링이 과거와 같은 방식으로 진행될 것인지에 대해서는 속단할 수 없다. 주택시장이 과도기에 접어들었듯이 리모델링 시장도 과도기에 처해 있기 때문이다.

공동주택 리모델링은 공동주택을 적정하게 유지ㆍ관리하여 그 수명을 연장하여 사용하는 것이 경제적으로 더 효율적이라는 인식이 확대되면서 본래의 목적에 접근할 수 있을 것이다.

▲ 리모델링이 추진 중인 분당신도시 한솔주공 5단지 전경