짚고 넘어가야 할 임대주택사업 상식

짚고 넘어가야 할 임대주택사업 상식 ▶미분양아파트 임대사업대상으로 적합하지 않다. 간혹 신문이나 잡지에 임대주택사업을 하기에 유망한 대상으로 미분양아파트를 추천하는 경우가 있다. 미분양아파트는 위치가 나쁘거나 질이 낮아 제품에 하자가 있는 경우나 경기가 전반적으로 떨어지는 경우에 생긴다. 주택건설업체가 경기 및 수요예측과 입지선정 등 잘못하고 주먹구구식 경영에 원인이 있다. 미분양아파트는 입지여건이 좋지 않아 분양이 되지 않은 아파트인데 단순히 취등록세를 감면받는다는 이유로 미분양아파트를 임대주택사업대상으로 삼는 것은 그야말로 숲을 보지 못하고 나무만 보는 꼴이다. 임대사업의 핵심은 임대가 잘되고 집값이 오르는데 있다. 설령 세제혜택을 받지 못한다손 치더라도 입지가 좋은 아파트를 골라야 한다. 분양권으로 하는 임대사업은 골라 살 수 있으므로 임대사업에서 그만큼 유리하다. ▶임대수입은 종합소득에 합산 과세된다. 임대주택사업으로 받은 월세(임대소득)는 임대사업자의 종합소득에 합산과세 되므로 소득이 많은 사람은 소득세율이 누진 적용돼 불리한 경우도 있다. 그러므로 종합소득이 많다면 월세비중을 줄이고 전세비중을 높이는 것도 한가지 방법이 된다. ▶임대주택사업 신고절차가 복잡하다. 각종 신고절차가 무척 복잡하다. 임대주택사업자가 사업초기에 반드시 마쳐야 하는 신고는 구청 2곳, 세무서 2곳 등이다. 사업초기에는 구청에 임대주택사업자신고와 임대조건신고를 마쳐야 한다. 또 구청신고와는 별도로 세무서에 사업자 등록 및 주택임대신고서를 제출해야 한다. 사업기간중에 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일전에 구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다. 사업자 등록과 임대조건 신고 대상지역이 서로 다르다는 점도 진입장벽 중의 하나다. 임대주택 사업자 등록은 거주지 구청에, 임대조건 신고는 물건소재지 구청에 각각 따로 해야 한다. 게다가 구청주택과나 세무과, 관할 세무서에서는 각각 맡은 분야 외에는 신고절차에 대해서 모른다고 일관하기 때문에 임대사업을 하는데 어려움이 따른다. ▶임대조건신고는 표준임대차계약서가 아니면 안된다. 임대조건 신고 때 반드시 표준임대차계약서를 첨부하도록 돼 있다. 하지만 부동산 중개업소에서는 문구점에서 파는 전세계약서를 사용하고 있어 신고할 때 시군구에 비치된 표준임대차계약서로 다시 써야하는 번거로움이 있다. 이를 통일할 수 있는 방안도 강구돼야 할 것이다. ▶임대기간 산정은 임대사업 대상주택을 최종 임대한 날이다. 임대기간 산정도 개별주택별로 산정할 필요가 있다. 현재는 2가구이상 모두 다 임대를 시작한 날로부터 임대기간을 산정하고 있으나 매입시점이 각각 다른 경우 먼저 매입해 임대하는 주택의 임대기간을 인정해 주어 야 한다는 것이 사업자들의 공통된 견해다. ▶임대사업을 부부가 공동명의로 하려면 4가구이상 등록해야한다. 임대사업을 공동명의로 할 때의 등록대상 가구수 정하는 방법도 개선해야 한다. 예를 들어 5명이 공동으로 임대사업을 하려면 10가구 이상의 대상주택을 마련해야 한다. 전문가들은 공동사업자의 경우 단위사업으로 간주, 하나의 사업주체로 보아야 한다는 지적이다. 이상에서 보았듯이 임대사업은 시작하는데 드는 시간과 비용이 만만치 않다. 아직도 개선돼야 할 점이 많다. 그러나 임대사업등록대상 가구수를 2가구로 줄여 임대주택사업이 크게 늘 것으로 보인다.