서평 이벤트 ★서평이벤트★ [나비의활주로] 청약 당첨의 기술_ 배홍민 ‧ 공민규

[제천대성(한남규)]

한국에서 가장 큰 디벨로퍼 회사를 다니며 아파트를 맨땅에서부터 개발하여 소비자에게 팔기까지 체득해 온 지식과 경험을 바탕으로 재테크와 내 집 마련에 성공, 단돈 4천만 원으로 시작해 30대 초반에 경제적 자유를 달성한 배홍민님, 지난 5년간 3천만 원에서 시작하여 자산 30억을 만들었다는 흙수저 출신의 공민규님 두 공동 저자의 <청약 당첨의 기술>을 통해 어떻게 두 저자가 경제적 자유를 달성하였는지 그 지식을 공유합니다.

“아무리 정부 정책이 바뀌어도 요령만 알면

아파트로 부자 되는 법은 바뀌지 않는다!”

아무도 알려주지 않았던 부린이를 위한 청약의 상식부터,

청년을 위한 맞춤형 청약 전략

‘바늘구멍과 같다는 취업난을 뚫고 취업에 성공했지만 기쁨도 잠시, 내 집 마련이라는 더 큰 숙제가 기다리고 있었다.’저자들은 취업 당시를 이렇게 회상한다. 그렇지만 내 집 마련이 막막하긴 했지만 불가능한 일만은 아니라고 여기고 입사 동기들과 함께 계획을 세워나가며 꿈에 한발씩 다가가기 위해 노력했다. 물론 과정이 쉽지만은 않았다. 하지만 피나는 노력을 거듭하여 복권 당첨에 비유되는 청약 당첨을 무려 10년간 4번이나 이루어냈다. 그 결과 저자들은 단돈 4천만 원으로 시작해 30대 초반에 경제적 자유를 달성하였고, 1천만 원에서 시작하여 자산 30억 원을 일구었다.

하지만 청약이라는 가능성의 길을 제대로 파악하지 못했던 입사 동기들은 하나둘 내 집 마련을 포기하고 본인을 스스로 낙오자라 지칭하며 자책했다. 저자들은 동기들 중에서 나이가 어린 편이었지만, 가장 내 집 마련을 먼저 이루었고 여러 집을 사고 팔면서 배운 경험으로 동기들의 하소연을 들어주고 격려해주었다.

연차가 쌓일수록 늘어나는 회사 후배들도 다를 것 없이 이를 되풀이 하긴 마찬가지였다. 동기들도 실패한 그 꿈을, 더 늦게 사회생활에 뛰어들어 돈을 늦게 번 그들이 이루기란 좋은 집안의 지원 없이는 더욱 불가능에 가까워졌다. 후배들이 하물며 전세집도 마련하지 못하여 결혼을 미루고 있는 안타까운 모습을 참 많이 접했다. 이런 상황을 지켜만 볼 수가 없어 하루빨리 많은 이들에게 필자들의 지식을 통해 조금이라도 도움이 되고자 〈꼼수 부동산TV〉이라는 유튜브를 시작하였고, 시시각각 정부정책과 규제, 시장 분위기를 자세히 점검하고 공부해가며 많은 이들에게 정보를 전달하였다.

그러나 역시 영상만으로는 모든 정보와 지식을 전달하는 데에는 한계가 있었고, 이를 집약하여 이 책 《그

누구도 알려주지 않았던 청약 당첨의 기술》을 집필했다. 이 책을 통해 더 많은 사람에게 내 집 마련을 조금 더 쉽고 빠르게, 그리고 포기하지 않고 낙오되지 않도록 알고 있는 모든 것들을 공유하고자 했다.

이 책은 크게 6개의 파트로 구성되어 있다. 파트 1과 2에서는 저자들이 내 집 마련을 무엇보다도 원하는 청년층에게 하는 현실적인 조언을 담고 있다. 필자들이 왜 수많은 재테크 방법 중에서 부동산, 그것도 청약을 선택하였는지에 관한 이야기와 힘들어도 왜 회사는 그만두면 안 되는지를 부동산 투자의 측면에서 조언한다.

파트3에서는 청약을 할 때 반드시 알아야하는 실무 투자 팁에 대해 자세하게 다룬다. 아파트 평면을 제대로 분석하는 법과 아파트의 가격 차이를 가져오는 부가가치 요소, 초 간단 입지 분석법, 모집공고 핵심만 빠르게 파악하는 법, 시차로 인해 판단하기 힘든 분양가 분석하는 법, 당첨 확률이 높아지는 타입에 대한 분석을 담았다. 파트 4와 5에서는 청약을 위한 자금계획과 부동산 투자를 위해서 반드시 알아야할 세금에 관해 자세하게 다룬다. 그리고 마지막 파트6에서는 요사이 가장 핫한 투자처인 3기 신도시에 대해 완벽 분석한다.

종잣돈이 부족해도 아파트 장만을 가능하게 하는

부린이를 위한 맞춤서

2021년 현재, 작년을 돌이켜보고 한마디로 정의하자면 패닉바잉의 해였다. 코로나 19로 인해 경기는 더욱 침체하고 가계는 더욱 어려워져 많은 사람이 생계를 위협받게 되었지만 이를 비웃기라도 하듯 주가와 집값은 유례없이 폭등했다. 그래서 이 책에서는 매일 시시각각 달라지는 정부정책과 여러 규제, 시장 상황을 현재 상황에 맞게 업데이트하였고 그 대응 방법, 청약과 분양에 대한 최신 정보를 반영하였다. 어느 책에서도 다루지 않았던 내 집 마련을 위한 알찬 조언 및 부동산 지식을 대거 수록하였기에 신혼부부와 20·30세대들은 물론 내 집 마련을 목표로 하는 사람들에게 희망을 주는 지침서이자 가이드의 역할을 할 것이다. 독자들의 눈높이에서 최대한 읽기 쉽게 설명하였고, 본 서적에 있는 정보들을 실제로 직접 활용하기 쉽도록 실용성에 초점을 두었다. 이 책에 실려 있는 정부정책과 규제들은 앞으로도 계속해서 변화하여 과거가 되어버리겠지만, 그 정책과 규제는 항상 반복되고 되풀이된다. 또한 할 수 있는 모든 정책과 규제는 다 나와 더 획기적으로 새로운 것이 나올 가능성은 적다. 따라서 현재에 맞게끔 공부를 해놓고 추후 이것들이 변화하더라도 수록된 정보를 통해 충분히 대응할 힘과 능력이 키워질 것이다. 또한 규제 이외에도 여기 수록된 정보와 지식만 알고 있으면 반드시 내 집 마련을 이뤄내고, 경제적으로 더 성장해 있으리라 자신한다. 저자들은 이 책을 통해 부의 추월차선에 올라타는 최고의 역전법을 알려주었다. 이제 당신이 기회를 잡아 그 길에 올라타기만 하면 된다.

* 지은이 _

배홍민

현재 대한민국에서 가장 큰 디벨로퍼 회사에 다니며 수많은 아파트를 개발하여 분양하였다. 아파트를 맨땅에서부터 개발하여 소비자에게 팔기까지 체득해 온 지식과 경험을 바탕으로 재테크와 내 집 마련에 성공, 단돈 4천만 원으로 시작해 30대 초반에 경제적 자유를 달성하였다.‘샐러리맨 직장인으로도 얼마든지 부자가 될 수 있다’라는 것을 몸소 보여주며, 이를 계기로 주변에 내 집 마련과 자산 축적 노하우를 열정적으로 전파 중이다. 그의 컨설팅을 받고 내 집 마련에 성공한 이가 늘자 더 많은 사람들에게 이를 알리고자 유튜브 〈꼼수 부동산TV〉를 운영 중이다.

공민규

30대 초반의 사회초년생이자 세 식구의 가장. 매일 오전 8시에 출근하여 오후 9시에 퇴근하는 평범한 MZ세대의 대표주자인 90년생이다. 2015년부터 공동주택시행사에 근무하면서 업계의 실전경험을 쌓았다. 아껴 쓰고 통장에 저축하는 방식으로는 도저히 따라갈 수 없는 기성세대와의 격차를 뛰어 넘을 수 있는 유일한 꼼수는 바로 ‘청약’이라는 생각에 도전하여, 지난 5년간 3천만 원에서 시작하여 자산 30억을 만들었다. 자신의 경험을 기반으로 배우로 익힌 흙수저 출신 부동산 투자법과 그 모든 노하우를 이 책에 담았다.

유튜브 www.youtube.com/c/꼼수부동산tv

네이버TV https://tv.naver.com/tricktv

메일주소 baekongtv@naver.com

■ 차례

저자 서문 아무리 정부 정책이 바뀌어도 부동산 투자의 기본만 알면 이길 수 있다

PROLOGUE 2021년, 부동산 가격 폭등 상황을 살아가는 평범한 인생들

PART 1 투자의 시작은 바로 현실 직시

지금 내 자산 상황은 과연 몇 등일까?

그렇다면 지금 어떤 재테크가 가장 최선일까?

대한민국 부동산, 이미 오를 만큼 올랐다?

아무리 힘들어도 회사, 절대 그만두지 마라

유튜버들의 말에 지레 겁먹지 말고 일단 똘똘한 한 채부터

PART 2 부동산 투자의 기본 중 기본, 청약에 도전할 것

이것만 있으면 청약 실전 준비 완료

신혼부부, 다자녀, 기관추천, 생애 최초를 노려라

누구나 쉽게 할 수 있는 청약 신청하는 법

운 좋으면 당첨? 예비 당첨이란 무엇일까?

청약 통장이 없다면 일단 줍줍을 노리자

매일매일 살펴야 줍줍도 가능하다

PART 3 누구도 가르쳐주지 않았던 부동산 알짜 분석 꼼수

아파트 평면 제대로 분석하기

아파트의 가격 차이를 가져오는 부가가치 요소

이것만 알면 판단 완료 초 간단 입지 분석 법

빽빽한 모집공고 핵심만 빠르게 파악하기

시차로 인해 판단하기 힘든 분양가 분석하기

당첨 확률이 높아지는 타입은 따로 있다

PART 4 당황하지 않게 알차게 세우는 진짜 자금 계획

장·단기 상황별로 투자금 계획을 세우자

당장 돈이 없어도 분양자금 마련하는 법

잔금 마련을 겁내지 마라

은근히 발생하는 기타 비용 꼼꼼하게 살펴보기

머리 아픈 유상옵션 선택 이것만 기억할 것

쏟아지는 부동산 정책에서 당신이 반드시 알아두어야 할 것

PART 5 세금도 모르고 부동산을 산다고요?

일단 사면 무조건 내는 취득세

분양권 vs 주택소유권에 따라 양도소득세는 달라진다

양도소득세 덜 내는 법 안내는 법

일명 부자 세금 보유세 파악하기

부부 공동명의는 진짜 세금을 줄여줄까?

PART 6 과거에서 배우는 꼼수 투자법의 미래

1,2기 신도시로 배우는 신도시 성공 비밀 3가지

3기 신도시 과연 황금의 땅일까?

사전청약제도 활용할 것인가 말 것인가

꼼수 부동산이 지향하는 것

■ 책 속으로

필자들은 아직 우리나라에서는 얼마든지 노력 여하에 개천에서 용이 날 수 있다고 생각한다. 남 탓만 한다고 해봐야 속만 쓰리고, 현실은 바뀔 것 하나 없으니 건강한 육신 하나로 내가 맨땅에 헤딩해서 일궈내야 한다. 재테크 시작 전 우선 제일 먼저,‘무조건 할 수 있다’는 단단한 멘탈부터 장착해야 한다. 당장 눈앞에 보이는 것에 쩔쩔매지 말고 더욱 장기적으로 큰 그림 을 그려야 한다. 재테크를 공부하고자 이 책을 읽고 있는 당신은 당연 히 그럴 능력과 자격이 있다고 생각한다. 한번 꼴등이라고 영원히 그 자리에 머물라는 법은 없다. p.21

청약 통장에 적금을 붓는다는 생각으로 꾸준하게 모아두어야 한다. 또 자신이 거주하는 지역이 어디냐에 따라 청약을 넣을 때 예치금 기준을 맞춰야 한다. 예치금통장 잔액은 아파트 모집공고일 전일을 기준으로 아래의 금액 이상을 충족해야 하고 예치금액별 해당 지역은 내가 사는 주소에 따라 달라지니 다음 페이지의 표를 참고하자. 주로 우리는 전용면적 85타입 이하의 아파트에 지원할 것이지만 100% 가점제라 당첨 확률이 적다고 판단될 때에는 대형 평수를 넣어 추첨제로 접근하는 전략도 세워야 하니 예치금을 넉넉하게 채워 넣는 것이 좋다. 청약 통장은 당첨이 되고 나면, 바로 은행에 가서 해지하면 된다. 그러면 넣어둔 돈을 약간의 이자와 함께 그대로 돌려받을 수 있다. 해지 이후에는 바로 재가입을 하고 그동안 해왔던 것처럼 반복하여 통장을 다시 잘 관리하여 효력을 되살려 놓자. 투기 과열 지구와 조정 대상 지역의 경우 통장을 2년 이상 유지해야 1순위 자격 조건을 갖출 수 있다. p.59

부동산 청약에 관심이 있다면 ‘줍줍’이란 말을 한 번쯤은 들어봤을 것이다. 부동산 줍줍이란 청약 통장 없이도 손쉽게 아파트를 취득할 수 있다고 하여 생겨난 부동산 신조어이다. 전국의 줍줍 아파트 중 60%를 청약 자격과 가점이 낮은 2030 세대들이 쓸어 담고 있다는 기사도 매일 쏟아지고 있다. 이런 이유로 정부에서 갑자기 2021년 5월, 줍줍에 대한 규제를 쏟아내버렸다. 아무 지역에서나 줍줍을 할 수 있었던 것에서, 내가 거주하고 있는 해당 지역(시, 군)의 아파트만 줍줍이 가능하게 되었다. 게다가 재당첨제한까지 생겨버려 줍줍의 혜택이 퇴색되어 버린 것은 사실이나, 경쟁률은 조금 더 줄어들어 내가 살고 있는 지역에서의 줍줍 당첨확률을 좀 더 높이는 효과가 생기지 않을까 조심스럽게 기대해본다. p.83

4베이 구조는 요즘 대부분의 신축 아파트에서 쓰이고 가장 선호도가 높다. 방과 거실 모든 곳에 해가 깊숙이 잘 들어가고 발코니를 확 장했을 때, 면적이 더 넓어질 수 있는 장점이 있다. 또 현관에서 들어왔을 때, 거실과 멀고 거실이 잘 보이지 않으며 방들도 현관에서 훤히 보이지 않아 사생활 보호에 가장 뛰어난 구조이다. 또 펜트리라던지, 알파룸 등을 추가로 배치하여 수납 등을 효율적으로 할 수 있고 공간 효율성을 높일 수 있다는 장점이 있다. 가장 많이 쓰이는 구조라는 것은 결국 가장 수요자에게 인기가 많은 평면이라는 것이므로 평면을 볼 때는 가장 먼저 몇 베이인지부터 확인하자. p.102

입지는 부동산의 속성에 대해 알고 나면 그 중요도를 더 부각할 수가 있다. ‘부동산’, 그 이름처럼 ‘부동-움직이지 않는다’라는 부동성과 어느 하나 똑같은 것이 없고 다 제각각의 특성이 있다는 개별성 등의 속성으로 그 입지는 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미친다. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말인데, 그렇다면 입지 분석을 잘하는 방법과 그 기준은 무엇일까? 입지 분석을 위해 인터넷 지도로도 보고, 실제 임장도 반드시 가봐야 한다. 입지분석을 위 해 꼼꼼하게 따져야 할 것들이 정말 많겠지만, 이 역시도 ‘나와 내 가족 이 살기 좋을 것 같은 곳’이라고 단순하게 귀결하여 생각하고 분석하면 된다. p.124

“분양가가 이렇게 비싼데 청약해도 되나요?”라는 질문을 자주 받는다. 내 답은 대부분 ‘그렇다’이다. 그 이유는 생각보다 간단하다. 분양 시점 과 입주 시점이 다르기 때문이다. 분양 시점은 보통 입주 2~3년 전에 하므로, 실제로 다 지어지고 들어가 살게 되는 시기는 3년 후이다. 요 즘 같은 시기에 3년이면 천지가 개벽한다. 3년이면 그 동네는 더 발전 해 있을 것이고, 교통과 기반 시설 그리고 여러 개발 호재가 더 생겼을 것이다. 또 물가는 끊임없이 상승하고, 풍부한 현금 유동성 때문에 자산 가치도 급속히 올라 있어 분양 당시 비쌌던 가격은 3년 후엔 결코 비싼 가격이 아닌, 오히려 저렴한 가격이라고 생각될 수 있다. p.146

청약 통장을 써서 당첨되면 향후 최소 7년간은 재당첨이 어렵 고, 그 이후라도 또 당첨되리란 보장이 없으므로 두 번째 투자 계획부터는 좀 더 머리를 써야 한다. 첫 번째 투자는 그냥 당첨만 되면 가능할 정도로 간단했다면, 두 번째부터는 세부적인 계획과 전략이 필요하다. 적은 리스크로 안전하고 천천히 가는 방식을 선택할 것인지, 번 돈과 투자 시간이 많이 남아있으니 큰 금액을 베팅해볼 것인지 선택해야 한다. 투자 방법에 관해서는 뒤에서 자세히 다루도록 하겠다. 10년 후 계획은 거시적인 관점에서 내가 벌고 싶은 금액, 미래에 내가 갖고 있을 자산 규모 등의 목표를 세워본다는 느낌으로 작성해보자. 분명 계획과 목표가 있는 사람은 그렇지 않은 자와 반드시 차이가 생긴다. p.166

필자는‘임대차 3법’으로 인한 혼란을 ‘재산권 vs 임차권’대립으로 보고 있는데, 이는 사실 비교 자체가 불가한 사항이라고 생각한다. 재산권은 인간의 기본적인 권리인 기본권이고 현재 임대차 3법은 기본권 은 침해 하는 상황이다. 따라서 지금 일어나고 있는 전세가 폭등 현상 은 정부의 무리한 부동산 정책 때문에 재산권 침해가 발생하였고 그로 인해 시장 왜곡 현상이 벌어지고 있다고 생각된다. 하지만 이런 상황이 아이러니하게도 투자자에게는 매우 유리한 시장인 것은 분명하다. 그 이유는 무엇일까? 바로 전세금이 상승했기 때문이다. 전세가가 상승한다는 것은 ‘분양가 – 전세가 = 내야 할 돈’ 즉, 입주 시 전세를 줄 경우, 내가 내야 할 돈(자기자본)이 점점 줄어든다는 이야기이다. 요즘 전세가는 매매가의 최대 90%의 가격까지 형성하고 있다. 이 기준은 분양가가 아닌 매매가(시세)이다. 입주 시점이 됐을 때 전세를 줄 경우, 계약금을 제외한 모든 금액(중도금+잔금)의 금액을 모두 ‘전세금’으로 확보가 될 가능성이 크고, 심지어 자금이 남을 수도 있다. p.196

1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세를 1원도 내지 않고 비과세를 할 수 있다.‘1세대 1주택’의 경우 2년 이상 보유 후 매도 하는 경우 비과세 요건에 해당한다(다만, 2017년 8월 3일 이후 취득의 경우, 취 득 당시 조정대상지역에 속할 때 2년 이상 거주요건도 충족하여야 비과세 요건 충족). 이때 실거래가 9억 원 이하의 주택이라면 비과세에 해당하고, 9억 원을 초과한다면 초과분에 대해서는 과세가 된다는 것을 유의하자. p.248

사회초년생들은 특히 수도권에 집중할 필요가 있다. 수도권을 벗어나는 부동산 투자 상품은 상대적으로 수익률도 떨어진다. 앞서 언급했던 신도시의 성공요건 서울과의 교통접근성과 같은 맥락이라고 보면 된다. 가능하면 수도권에 청약을 하길 추천하며, 그게 불가능하다면 직주근접이 가능한 상위포지션인 광역시 위주로 접근을 추천한다. 특히 인구 50만 이하의 시는 지양하길 권장한다. p.285

가장 중요한 것은 매년 이렇게 공급계획안을 내놓아도 교통계획이 포함되지 않은 공급계획안은 빛 좋은 개살구일 뿐이라는 것이다. 앞 서 언급했던 강남과의 출·퇴근 가능한 절대적 시간을 충족시키기 위해서는 교통 계획이 필수적이며, 그 교통계획이 없는 공급은 아무 의미 없는 숫자일 뿐이다. p.288

■ 모집인원 : 10명

■ 모집기간 : 08월 20일 ~ 08월 25일

■ 서평단 발표 : 08월 26일 (목)

■ 서평 올리는 곳 : 텐인텐 도서서평/부자습관 & 인터넷 서점 중 2곳 (예스24, 교보, 알라딘, 인터파크)

■ 서평작성 완료일자 : 09월 06일 (월) 

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