금리에 떨고 있는 부동산시장
- 은행권 CD발행 증가..당분간 상승세 지속
- 수요자·건설업체..금융비용 증가로 부담 가중
최근 양도성예금증서(CD) 상승세에 부동산시장도 촉각을 곤두세우고 있다.
왜냐하면 CD금리가 주택담보대출금리의 기준이 되기 때문인데.....
일시적인 상승세는 시장에 주는 영향이 제한적일 수 있지만 상승세가 지속되면서 현재 급격한 회복세를 보이는 부동산시장에 찬물을 끼얹을 수도 있다는 것이 시장의 전망이다.
주택담보대출금리 당분간 상승세 예상하는데 8월14일 금융권에 따르면 4개월째 꿈쩍않던 91일물(物) 양도성예금증서(CD) 금리가 지난 13일 전날보다 0.03%포인트 상승한 2.45%로 마감했다.
CD금리는 작년 10월 연 6.18%까지 올랐다가 그 이후 정부의 저금리 기조에 맞춰 하락했다.
올해 4월 연 2.41%까지 떨어졌다가 6월초 0.01%포인트 오른 뒤 연 2.42%를 줄곧 유지해왔다.
이에 따라 CD금리에 연동되는 주택담보대출 금리도 올랐다.
국민은행이 변동금리형 주택담보대출 고시금리를 다음 주부터 0.03%포인트 오른 연 2.71~4.41%로 책정했다.
우리은행은 3.33~4.63%, 신한은행도 3.23~4.53% 등으로 0.01%포인트씩 각각 인상했다.
그런데 문제는 CD금리의 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다.
우선은 CD금리를 제외한 대부분의 시중금리가 상승세를 타고 있어 CD금리만 제자리를 지키는 것이 힘들 것으로 예상되기 때문이다.
특히 한국은행의 기준금리 인상이 예견되는 시점에서 CD금리가 이를 선반영하는 경향도 있다.
또 단기 자금 시장이 넉넉했던 올 초와는 상황이 많이 바뀌어 은행들이 CD발행을 통한 자금조달이 늘어나고 있는 점도 CD금리 상승세에 힘을 보태고 있다.
한 은행권 관계자는 "한은의 기준금리 인상이 예상되는 시점에서 그동안 CD금리가 너무 낮았다는 인식이 컸다"며 "은행들이 최근 들어 자금 확보 방법으로 CD발행량을 늘리는 것도 상승요인 중 하나"라고 설명했다.
금리 본격 인상(?)..떨고 있는 부동산 시장
대출을 통해 주택을 구입했던 사람들은 금리상승이 어디까지 지속될지 우려섞인 눈으로 지켜보고 있다.
자칫 금리가 너무 오르게 되면 부담이 커져 자칫 급매물이 대거 등장했던 작년 가을과 같은 상황을 맞을 수도 있기 때문이다.
부동산중개업소 관계자는 "작년 가을 대출을 무리하게 받아 집을 샀던 사람들이 집값이 떨어지고 금리가 오르면서 대거 집을 내놓았다"며 "대출규제보다 금리 상승이 실제 집을 매매하는데 더 큰 영향을 준다"고 말했다.
실제 강남에서 8억원짜리 아파트를 구입하기 위해 3억2000만원(LTV 40% 적용)을 변동형 상품으로 대출받은 사람은 대출금리가 1% 오를 때마다 연간 320만원의 추가 비용이 발생하게 된다.
한달에 27만원 가량의 이자를 더 내야 해 이자 부담이 적지 않은 편이다.
대부분 집을 구입할 때는 대출을 통한 레버리지 효과를 노리는데 대출 금리 인상은 이런 사람들의 매수심리를 위축시킬 수 있는데 사람들의 매수심리가 약화되면 이는 주택거래가 줄게 되고 이는 분양시장 침체까지 이어져 건설업체에도 영향을 미치게 된다.
건설업체들도 주택담보대출금리가 상승하면 부담이 증가할 수밖에 없다.
특히 미분양 해소를 위해 중도금 무이자 등 금융혜택을 제공했던 업체들은 분양시장 침체와 함께 이자비용이 증가하는 이중고를 겪게 될 가능성이 크다.
예컨데 건설사가 수도권에서 4억원 짜리 아파트를 분양할 때 2억4000만원까지 집단대출을 통해 지원할 수 있다.
하지만 건설업체가 중도금을 무이자로 대출해 줄 경우 금리가 1%오르면 가구당 연간 240만원 정도의 추가 비용부담이 생기며 1000가구 규모의 단지라면 건설업체는 연간 24억원의 금융부담이 추가로 발생하게 된다.
이와함께 건설사들이 회사채 등을 통한 자금 마련도 곤란을 겪을 것으로 보인다.
저금리 상황에도 불구하고 시중 회사채 금리보다 3~4%가량 높게 채권을 발행해 왔던 건설업체로서는 CD금리 인상에 따라 더 높은 금리로 채권을 발행할 수밖에 없기 때문이다.
주택담보대출 금리 `슬금슬금` 오르네
출구전략임박 확산...시중금리 줄줄이 올라...
시중 4개은행 주택담보대출 0.01~0.03%포인트 올라
양도성예금증서(CD)금리가 오르면서 여기에 연동돼 있는 주택담보대출 금리도 슬금슬금 상승하고 있다.
14일 금융권에 따르면 국민은행의 다음주 변동형 주택담보대출 고시금리는 이번주보다 0.03%포인트 오른 2.71~4.41%(CD금리는 2.45%)로 결정됐다.
기존대출자보다 더 높은 가산금리를 적용받는 신규대출자의 경우 4%후반~5%후반대를 적용받게 된다.
시중은행은 대부분이 거의 동일한데 우리은행의 변동형 주택담보대출 고시금리 또한 0.01%포인트 오른 3.33~4.63%(CD금리 2.43%적용)로 올랐다.
신규 대출자는 2.5~3.32%의 가산금리가 적용돼 대출금리는 4.93~5.75%이다.
신한은행도 주택담보대출 고시금리를 0.01%포인트(3.23~4.53%) 인상했다.
신한은행은 신규대출자에게 3% 안팎의 가산금리를 적용하고 있다.
신한은행 관계자는 "올해 들어 CD금리가 저금리 기조(3월부터 2.41~2.43%)를 유지한 탓에 우대 가산금리 2.1%를 적용하면 역마진이 발생해 3% 선의 가산금리를 적용하고 있다"고 말했다.
한편 하나은행의 고시금리는 3.52~5.42%다. 이는 기존대출자와 신규대출자 모두에게 공통적으로 적용된다.
8월14일 현재 은행별 주택담보금리
도표생략
가산금리(Spread)란
채권이나 대출금리를 정할 때 기준금리에 덧붙이는 위험가중 금리를 말하며, 스프레드(spread)라고도 한다.
즉, 해외에서 채권을 팔 때 미국 재무부 증권(TB) 금리나 리보(LIBOR: 런던은행간 금리) 등 기준금리에 얼마의 가산금리를 덧붙여 발행금리를 정하는 것이다.
보통 은행권에서는 CD금리 또는 국고채금리를 사용하면서 거기에 가산금리를 붙여 융자를 발생시키는데 채권에 대한 금리는 채권비용으로 그대로 들어가는 것이고 뒤에 붙는 가산금리가 은행권의 실질이득이 되는 부분이다.
따라서 위험부담이 큰 신용대출 같은 경우 뒤에 붙는 가산금리가 크고, 위험부담이 적을수록 가산금리가 적은데 위험발생시 소요되는 비용 등을 감안해서 금융권에서 자신의 기관에 맞는 가산금리를 적용하고 있다.
은행권에 따르면 가산금리에는 •조달비용 •대손충당금 •예상손실률 •신용보증기금 출연료 •교육세 •인건비 및 업무원가 등을 포함한다.
8월13일 현재 금융권에 따르면 주택금융공사가 국민·신한·우리·하나·SC제일 등 5개 시중은행 창구를 직접 방문, 주택담보대출 금리를 조사한 데 따르면 만기 10년 이상 주택담보대출 가산금리 평균이 3.03%포인트에 달했다.
시중은행 주택담보대출 담당자는 “양도성예금증서 금리가 역대 최저 수준인 2.41%까지 떨어져 은행의 수익성 악화 우려가 큰 만큼 가산금리를 역대 최고 수준으로 올리지 않을 수 없었다”고 밝혔는데 지난 2001년 이후 작년 2008년 말까지 CD 금리는 평균 4.42%였고 가산금리는 1.69%포인트였다.
문제는 인플레이션을 대비해 정부가 유동성을 흡수하는 ‘출구전략’의 일환으로 기준금리를 올릴 경우 CD 금리 상승에 따른 기존 주택담보대출자의 이자 부담이 더 커질 수 있다는 것이다.
한편 주택금융공사의 조사에 따르면 평균 신용도를 가진 직장인이 만기 10년 이상 변동금리부 주택담보대출을 받을 때 가산금리는 지난달 7월 29일 기준 국민은행 3.09%포인트, 신한은행 3.27%포인트, 우리은행 3.02%포인트, 하나은행 2.79%포인트, SC제일은행 3.00%포인트 등의 순으로 나타났다.
하나은행이 유일하게 3%포인트 미만이었고 신한은행이 가장 높게 나왔다.
또 조사에 따르면 단기의 경우 국민은행의 가산금리가 3.39%포인트였고 신한은행 3.27%포인트, 우리은행 2.62%포인트, 하나은행 2.69%포인트, SC제일은행이 3.25%포인트 등으로 우리은행의 가산금리가 가장 낮게 나왔고 국민은행이 가장 높은 것으로 잠정 집계됐다.
출구전략(exit strategy)
위기 국면에 사용했던 극단적인 대규모 재정집행과 확장적 통화정책의 부작용을 최소화하면서 위기 이후 국가 경제를 정상으로 되돌리기 위한 전략을 말하는데 경기회복 조짐이 일면 시중에 풀린 과도한 유동성을 회수하고 재정건전성을 높이는 측면에서 미리 탈출 계획을 고려해야 한다는 말이다.
그동안 풀었던 자금의 비정상적인 유입이 최근 주식과 부동산시장에 나타나고 있는 것처럼 화재가 발생하면 불을 끄려고 물을 뿌리는데 너무 많은 물을 뿌리면 집이 무너지는 것처럼 불황을 탈출하기위한 화폐 확장전략이 너무 많은 유동성(liquidity)을 불러오면 인플레이션에 의해 국가경제를 피폐하게 되는 것이다.
따라서 비상구(exit)에서 전략이 이제 필요하게 된 것이다.
최근 유상증자 공모에 수십억이 몰리고 주택 청약이 과열상을 나타내며 시중에 부둥자금이 늘어나는 것 등 탈출전략이 필요한 게 아닌가하는 문제를 제기해주는데 경제지표상 회복기미가 조금씩 나타나는 상황에서 780조원이 넘는 유동성자금 규모를 놓고 한은과 금감원 모두 이제는 경제의 버블 가능성을 경계해야 한다는 목소리가 커지면서 나왔다.
불이 꺼지지도 않았는데 서둘러 탈출전략을 펼쳐 물 공급을 차단한다면 그것도 재앙이지만 탈출의 시점을 놓쳐 과잉 인플레이션의 발생은 더 큰 문제인 것이다.
이제, 출구전략에 우리경제의 앞날이 걸렸다고 해도 과언이 아닐 것이다.
첫댓글 감사합니다(김기용)
잘보았습니다. 감사합니다.
지금 막 모임 참석후 돌아왔습니다. 많이 모여서 벅석거려서 흥겨운 모습. 사무실은 깨끗하게 되었네요. 준비하느라 수고하신 분들께 감사드립니다.
잘보았습니다. 감사합니다.
감사합니다...
감사합니다~~~
잘 읽고 갑니다
감사합니다~~
좋은 내용 감사합니다
잘 보았습니다...
감사합니다
감사합니다.