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[윤상원] 은마아파트의 객관적 평가
일본의 3곱이 넘게, 광속도로 줄고 있는 인구 감소는 향후 4~5년 만 지나면 어떤 시장의 조작도 안 먹히는, 아파트 시장에 결정적인 치명타가 될 것이지만
무엇보다. 수많은 고층 아파트 재건축 순환주기가 도래 했다는 사실에 있다.
4300여 가구에 이르는 국내 단일 단지로는 최고인 은마가→ 차기 정권 내에는
• 넘 위험하여 한강 시민 아파트처럼 강제 주민 퇴거조치가 이루어 질 수밖에 없을 것이며, 또는
• 은마 재건축 조합이 재건축을 실시할 때, 대지지분이 무려 140% 넘는 가락 시영 저층 아파트 조합원들조차 지금 알거지 되고 말았는데, 대지지분이 달랑 40% 정도밖에 안 되는 은마는 그야말로 아수라장 그 자체로 변하게 될 것이다.
• 겨우 300여 세대에 불과했던 강남 개나리 아파트에서 두 명의 자살자를 내었는 데,→재건축 종합비용이 무려 6억이 넘었으니 빚쟁이들은 자살 할 수밖에,
4300여 세대인 은마에서는 최하 10명 이상의 자살자와, 왕창빚+전세 자들 중, 야반도주로 행방불명 될 자들이 최하 수백 명은 나올 것이다. 왜? 아무 대책이 없을 것이니까.....
1차 충격!
• 이런 사태를 미리 짐작한 은행이 지금 20년차 지난 아파트는 담보취득 금지 및 추가 담보 제출 요망서 발송, 및 대출 회수를 어케 시장에 충격 없이 smooth operating으로 스리살짝 넘어 가보려고 지금 고심 고심하며, 작업 준비 중에 있단다. →성급히 공개적으로 했다가는 은행도 같이 골로 가고 말 것이니까.
• 그러나 이런 smooth operating 전략도, 만일 미국 중국 영국 세 나라 중 어느 한 나라라도 출구전략을 개시 하는 날이 오는 즉시, 안면 몰수 하고, 형식적 절차인 추가담보 요구서를 발송 하자마자, 즉각 경매에 붙일 것은 뻔할 뻔자다.
• 바로 이순간이 아파트에 대한 진실을 전 국민들이 실감하게 될 것이며, 아파트 트라우마가 발발 하면서 공동 다중주택인 아파트 값은 선진 각국처럼 껌 값으로 직행 할 것은 명약관화 한 일 아닌감?
2차 충격
• 막상 주민 강제 퇴거나 재건축으로 은마를 허물고 난 후 3~6개월 만 지나면 ,고층 아파트 재건축은 어쩔 수 없이 일반 나대지에 신축하는 것 보다 최하 3배 이상의 건축비가 소요 될 수밖에 없는 진실을 알게 될 것이고,→
가락 시영은 33평형(전용 25평) 기준으로 재건축비만 평당 1300만 원이 나왔음. 왜? “재건축” 이란 것은, project(PR) 사업으로(실물의 담보 없이 사업성 만 평가해서 받는 대출) 현행 금리 중 젤로 높은 복리 금리 이니까(연 14%)
• 그제서야 아파트란 상품은 지속가능하지 않은 피바가지 공구리 덩어리에 불과 하다는 걸 전 국민들이 눈치 채게 될 것임.
• 고로 아파트는 자동차처럼 소모품으로 간주 될 것이고. 이후부터는 세월 따라 폭락하고 마는, 재테크는 고사하고 영원히 폭락 할 수밖에 없는 상품이란 것을 전 국민이 인식하게 될 것임→ 바로 이 순간이 헛개비에 불과한 아파트 망국 공화국에서 자유로워 질 것이란다
• 넘 비싼 이자가 드는 사업이라 내 것은 내 돈으로, 현찰 박치기로 하겠다고 해봐야 씨알도 안 먹힌단다. 왜? project 사업이니까. 그래서 티끌만한 대지조차도 “지분” 이라는 멍에를 씌운 게야. 그나마 재건축 시에는 세입자용 임대사업 부지로 강제 기부체납 할 수밖에 없는 비운의 대지 지분 이란다.
모든 가격은 제 가치로 회귀하게 되어 있다는 만고진리를 전제하에 은마를 평가 해 보겠다
현행 그대로 신축 시
• 34평형→전용 26평, 지분 13평, 피바가지 국토부 표준 건축비를(평당 380만 원) 적용해 줄게
건축비 : 380*26=9880만 원
지분 : 13*2000만 원 = 26000만 원
∴ 3억 5천 880만 원 →OK?
물론 대공황을 지나면서 땅 값도 1000만 원 미만으로 꺽어질 것이지만, 넘 잔인하면 안 되니까, 후하게 쳐 주자
재건축 돌입 시 은마의 평가
건물 : 빵원
대지지분 : 2억 6천만 원.에서 - 강제 기부체납 25%. 조합비 철거비 등 2500만 원(잠실 2단지 기준) = 1억 7천만 원→OK?
그런데 아직도 34평 은마를 9억 달라니? ㅋㅋㅋ
가격이란 주둥이 숫자에 불과하단다. 모든 가격은 거품이 빠질 때 반드시 제 가치로 회귀하게 되어 있단다. 즉 은마는 서서히 또는 급격히 상기한 1억 7천만 원 이하까지 폭삭하게 되어 있단다. 아마 5년 후에는 땅값 마저도 거품이 쏘옥 빠져 은마는 9천만 원 정도까지 폭싹 할 걸?
현재 미국의 실러지 지수로 보았을 때 2001년도 값으로 붕괴 했단다. 앞으로도 15% 정도 더 빠져 98년도 값으로 회귀할 것이라고 모든 전문가들이 예측하고 있단다.
아파트는 부동산이 아니다. 20년 차 만 지나면 “빵원” 이 되어 전가족이 알!거!지! 되고 마는 순 악질 소모품이다. 아직도 아파트를 재테크 대상으로 생각하는 사람은
먹다 남은 짜장면을 팔아서 돈 벌어보겠다는 것과 똑 같은 거지. 그리하여 아파트 시대는 이제 영원히 종말을 고한 게야.
이런 대 변혁기에 손절매를 모르면 파산 할 뿐
거품의 대 붕괴 없이는 경제발전도 없다.
추천으로 많은 사람이 보기를 희망 한다
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