부산 주택시장 상황 분석-부산 집값 상승은 지속될 수 있을까

[케네디언(연구소)]

많이 늦었지만, 이미 약속한 대로 부산 주택시장 상황을 분석해봤습니다. 이 글은 지난주 금요일 <경제시평> 유료회원들께 발송한 '시사경제' 내용을 약간 수정한 자료입니다. 이번 자료의 경우 워낙 포럼 회원들이 궁금해하는 내용이어서 그다지 시차를 두지 않고 포럼에 공개하게 돼 유료회원들께는 죄송스럽게 생각합니다. 현재 부산 주택시장에 대해 워낙 선동적인 정보들만 난무하고 있어 이를 정화하기 위해 불가피하게 공개하게 됐으니 양해 바랍니다. 향후에는 가급적 이런 일이 없도록 하겠습니다. 

<경제시평>은 신문 구독료 수준으로 국내 다른 곳에서는 찾아보기 어려운 양질의 경제 정보를 제공하고 있습니다. 제게 요즘 주택 문제와 가계 부채 문제로 상담을 요청하는 사람들이 적지 않습니다. 그런데 이 분들의 경우 이미 일을 저지른(?) 상태여서 저라고 달리 뾰족한 방법이 없습니다. 우리 연구소가 발간하는 <경제시평>을 꾸준히 구독해 대비했다면 지금과 같은 위기는 겪지 않았을 것입니다. 무리하게 빚을 내 거의 전 재산을 건 투자를 감행하면서도 관련된 정보 습득을 위해 신문구독료 수준도 아까워 하니 저로서는 답답한 마음부터 앞섭니다. <경제시평>에는 '족집게 재테크 정보'는 없지만, 건전하면서도 안정된 경제활동을 영위할 수 있는 훌륭한 정보들이 가득 담겨 있습니다. 지금이라도 많은 회원분들께서 <경제시평>을 구독하셔서 경제에 대한 이해와 안목을 키우는 한편 불확실성으로 가득찬 세상을 헤쳐나가는 길잡이로 삼기를 바랍니다. 여러분께서 경제시평을 구독해주시면 저희 연구소는 더욱 안정된 재정 기반 위에서 양질의 컨텐츠로 보답하겠습니다. 성원과 격려에 늘 감사드립니다.

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수도권 주택시장이 빠른 속도로 가라앉고 있는 가운데도 부산에서는 오히려 주택 가격이 상승하는 양상이 나타나고 있다. 이는 외환위기 이후 2004년까지 수도권과 지방 주택시장이 함께 움직이다가 2005년 이후 지방 주택시장이 침체하는 가운데 수도권 주택시장만 폭등세를 보이며 ‘1차 디커플링’이 일어났던 것과 정반대 양상의 ‘2차 디커플링’이라고 할 수 있다. 2000년대 부동산 거품이 부풀어오르는 동안 수도권 주택시장이 그 동안의 상승세를 주도해왔던 것과는 사뭇 다른 흐름이라고 할 수 있다. 따라서 이처럼 부산 등 일부 지역에 국한되는 흐름이기는 하지만 주택가격이 뛰고 있는 현상에 대해 많은 이들이 의아해 하고 있다.

먼저 <도표1>을 통해 전국 및 서울 부산 대구 등 3대 도시의 주택가격 추이를 살펴보자. 물론 여러 차례 설명한 것처럼 호가 위주의 국민은행 가격지수는 주택가격의 상승 흐름은 반영하지만, 주택가격 하락기에는 거래가 없는 경우 호가를 기준으로 하기 때문에 가격 하락세를 제대로 반영하지 않고 있다. 이런 점을 감안하고 지수를 살펴보자.

우선, 전국 주택가격을 보면 2000년대 주택가격이 아파트 위주의 거품임을 명확히 알 수 있는데, 최근 수도권 주택시장 전반의 침체 양상에도 불구하고 꾸준히 상승세를 나타내고 있음을 알 수 있다. 또한 서울의 경우에도 상승폭은 줄어들었으나 2000년대 이후 최근까지 주택가격이 상승세를 보였음을 알 수 있다. 하지만 부산과 대구지역 주택가격 추이를 보면 서울과는 상당히 다른 양상을 보이고 있음을 알 수 있다. 우선, 대구의 경우 2000년대 내내 비교적 빠르게 주택 가격이 상승했다가 2006년 상반기부터 가격이 하락세로 접어들었다가 2009년 상반기 이후 주택가격이 강보합세를 보이고 있다.

부산의 경우는 대구 지역과는 또 다른 양상을 보이는데, 이미 2003년 말 주택가격이 정점을 찍은 뒤 미약하지만 점진적으로 하락하는 양상을 보였다. 물론 실거래가 상으로는 이보다 더 큰 폭으로 떨어진 것으로 추정되지만, 적어도 국민은행 호가 지수상으로는 2008년 말까지 5년여 동안 상당기간 가격 조정을 받은 것으로 볼 수 있다. 이어 2009년 현 정부의 부동산 부양책 등에 힘입어 주택가격이 상승하기 시작하면서 최근으로 올수록 상승세를 보이고 있다.

<도표1> 전국 및 3대 도시 주택가격 추이

(주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

이번에는 <도표2>를 참고로 부산의 구별 주택가격 추이를 살펴보자. 참고로, 지면의 한계로 부산시 15구, 1군 가운데 주택가격 상승률이 비교적 높은 8개 구의 주택가격 추이만 나타냈다. 부산지역 전체의 주택가격 추이와 비슷하게 2009년 초 이후 최근으로 올수록 주택가격 상승세가 커지고 있는 양상인데, 이 가운데 부산진구, 영도구, 남구, 북구, 동래구, 해운대구, 사하구, 사상구 등의 주택가격 상승세가 특히 두드러진다. 그런데 이들 지역의 경우 대부분 대규모 뉴타운과 재개발, 재건축 사업이 추진되고 있거나 계획중인 지역이라고 할 수 있다.

<도표2> 부산시 구별 주택가격 추이

                           (주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

예를 들어, 부산 중심부에 위치한 부산진구의 경우 하얄리야 군부대 시민공원 주변에 뉴타운이 추진되고 있고, 관내에서만 모두 40곳에서 주택재개발 사업이 추진되고 있다. 동래구의 경우에도 8개 정비구역이 지정돼 있으며, 사상구에서는 15곳의 주택재개발 사업과 5곳의 주택재건축 사업이 추진되고 있다. 남구에서는 부산진구에 이어 부산에서 두 번째로 많은 모두 32곳의 재개발, 재건축 사업이 추진되고 있으며 북구에서는 모두 8개 구역에서 재개발 사업이 추진되고 있다. 부산의 신흥부촌이라고 할 수 있는 해운대구는 센텀시티 및 마린시티 개발과 연관된 수도권 등지의 투기수요도 있지만, 역시 부산지역 최대 재개발지역으로 꼽히는 해운대구 주공 AID아파트가 철거된 가운데 사업이 진행되고 있다.

이들 지역뿐만 아니라 부산시 전역에서 대규모 재개발, 재건축 사업이 진행되고 있다고 해도 과언이 아니다. 부산시는 올해까지 모두 487곳에 재개발 및 재건축 사업구역을 지정했다. 부산의 법정 동수가 223곳이라는 점을 감안하면 한 법정동 당 평균 2개가 넘는 재개발, 재건축 사업이 진행되고 있음을 뜻한다. 물론 이 같은 재개발, 재건축 사업이 서울과 같은 시세차익을 남길 수 있는 사업은 드물고 이 때문에 주민부담금이 커 모두 원활히 진행되고 있는 것은 아니다. 하지만 부산 지역의 외관을 바꿀 정도로 많은 각종 주택 재개발, 재건축 사업이 한꺼번에 추진되고 있음은 분명하다.

이번에는 <도표3>을 통해 아파트 거래량과 매도세-매수세 동향 및 주택대출 추이를 살펴보자. 온나라부동산포털의 자료를 볼 때 수도권과 다른 광 역시, 지방 등의 거래량이 최근으로 올수록 전반적으로 줄어들고 있는데 반해, 부산시의 아파트 거래량은 2008년 말 이후 꾸준히 늘어나고 있음을 확인할 수 있다. 하지만 온나라부동산포털의 경우 매매 거래 외에 양도 및 신탁 등도 거래량으로 잡히고, 아파트입주 물량도 거래로 잡히는 문제가 있다.

<도표3> 부산시 아파트 거래 및 주택대출 현황

                                   (주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

예를 들어 2009년 중반에 부산의 아파트 거래량이 일시적으로 급증한 것은 명지국제신도시 등에 대규모 입주가 이뤄지면서 나타난 현상이다. 따라서 아 파트 매매 거래량만 살펴본다면 국토부가 보도자료로 발표하는 물량이 좀 더 정확하다고 할 수 있는데, 이를 보면 2009년 초부터 꾸준히 늘어나던 거래량이 2009년 11월경 고점을 찍은 뒤 더 이상 늘어나지 않고 있다. 거래가 증가하면서 가격이 오른 뒤 더 이상 거래량이 증가하지 않고 있는 양상인 것이다. 따라서 향후 추이를 더 살펴봐야 하지만 이미 주택가격 급등세가 한 풀 꺾이면서 거래량이 줄어드는 국면으로 접어들 가능성이 상당히 높다고 할 수 있다.

매도세-매수세 동향을 봐도 매수세 우위를 나타내는 비율이 2009년 초부터 꾸준히 상승했으나 2009년 11월경부터는 다시 주춤해지고 있는 양상이다. 또 부산지역 주택대출 추이를 보면 거래량 증가 및 매도-매수세 동향과 비슷한 추이를 보이고 있는데, 거래량이 증가하기 시작한 2009년 초 14.5조원 수준에서 최근 15조원으로 약 5천억원 가량 증가하고 있다. 이는 주택 거래의 상당 부분이 가계부채를 동반한다는 점을 감안하면 너무나 당연한 것이다.

그러면 이 같은 주택가격 상승은 지속될 수 있을까. 아래 <도표4>를 참 고로 살펴보자. 우선, 주택 구매력이라는 관점에서 볼 때 부산 경제의 성장세가 상당히 중요한데 부산의 지역총생산(GRDP) 성장률은 2000년대 대부분의 기간 동안 전국 평균을 밑돌고 있다. 특히 부산의 핵심산업 중 하나인 항만물류업계의 실적 감소와 구조조정 등이 유럽발 경제위기 요인 등에 의해 지연될 가능성이 높아 빠른 시일 안에 급격한 경기 회복세를 보이기는 어려울 것으로 판단된다.

다음으로 주택 수요의 기초가 되는 인구증가 추이를 보자, 우선 인구 자연증가 추이를 보면, 부산시의 경우 1990년대 초반 연간 4.4만 명까지 증가했으나 이후 급감해 2008년에는 7,300명 수준까지 떨어지고 있다. 이주에 의한 인구순유입 추이도 70년대에는 매우 빠른 속도로 인구가 순유입됐으나 1989년 이후 순유입 인구가 마이너스로 돌아선 뒤에는 매년 3만~5만 명 가량의 인구가 순유출되고 있다. 사실 이 같은 추이는 부산뿐만 아니라 지방 광역시 대부분에서 동일하게 일어나는 현상이지만, 부산의 경우 그 정도가 상당히 심한 편이라고 할 수 있다.

<도표4> 부산시의 주택수급 기반 현황

                          (주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

한편 아파트 공급과잉 정도를 나타내는 부산의 미분양물량 추이를 보면, 2007년 초 9,000호였던 미분양 물량은 2009년 4월 1만 4790호까지 급격히 증가했으나 이후 정부의 미분양 물량 해소 대책과 분양 감소 및 분양 취소, 미분양 판매 등이 맞물려 올해 2월 7,657호까지 빠르게 줄어들었다. 하지만 이후 다시 소폭이지만 미분양 물량이 다시 증가세로 반전되는 모습을 보이고 있다. 정부의 각종 지원책 등에도 불구하고 이미 미분양 해소가 한계에 이르는 모습을 보이고 있는 것이다.

더구나 총량적 관점에서 주택 공급량을 보여주는 부산의 주택 보급률은 이미 상당히 높은 수준에 와 있다. 부산의 주택 보급률은 1995년 71.0%에 불과했으나 2000년대 이후 급격히 상승해 2008년에는 106.9% 수준까지 수직 상승했다. 그 동안의 상승 추세로 볼 때 2010년에는 이미 주택보급률이 110% 수준에 이른 것으로 추정된다. 부산시 인구가 빠르게 줄어들고 있는 가운데 2000년대 부동산 붐에 편승해 대규모 주택 공급이 이뤄진 영향으로 주택보급률이 급상승한 것으로 볼 수 있다. 따라서 현재 부산의 재개발, 재건축 사업에서 입주 물량이 쏟아지면 인구 감소 및 지역경제 기반 약화 현상에 더해 부산지역 주택시장의 공급과잉 압력이 가중될 것으로 보인다.

이처럼 주택시장에 영향을 미치는 다양한 요인들을 살펴볼 때 부산의 주택 가격이 지금처럼 급상승할 이유는 크게 없어 보인다. 따라서 부산에서 2009년 이후로 주택가격이 오르고 있는 것은 대규모 주택 재개발, 재건축 사업의 진행에 따른 멸실주택 증가 및 이주 수요 증가, 그리고 이를 소재로 삼은 투기적 가수요의 준동 때문으로 보는 것이 타당해 보인다. 물론 2000년대 부산의 주택가격 상승폭이 수도권에 비해 상대적으로 크지 않았고, 20003년 말 이후 비교적 오랜 기간 주택가격이 조정을 받았기에 수도권 주택시장의 침체로 더 이상 투기 차익을 노리기 힘든 투기세력의 좋은 먹잇감이 된 측면도 있다.

<도표5> 부산과 인천의 아파트 규모별 가격 추이

                                  (주) 국민은행 자료로부터 KSERI 작성

이렇게 볼 때 지금 부산에서 나타나고 있는 주택가격 급등 현상은 2007~2008년 중반기까지 인천과 서울 강북 뉴타운 지역 등에서 나타났던 가격급등 현상의 재판에 가까운 것으로 보인다. 2006년 말까지 이른바 ‘버블세븐’ 지역을 비롯한 수도권 주요 도시의 집값 급등세가 일단락되자 남은 투기 수요들이 인천과 서울, 경기도의 외곽으로 빠져나가기 시작했음은 이미 몇 차례 설명한 바 있다. 특히 인천에는 당시 막대한 물량의 재개발, 재건축 사업이 남발되면서 서울의 원정투기가 극성을 부리는 등 투기적 가수요까지 준동해 2008년 중반까지 상승세가 이어졌다. 이미 수도권 핵심지역의 주택가격이 급등해 더 이상 높은 투자수익률을 기대하기 어려워진 가운데 상대적으로 주택가격이 덜 오른 수도권 외곽 지역에서 재개발, 재건축 사업 등을 소재로 삼아 투기 수요가 준동했던 것이다. 하지만 수도권 주택시장 전반에서 주택수요가 고갈되고 공급과잉이 심화되면서 주택가격이 급락하자 새로운 대체 투자처로서 상대적으로 오랜 기간 조정을 받은 ‘제2의 도시’ 부산이 부각된 상황으로 보인다.

이들 투기 수요는 특히 재개발, 재건축 사업 등으로 소형 주택의 멸실이 늘어나고 서민 주거난이 발생한다는 점을 노려 소형 위주로 집값을 끌어올렸다. 한편으로 2000년대 부동산 투기가 극성을 부렸던 중대형 아파트의 가격이 급등한 뒤 더 이상 가격이 오르지 않자 상대적으로 집값이 덜 올라 투자수익률 관점에서 여지가 많은 중소형 주택을 투기 공략대상으로 삼은 현상과 맞물려 있기도 하다. 이 때문에 위의 <도표5>에서 보는 것처럼 소형, 중형, 대형 순으로 아파트 가격이 오르는 현상이 2007~2008년의 인천과 2009년 이후의 부산에서 공통적으로 나타나는 것이다.  

하지만 재개발, 재건축 사업 초기 단계에서 발생하는 일시적 수급 차질에 따른 병목현상은 시간이 흐르면 풀리게 돼 있다. 거기에서 그치는 것이 아니라 2~3년 후에는 해당 사업지역에서 막대한 입주물량 폭탄 형태로 돌아오게 돼 있다. 예를 들어 북구 화명주공 아파트 일대가 재개발되면서 약 4,100가구, 해운대 AID아파트 사업에서 2,060가구의 이주수요가 발생했지만, 2012년에는 각각 5,239가구, 2,367가구의 입주물량이 쏟아지게 돼 있다. 부산의 경우 이미 인구가 계속 줄고 있고, 주택보급률이 110%에 이른 상태에서 2~3년 후 대규모 입주물량이 쏟아질 경우 주택 가격의 지속적 하락은 불가피한 것으로 판단된다. 재개발 사업 추진 등의 소재를 바탕으로 일어난 일시적 투기수요로 발생하는 집값 상승은 오래가지 못한다. 수도권 다른 지역들과 마찬가지로 2007~2008년에 급상승했던 인천과 서울 동북부 지역의 주택 가격도 현재 실거래가 기준으로 상당히 빠르게 하락하고 있는 양상인 것처럼 말이다.

더구나 수도권 주택 시장은 이미 장기 대세하락 추세에 들어와 있다. 수도권 주택시장이 대세하락 흐름이 지속되는데 위에서 본 것처럼 주택 시장의 수급 기반이 훨씬 취약한 부산의 주택시장이 언제까지 독야청청하기는 더더욱 어렵다. 지금 부산의 주택시장은 지난해 수도권의 ‘마지막 폭탄 돌리기’ 국면과 유사해 보인다. 당장 눈앞의 주택 가격이 뛴다고 무리하게 빚을 지고 들어가는 가계들은 낭패 볼 가능성이 높다. 신중에 신중을 거듭하길 바란다.

[공룡이다]

어이구,,,나그네님..의견이라는것은 누가나 할수있는것이지만 그 의견이 자기자신만의 생각이라면 어느정도 이해할수는 없나요?
왜 이렇게까지 하는게 이해가 안됩니다. 부산사람으로써 부끄럽네요.

[나그네1212]

난 수도권사람들 논리에다 대입하고 잇는 일부부산분들이 더 부끄러운데요...여긴 뭐 말만 하면 태클이네 ^^ 당연한거 물어봐도

[Lyubishev(전태욱)]

나그네1212 님 / 이 글은 전국을 포괄하는 큰 틀에 따라 작성된 것입니다. 그러므로 나그네1212 님이 수도권일 뿐이라고 주장하시는 건 틀린 겁니다. 게다가 케네디언 님도 이미 밝히셨듯이 지역 특색이라는 게 큰 틀에서 아파트 가격을 결정하는 요소들을 결국은 이겨내지 못했다는 게 정설입니다.

[나그네1212]

그냥 이런댓글말고 조목조목 장문의 글한번 올리시죠,, 그럼 아~~~~~~~ 할수도 잇잖아여. 조만간 글올리신다고 하셧는데,, 이런 지엽적인 댓글 너무 소모적 아니가요?

[Lyubishev(전태욱)]

나그네1212 님 / 전문가는 아닙니다만, 한 번 올려보기는 하겠습니다.

[이 영 재]

부소장님 절대 스트레스 받지마셨으면 합니다^^ 그냥 담담하게...뭐 한두번도 아니지만 놓인길이 너무 가시밭길입니다 ㅜㅜ

[슈퍼우먼]

나그네시면 가시던 길 가세요~ 너무 한곳에 오래 계셨어요~

[빌리언]

근거로 된 데이터가 현실과 맞지 않는다고 계속 주장하시는데..그 현실이란게 몬지는 전혀 안 밝히시고..안맞으니 더 분석하라고 하는게 무슨 논리적 반론?..데이터를 들이밀고 안맞는다고 얘기해야지..근거도 없이 무조건 안맞으니 더 분석하라는 억지는 참..누구도 님의 반론엔 수긍하기 힘들듯..ㅉ

[J_LEE]

중요한 건 시차의 차이이지 부산도 오래 못간다는 겁니다. 강남도, 4대문안도 용산도 결국은 ...부동산을 믿는 사람은 부동산을 믿을것이기에...

[새싹21]

... 불안은 영혼을 잠식한다.
나그네님의 처지인듯 ...

[박좌용]

나그네씨 그냥 가던길 가세요..

[제니야]

이글 부산 텐인텐에도 누가 올려놨네요. 그쪽 반응은 어떨지..

[까리동]

그쪽 반응은 대부분이 이 글에 대한 반대의견이더군요..