특급리포트/해외부동산 투자 하반기에 기지개 켤까

[갈매기 조나단]

특급리포트/해외부동산 투자 하반기에 기지개 켤까

2008년 전망⑩해외부동산,투자한도 완전 철폐

 

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주춤하던 해외부동산 투자심리가 하반기 조금씩 살아날 것으로 보인다. 규제 완화라는 대형 호재가 기다리고 있기 때문이다. 투자 대상 지역도 미국 중심에서 동남아 등지로 확대될 전망이다.

지난해 2월 투자 목적의 해외부동산 취득한도가 100만달러에서 300만달러로 늘면서 해외부동산 투자가 급증하기 시작했다. 실제 재정경제부에 따르면 월별 해외부동산 취득액은 지난해 2월 6400만달러였으나 3월 9800만달러, 4월 1억2900만달러로 크게 늘었다.

그러다 8월 주요 해외 투자처인 미국 부동산시장이 서브프라임모기지(비우량 담보대출) 부실 사태로 휘청거리면서 하반기 해외부동산 투자가 급감했다. 3월 이후 줄곧 9000만달러 이상을 상회하던 해외부동산 취득액은 9월 8800만달러, 11월 5900만달러로 줄었다.

모기지 사태로 해외부동산 투자 급감

올해 상반기까지 이 같은 현상이 이어질 것 같다. 주된 투자처인 미국 부동산시장이 안정을 되찾기까지는 적어도 1~2년은 더 걸릴 것이라는 전망이 잇따라 나오고 있어서다.

하반기부터 상황이 달라질 것으로 보인다. 정부가 현재 1인당 300만달러인 투자 목적의 해외부동산 취득한도를 하반기께 완전히 폐지할 예정이다. 환율 안정과 국제적 관행에 맞게 투자 한도 폐지 일정을 당초 2009년에서 1년 정도 앞당긴 것이다.

투자 한도가 폐지되면 그동안 한도에 묶여 거래하지 못했던 덩치 큰 물건을 중심으로 투자가 활기를 띨 것으로 전문가들은 내다본다. 미국 부동산시장 침체로 말레이시아·필리핀 등 동남아시아와 호주 등으로 투자 대상 또한 다양해질 것으로 예상된다.

해외부동산에 투자할 땐 각국의 부동산 규제 정책, 세금 등 투자 환경을 꼼꼼히 따져야 한다. 나라별로 부동산 정책이 천차만별인 데다 정확한 정보를 얻기가 쉽지 않기 때문이다.

따라서 전문가들은 어느 부동산 상품보다도 신중해야 한다고 강조한다. 믿을 만한 해외부동산 투자 컨설팅 업체 이용도 고려해 볼만하다.

해외부동산 투자 현황

▶투자 여건
-2006년 1월 주거용 부동산 취득한도(100만달러) 폐지
-2006년 5월 투자 목적 해외부동산 취득한도 1인당 100만달러로 제한
-2007년 2월 투자 목적 해외부동산 취득한도 1인당 300만달러로 확대

▶2007년 해외부동산 투자 급증
-2007년(1~11월) 해외부동산 취득 건수 총 2465건,10억2700만달러로 사상 최대
-2006년 해외부동산 취득 건수는 총 1317건 7억4400만달러
-투자용 취득한도 확대 이후 투자용 부동산 취득 급증

▶2007년 국가별 해외부동산 취득 현황
-금액별로는 미국 2억4100만달러, 캐나다 6200만달러, 싱가포르 6100만달러, 말레이시아 5200만달러, 필리핀 4100만달러, 뉴질랜드 1600만달러, 호주 1500만달러 순
-건수별로는 미국 380건, 말레이시아 282건, 필리핀 206건, 캐나다 149건, 싱가포르 118건, 뉴질랜드 35건, 호주 25건 순.

▶8월 미국의 서브프라임모기지 사태 이후 주춤
-2007년 2월 투자 목적용 취득한도 100만달러에서 300만달러로 확대 이후 해외부동산 취득액은 급증 서브프라임모기지 사태로 주춤
-2007년 2월 6400만달러였으나 3월 9800만달러, 4월 1억2900만달러로 크게 늘었으나 8월 8900만달러, 9월 8800만달러, 10월 9600만달러, 11월 5900만달러로 급감
-우리나라의 주 투자처인 미국 부동산시장이 서브프라임모기시 사태로 휘청한 때문

2008년 시장 전망

▶미국 부동산시장 안정화까지 1~2년 소요
-주 투자처인 미국 부동산시장 침체로 당분간 해외부동산 취득금액 및 건수 내림세 보이 듯
-미국 부동산시장이 안정을 되찾기까지는 최소한 1~2년은 더 걸릴 것이라는 게 미국 경제기관들의 전망

▶하반기부터는 투자심리 살아날 듯
-정부는 현재 300만달러로 제한돼 있는 투자 목적용 해외부동산 취득한도를 이르면 하반기께 폐지할 예정
-환율 안정과 국제적 관행에 맞게 투자 한도 폐지 일정을 당초 2009년에서 1년 정도 앞당긴 것

▶투자 대상지역 다변화 예상
-미국 부동산시장 침체로 미국 외 필리핀·싱가포르·말레이시아 등 동남아 등지로의 투자 대상 지역이 확대될 전망
-이미 지난해 하반기 들어 말레이시아와 필리핀 투자가 눈에 띄게 증가
-지난해 9월 해외부동산 취득 건수는 필리핀이 119건, 미국 41건, 말레이시아 27건으로 동남아시아 투자가 급증세

투자 유망 지역 및 투자 유의점

▶싱가포르
-2007년 싱가포르 부동산시장 30%에 가까운 상승률 기록
-2007년 많이 올랐지만 여전히 전 세계에서 투자자들과 이민자 등이 몰려들고 있어 유망 지역으로 꼽혀

▶말레이시아
-쿠알라룸푸르에 정착하려는 해외이주자 수요에 의해 활발하게 움직이고 있으며 임대 수익률은 연 7~8.7%로 은행 이자율을 상회
-쿠알라룸푸르의 경우 페트로나스타워 주변에서 추진되고 있는 트로이카ㆍ파빌리온ㆍ햄프셔 등 주상복합을 비롯해 인근 고급주택지, 몽키아라와 다만사라, 트로피카나 일대 고층 콘도미니엄(아파트) 유망

▶호주
-2007년 회복세가 가장 뚜렷한 나라 중 한 곳으로 양도소득세(주거용 1주택만), 증여세 없음
-2008년에도 상승세 이어갈 것이라는 현지 경제기관들의 전망 잇따라

▶그 외
-중동과 아프리카에서는 아부다비와 오만, 이집트가 매력적인 투자처로 꼽혀
-이집트는 중동·아프리카 지역 가운데 주택가격은 저렴하지만 임대 수익률이 높기로 유명
-유럽에서는 불가리아의 수도 소피아와 루마니아의 부다페스트 등 동유럽 국가들이 괜찮다는 평

▶투자 유의점
-나라별로 부동산시장·부동산 정책 제각각. 때문에 투자 대상지역에 대한 폭넓은 지식 및 관련 법규 숙지해야
-투자 대상 지역 현장 방문은 필수
-정보 접근 쉽지 않기 때문에 해외부동산 전문 투자컨설팅 업체 도움받는 것도 고려해 볼만

투자 유망 지역 및 투자 유의점
국가	투자 유망 도시	투자 환경	유의점
미국	뉴욕, 맨하튼, 보스턴	-정치·경제·교육 중심지로 모기지 사태에도 부동산시장 강세	-부동산값 지속적 고공행진
	택사스, 샌프란시스코, LA	-학인 사회 잘 구성돼 있어	-주택 재고 적체
		-학군 우수해 교육 목적 수요 꾸준
캐나다	토타와, 토론토, 뱅쿠버	-미국보다 저렴한 거주 및 교육환경	-부동산값 이미 많이 올라
		-2010년 동계올림픽 개최지
말레이시아	암팡, 몽키아라, 우타마	-외국인 투자 적극 유치 정책	-부실 개발·분양업체 주의
		-영어·중국어 교육으로 외국인 유입 증대
		-양도·증여세 없고 미등기 전매도 가능
싱가폴	오차드, 마리나베이, 센토사 섬	-외국인, 부유층 고급 주택 상승세	-부동산값 이미 많이 올라
		-대규모 카지노·관광 개발 호재
필리핀	마닐라, 세부	-외국인 투자 적극 유치 정책	-토지·주택에 대한 외국인 소유 제한
		-교육·휴양지로 뜨면서 부동산시장도 들썩
중국	베이징, 선전, 베이하이, 상하이 구베이	-외국인 실거주용 1주택 구매 가능	-주택담보대출 강화
		-물권법으로 내·외국인 소유권 인정
		-2008 북경올림픽 개최지
뉴질랜드	오클랜드, 크라이스트처치	-첫 주택구매자에 대한 금융혜택	-대출 금리 인상 위험
		-양도·취득·상속세 없음
베트남	호치민, 하노이	-국가 성장에 따른 부동산시장 상승	-외국인 개인소유제한
		-주택 공급 부족	-개발 인·허가 어려워
태국	방콕, 파타야, 푸켓	-노후·휴양 목적 투자 수요 꾸준	-외국인 개인소유 제한
아람 에미레이트	두바이	-중동의 금융·무역 허브로 성장	-외국인 투자지역 한정
		-외환거래 무제한	-공급 과잉 우려
		-양도·소득세 없음
카자흐스탄	알마티, 이스타나	-원유 생산국으로 최근 몇 년간 경제 급성장	-주택담보대출 제한
			-대출 금리 상승세

 <자료: 중앙일보조인스랜드 발간 ＇2008 부동산 대해부＇ 발췌>