태국 부동산 시장의 오늘과 내일 - 외국인은 콘도미니엄 소유만 가능 - - 2019년 4월부터 2주택 이상 보유자 주택담보대출 규제 강화 -

[수봉]

태국 부동산 시장의 오늘과 내일

2019-10-15 김민수 태국 방콕무역관

- 외국인은 콘도미니엄 소유만 가능 -

- 2019년 4월부터 2주택 이상 보유자 주택담보대출 규제 강화 -

- 지상철과 지하철 역 중심으로 꾸준한 공급물량 발생 -

□ 개요

○ 태국 부동산 시장은 전체 태국 GDP의 2.4%를 차지하는 산업이며, 부동산 시장은 건설, 건축자재, 가구, 소비자 가전, 금융산업 등과도 밀접한 연관을 지님.

○ 부동산은 용도에 따라 크게 사무용, 주거용, 상업용의 3가지로 분류되며, 방콕과 수도권지역 부동산의 3분의 2가 주거용 부동산에 해당

○ 방콕 및 수도권 지역의 부동산은 상업활동의 밀도에 따라 중심업무지구(CBD; Central Business District)와 비중심업무지구로 구분됨.

    - 방콕의 중심업무지구(CBD)는 실롬, 사톤, 센트럴 룸피니, 수쿰빗 1~24, 싸얌, 쁘라뚜남 등이 해당

방콕 중심업무지구(CBD) 소개

	지역	세부지역
	실롬(Silom) /사톤(Sathorn)	실롬, 사톤, 수라웡, 시 프라야, 라마4, 짜른끄룽
	센트럴 룸피니(Lumpini)	사라신, 와이어리스, 펫차부리, 랏차담리
	수쿰빗(Sukhumvit) 도입부	수쿰빗 쏘이 1~24, 아속
	기타 CBD 지역	파야타이, 시 아유타야, 랑남, 라마 1, 라마 4, 끌렁떠이, 펫차부리, 쁘라뚜남

자료: CBRE

□ 사무용 부동산

○ 태국 내 사무용 부동산의 80% 이상이 방콕과 수도권 지역에 밀집되어 있음. 특히 방콕의 중심업무지구 주변은 대중교통 및 고속도로 등의 교통인프라가 잘 발달

    - 최근 방콕 시내 지상철(BTS) 및 지하철(MRT) 노선 확장에 따라 중심지역 이외에도 방나(Bangna), 라차다피섹(Ratchadapisek) 등 방콕 교외지역에도 신규  사무용 부동산 건설이 활발해지고 있음.

  ○ 2019년 1분기 기준 방콕 및 수도권 지역 내 임대차가 가능한 사무용 부동산의 면적은 895만㎡로 이는 전년 동기대비 1.9% 증가한 수치이며, 공실률은 7.5% 수준임.

    - 2019년 2분기~2020년 사이 약 100만㎡의 사무용 부동산이 완공될 것으로 기대

방콕 및 주변지역 사무용 부동산 건설 추이 및 전망(2011~2022년)

자료: CBRE

  ○ 부동산 리서치 기관 CBRE와 나이트 프랭크(Knight Frank)에 따르면 방콕 및 수도권 지역 사무용 부동산의 임대비용은 위치, 등급(Grade), 보안 시스템, 부대시설 등에 따라 편차가 크지만 대체로 매년 상승하는 추세임.

    - 2018년 이후 A급 사무용 건물의 월 임대비용은 제곱미터당(㎡) 평균 1000밧(32.7달러)을 상회

    - 방콕 시내에서 가장 비싼 사무용 건물은 게이손 타워(Gaysorn Tower)와 파크 벤처스 에코플렉스(Park Ventures Ecoplex)로 ㎡당 월 임대비용이 1500밧(49달러)에 달함

방콕시 등급별 사무용 건물 월평균 임차료(2017~2019년)

(단위: 밧, %)

구분	2017년 4분기	2018년 4분기	증감률('17/'18)	2019년 1분기
A급 중심부(CBD)	994	1,025	3.1	1,036
A급 비중심부(Non-CBD)	810	868	7.2	868
B급 중심부(CBD)	728	767	5.4	780
B급 비중심부(Non-CBD)	667	702	5.3	706

자료: CBRE

방콕시 등급별 사무용 건물 월평균 임차료 추이(2013년 4분기~2019년 1분기)

(단위: 밧)

자료: CBRE 자료를 바탕으로 KOTRA 방콕무역관 작성

방콕시 지역별 사무용 건물 월평균 임차료 수준(2019년 6월)

(단위: 밧)

자료: Knight Frank

○ (임대차 계약) 사무용 건물의 임대차 계약 조건은 건물 관리(운영) 업체에 따라 다르지만 대체로 3년 기준으로 계약을 체결하며 상호 합의에 의해 연장 가능

    - 통상 3개월치 임차료를 보증금으로 계약종료 시 환불 조건으로 납입

    - 또한 임대차 계약 기간이 3년 이상일 경우 방콕 토지사무소(Bangkok Lands Office)에 등록을 해야 하며, 총 임대차 비용의 1.1%에 해당하는 금액을 인지세로 납부해야 함.

    - 방콕 도심부에 임차 가능한 최소 사무실 규모는 80~100㎡이며, 임차료 이외에도 전기세, 통신비, 주차비. 기타 관리 비 등은 별도임.

  ○ 태국 사무용 건물에는 대개 실내 장식 및 가구 등이 갖추어져 있지 않아 세입자가 직접 장식을 해야 하며 공사비용은 대개 제곱미터당(m2) 평균 15,000~20,000밧(490~653달러) 선임.

□ 상업용 부동산

○ 소비자 행동의 지속적인 변화에 따라 상업용 부동산은 태국 부동산 형태 중 변동성이 큰 편임.

    - 1980년대까지만 해도 방콕의 상업용 부동산은 일부 백화점 건물에 불과했으나 점차 현대적 유통망이 확대되면서 지난 30년간 백화점뿐만 아니라 각종 편의점, 쇼핑몰 및 커뮤니티 몰들이 급속도로 들어섬.

○ CBRE에 따르면 2019년 1분기 기준 방콕시 상업용 부동산의 규모는 772만㎡에 달하며 이는 전년 동기대비 3.7% 성장한 수치임.

    - 상업용 부동산의 부동산 점유율은 93.6% 수준으로 쇼핑센터가 전체 상업용 부동산의 47%에 해당하여 가장 높은 비중을 차지하며, 이어서 슈퍼마켓 및 마트(18%), 백화점(15%) 등의 순임.

  ○ 부동산 조사기관인 넥서스(Nexus Property Market)에 따르면, 방콕시내 평균 상업지대(라마1과 프롬퐁 지역)의 월 평균 임대 비용은 m2 당 3900밧(127달러) 수준임.

    - 부동산 전문가들은 2019~2021년 사이 월평균 임대차비용이 4000~4500밧(131~147달러) 선에 육박할 것이라고 전망하는 가운데 씨얌 파라곤, 아이콘 사이암 등 신규 인기 건물의 임차 비용은 이미 5000밧(163달러)을 상회

○ 상업용 부동산 임대차 계약은 통상 3년이나 10년 이상의 장기 계약을 맺기도 함.

    - 통상 1개월 이전에 임차료를 납부하고 6개월치 임차료를 보증금으로 납부하는 것이 관행이며, 건물 입주 전 내부 공사 등으로 인한 무상 임차 허용기간은 1개월임.

□ 주거용 부동산

○ 태국 주거용 부동산 프로젝트의 60~70%는 방콕 및 수도권 지역에 집중되어 있으며, 센시리(San Siri), 프륵사(Pruksa), 수팔라이(Supalai), 에이피(AP) 등 주요 부동산 개발업체들이 80% 이상의 주택시장을 점유

    - 태국 내 지하철(MRT)과 지상철(BTS)가 발달하면서 역을 중심으로 콘도미니엄들이 새겨나 2009년 이후 콘도미니엄이 전체 주거용 건물 건설 프로젝트의 70% 수준으로 타운하우스 또는 일반주택을 앞지름.

○ 2019년 상반기 기준 방콕 및 수도권 지역 주택(콘도 및 타운하우스 포함) 분양물량은 5만 1865호이며, 총 시가는 2010억 밧(65억 6587만 달러)을 기록

○ 전통적으로 주재원 가정은 수쿰빗, 실롬, 사톤, 센트럴 룸피니, 쌰암 지역의 콘도미니엄에 많이 거주

    - 이중에서도 수쿰빗 지역이 가장 선호되는 지역이며, 선호 사유는 직주근접성이 높으며, 대중교통이 잘 발달되어 있고, 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며 외국인 커뮤니티가 잘 발달해 외국인들이 생활하기에 불편한 점이 거의 없기 때문임.

○ 고급 콘도미니엄들은 실롬·사톤, 센트럴 룸피니. 수쿰빗 지역 및 짜오프라야 강변지역에 위치하고 있으며 2019년 1분기 기준 평균 시세는 제곱미터당 25만6000밧(8363달러) 수준

    - 그러나 2018년 중 비중심지구 내 신규 프로젝트가 도심지역의 프로젝트를 앞서면서 도심지역 시세가 다소 하락

신규 콘도미니엄 프로젝트 제곱미터당 시세(2016~2018년)

(단위: 밧, %)

지역구분	평균가격(THB/m2)			증감률 (2017/2018)
	2016	2017	2018
1. 온눗-시나카린-방나(Onnuch-Srinakharin-Bangna)	94,000	74,000	112,000	52
2. 짜뚜짝-프라차츤-라나나니웻(Jatujak-Prachachuen-Rattanathibet)	60,000	86,000	115,000	34
3. 파야타이-아리-사판콰이(Phayathai-Aree-Sapan Kwai)	137,000	150,000	189,000	26
4.  수쿰빗-칫롬-통러-에까마이(Sukhumvit-Chidlom-Thonglor-Ekkamai)	173,000	155,000	186,000	20
5. 실롬(사톤)Silom-Sathorn	161,000	232,000	269,000	16

주: 증가율이 높은 순으로 정렬

자료: Terra Research

방콕 고급 콘도미니엄 월평균 임대료(2018년)

구분	평균임대료 (THB/m2)	최대 임대료  (THB/m2)	평균임대료 (THB/월)	주요 세입자 국적
방콕중심부(CBD)	754	1,000	43,000~52,000 (침실 1개) 65,000~82,000 (침실 2개)	일본, 유럽, 미국
방콕 주변부	526	800	19,700~33,000 (침실 1개) 65,000~82,000 (침실 2개)	태국, 아시아권

자료: Nexus 자료 종합

○ 주택 또는 타운하우스는 위치에 따라 500만~2000만 밧(16만 3330~65만 3320달러)으로 평균 시세의 편차가 매우 크게 나타남.

방콕 및 수도권 지역 주택 및 타운하우스 시세(구축, 2017년 기준)

지역	평균 시세(백만 밧)
프라임지역(실롬/사톤/수쿰빗/파야타이)	20 이상
랏차다/라마3/삔 끌라우/랏 프라우/ 온 눗/ 짜뚜짝	11~20
파타나깐/딱신/쨍와타나/까셋	7~10
라차프륵/숙사왓/와차라폰/사뭇프라깐	5~7
파툼타니/랑씻/논타부리	5 미만

자료: Terra Research(토지 규모 200~400 m2 기준)

□ 규제 및 부동산 관련 이슈

  ○ 태국 내 외국인의 토지소유는 기본적으로 금지되어 있으나 콘도미니엄의 경우 건물의 49%까지 외국인 소유가 가능

    - 따라서 콘도미니엄 매입을 희망하는 경우 계약 전 건물 관리업체에 외국인 쿼터(Quota)가 있는지에 대한 사전 확인이 반드시 필요

  ○ 1991년에 제정된 ‘콘도미니엄법’에 따르면, 비거주자의 콘도미니엄 매입 시 대출이 불가능하므로 해외송금을 통해 매입자금을 조달해야 함.

    - 또한 콘도 매입비용 이외에 각종 세금(양도세-감정가의 2%), 시설 설치비, 공동관리비 등이 수반되므로 충분한 자금확보가 필요

  ○ 태국 재무부는 2019년 5월 13일 재무부 고시를 통해 2019년 4월 30일~12월 31일 사이 500만 밧(16만 3330달러) 이하의 부동산을 매입한 생애 첫 주택 구입자에 대하여 2019년 회계연도에 한해 세금감면을 실시할 계획임을 발표

    - 세금 감면 혜택을 받기 위해서는 과거 토지소유 이력이 없어야 하며, 매입한 부동산을 5년 이상 보유해야 함.

○ 태국 중앙은행은 증가하는 악성 모기지 부채비중을 낮추기 위해 2019년 4월 1일부터 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화 실시

    - 규제강화로 인하여 3주택 이상 소유주가 모기지론을 받기 위해서는 매입가의 최소 30%를 착수금으로 납입해야 하며, 2주택 이상의 경우 10~20%를 착수금으로 납부해야 함.

    - 시가 1000만 밧(32만6660달러) 이하의 첫 주택담보대출자의 경우에는 주택담보대출비율(LTV)이 주택매입가의 90~100%로 종전과 동일하지만 매입가가 1000만 밧(32만 6660달러) 이상의 경우에는 LTV가 80%로 제한됨.

    - 주택담보대출 규제강화의 영향으로 2019년 4~6월 신규 모기지론은 전 분기 대비 27.9% 감소했으며, 2019년 상반기 생애 첫 모기지론은 전년 동기 대비 14% 증가한 반면, 2번째 이상의 모기지론은 13% 감소

○ 2020년 1월 1일부터 토지 및 건물세(Land and buildings tax), 일명 재산세(Property tax)가 신설되면서 예정으로 현재의 주택 및 토지세와 지방세를 대체하게 될 예정

    - 신규 재산세는 가옥 대장에 소유주가 등재된 감정가 5000만 밧(164만 4450 달러) 이하의 주거용 토지 및 건물에는 재산세 면제, 5000~7500만 밧(164만~247만 달러) 상당의 부동산은 감정가의 0.03%, 7500만~1억 밧(247만~329만 달러)의 경우 0.05%, 1억 밧(329만 달러) 이상의 경우 0.1%를 부과할 예정

    - 또한 2주택 이상 보유자의 경우 2주택 이상의 주거용 부동산에 대해 감정가 5000만 밧(164만 달러) 이하의 경우 감정가의 0.02%, 5000만 밧(164만 달러) 이상의 경우 첫 번째 주택과 동일한 세율이 부과될 예정

    - 주거용 부동산뿐만 아니라 농지, 상업용 및 산업용 토지 등도 재산세 납부 대상이 되지만 소규모농지 소유주의 경우 신규 법 시행 시 세금 부담이 경감될 예정

□ 전망 및 시사점

○ 태국 내 방콕과 수도권을 중심으로 한 부동산 시장은 지하철과 지상철을 중심으로 한 역세권 주변으로 콘도미니엄과 사무용 부동산, 상업용 부동산들이 들어서며 확대되고 있음.

○ KOTRA 방콕 무역관과 태국 부동산 중개업체와의 유선인터뷰에 따르면(인터뷰 응답자 측에서 회사 명과 본인 성명 모두 익명 처리를 희망) 향후 태국 수도권 부동산 시장의 트렌드로 다용도 빌딩(복합 건축물) 프로젝트 확대, 공유사무공간 확대, 중심부의 고층 건물 프로젝트의 인기 지속 등을 꼽음.

    - 한 건물 내 사무공간, 상점 및 레스토랑 등 상업용 공간, 호텔 등이 혼합된 다용도 빌딩 프로젝트가 태국 부동산 시장의 트렌드로 자리잡을 것으로 기대되며, 공유 사무공간의 확대에 따라 전통적인 사무공간에 지각 변동이 예상됨.  

  ○ 태국 부동산 전문가들에 따르면 방콕 및 인근 수도권 거주용 부동산 즉 주택시장은 2019년 중 플러스 성장세를 기록하기 어려울 것으로 전망

    - 부동산 시장은 경기의 영향을 크게 받는 시장으로 세계경기 둔화 및 태국의 경제성장률 하락으로 주택과 같은 대규모 투자에 조심스러운 분위기이며, 정부의 다주택자에 대한 담보대출 규제 강화, 새로운 재산세 제도 등도 부동산 시장 성장의 장애 요인으로 작용

  ○ 태국에서 사무용 건물 임차 시 임차료 등 재정적인 상황 이외에도 우리나라 대비 대중 교통 발달수준이 현저히 낮음을 고려하여 태국인 직원들의 통근 편의성 등 입지 조건을 고려할 필요가 있음.

    - 또한 스타트업이나 소규모 대표 사무소 진출 시에는 전통적인 사무실 임차 이외에도 공유사무공간, 서비스 오피스 등의 다양한 옵션의 장단점을 비교하여 적합한 형태를 선택 가능

형태별 사무실 비교

구분	전통 사무실	공유사무공간	서비스 오피스
임차료	중심부(CBD) B급 기준, ㎡당 월 780밧 수준 최소 임차 규모, 80㎡ 계산 시 월 임차료 약 62,400밧 수준	하루 100~350밧, 1개월 3,000~6,000밧	THB 10,000~15,000/ seat/month
기타 관리 비	유(전기세 등)	무	유(전기세 등)
대규모 자금투입 여무	○	X	X
계약 조건	장기(3년)	없음	단기(최소 1개월)
장점	- 프라이버시 보장 - 좋은 기업 이미지	- 다른 기관 등과 협업용이 - 막대한 임차료 지불 또는 보증금 지불 불필요	- 프라이버시 보장 - 별도 공사에 따른 비용 및 시간소요 불필요 - 리셉션 서비스 - 회의실 서비스
단점	- 설치 및 인테리어 공사 등 높은 자본금 소요 - 장기 계약 - 3개월치 보증금 선납	- 프라이버시 문제 - 주차공간 부족에 따른 문제	- 2개월 치 보증금 납입

자료: CBRE

  ○ 태국 내 주거용 부동산 매입에 관심이 있는 경우 자금확보, 입지, 공실률, 매도 및 임대차 용이성 및 시세차익 확보, 세금 문제 등에 대한 꼼꼼한 사전 점검 필수

작성자: KOTRA 방콕무역관 김민수, Chanatta Thararos

자료원: AREA(Agency for Real Estate Affairs), REIC(Real Estate Information Center), CBRE, Knight Frank, Nexus, Bangkok Post, Krungsri Research, 태국 중앙은행 및 KOTRA 방콕무역관 자료종합