스크랩 [경매 사례 ] 낙찰 후 명도에 관한 전설적 성공사례

[syoonchul]

법원경매중 가장 큰 난관인 명도에 대해 그동안 경험한 이야기를 몇 개 하겠다.

1) 다가구주택의 임차인 대책위원회 이야기        

다가구주택을 낙찰받으면 어쩔수 없이 많은 임차인과 부딪히게 된다.

이건은 본인이 낙찰받아 아직도 소유하고 있는 물건중의 하나로 마포구 망원동에 있는 다가구주택으로 낙찰당시 이 물건에는 총 9가구의 임차인이 반지하 1층 지상 3층에서 살고 있었다. 투자사례에서 말씀드린 물건이다.

그 중 2가구는 선순위 임차인이어서 문제가 없었는데, 나머지 7가구는 후순위로 이 후순위 임차인들을 중심으로 대책위원회(?)가 결성되어 시간이 날때마다 회합을 가져 소주도 마시고 삼겹살도 구워먹으면서 합의하기를, 후순위임차인들끼리 일치단결하여 낙찰자의 감언이설(?)에 넘어가지 말고, 낙찰자가 무슨 말을 해도 보증금을 전액 물어(?)주기 전에는 배신하고 먼저 이사가지 않기로 다짐하는 등 분위기가 상당히 험악하였던 기억이 아직도 새롭다. 

“뭉치면 살고 흩어지면 망한다”는 각오 아래 낙찰자와 대립각을 세우고 있었다.

이럴 때 여러분이라면 어떻게 하시겠는가?

이런 경우 경험으로 볼때 임차인 7가구 모두를 일일이 상대할 필요가 없이, 소위 먼저 대책위원회“위원장”부터 명도시켜 버리면 나머지는 오합지졸이 되고 만다.   兵法에서 말하는 핵심고리를 강타하여 나머지를 무력화시키는 것이 효과적이라는 것이다.

잔금 치르고 임차인들을 만나러 갔는데, 임차인들이 본인을 자꾸 회피하면서 자기들은 202호 아저씨(위원장)에게 모든 것을 일임했고, 그 아저씨가 하자는 대로 하기로 이미 합의했다는 것이다.

처음에는 무슨 말인지 이해가 되지 않았다.

그래서 하는수 없이 202호 임차인을 만났더니, 자신은 옛날에 사법고시를 한 3년정도 준비한 적이 있어 이쪽(법)에 대해서는 누구보다 잘 알고, 또 법원경매에 투자하는 낙찰자들의 인간성(부동산 투자에 왠 인간성?)도 잘 안다는 것이었다.

하도 어이가 없어서“법원경매로 부동산에 투자하는 사람들의 인간성이 어떤데요?”라고 반문하자 대답이,

“부동산으로 돈버는 사람들은 누구보다도 거짓말을 잘하고, 그 중에서도 특히 경매하는 사람들을 입만 열면 거짓말을 한다!?”는 것이었다.

웃고 말았다.

이 집의 모든 임차인들이 자신에게 모든 것을 일임했으니, 법원경매에 대해서 많이 아는 자기와 얘기하면 된다며 기세가 등등했다.  마음속에서 명도 1순위가 결정되는 순간이었다.

그래서 요구조건이 뭐냐고 물었더니, 임차인의 보증금중 배당에서 못받은 금액하고, 가구당 명도에 소요되는 비용을 200만원씩으로 계산해서 지불하면 조용히(?) 이사 가겠다는 것이었다. 기가 막혀 말이 나오지 않았다.

본인이 그 대책위원회위원장(?)에게 그 금액을 받아낼 자신 있냐고 물었더니, 누구보다 법을 잘아는지라 자신있다는 것이었다. 낙찰자가 안주는데 누구에게 받을 자신 있냐고 다시 물었더니, 여러말 필요없이 자신있다고 했다.

그러면 더 긴말하지 말고 배당받는 날 보자고 하고 돌아왔다.

약 3주일 뒤 서울 서부법원에서 배당이 진행되었고, 소액에 해당하던 임차인들에게 모두 소액으로 가구당 1,200만원이 최우선으로 배당이 되었다. 그러자 그날 법원에 왔던 위원장이 자기가 예전에 말한대로 나머지 금액하고 이사비용을 언제까지 지불할 것인가를 나더러 약속하라는 것이었다.

나에게는 나름대로 명도에 관한 비책(?)이 있어 배당일까지 기다린 줄은 모르고 말이다. 특히 대책위원장은 바로 정리할 카드를 가지고 있다는 것을 까마득히 모르고 말이다.

 본인이 그 사람(대책위원장)에게 물었다

“얼마 배당받으셨어요?”

“소액으로 1,200만원 받았습니다”

“얼마 손해 나셨나요?”

“1,500만원 손해났고 이사비용까지 더해서 1,700만원 주실꺼죠?”

“누가 주나요?”

“낙찰자가 주셔야죠?”

“안주면 어떻게 하실 건데요?”

“줄때까지 살 수밖에 없죠?”

“그때까지 살 자신 있으세요?”

“어쩔 수 없죠, 살아야하지?”

거기에서 필자가

“그럼 제 생각을 처음으로 말씀드릴까요?” 했더니,

“하세요 . . . ”

“명도소송하면 비용 들지요?”

“들죠! . . .”

“결국에 그 비용은 누가 부담하나요, 낙찰자가 하나요, 아니면 임차인이 하나요?”

“글쎄요?”

“오늘 배당된 최우선보호 금액을 못 찾으신다는 사실은 아시죠?”

“알죠!, 낙찰자가 인감증명서 하고 명도확인서를 주어야 찾지요?”

“잘 아시네요! . . .확인서랑 줄 것 같으세요?”

“안주면 줄때까지 살아야죠 . . . !”

“아! 그러세요, 그러면 일단 제 돈으로 명도소송 신청하고, 판결문 받아 강제집행(끌어낸)한 다음 명도소송과정에서 발생한 비용은 지금 배당받은 선생의 소액 임차보증금에다가 가압류해서 받아내겠습니다?”

“뭐라고요 . . . ?”

“결론은 본인 비용으로 본인이 명도당하는 거죠, 202호 임차인 선생(위원장)에게는 오늘 바로 명도소송신청하고 시간이 얼마가 걸리든 판결문 받아 강제집행하고, 그 비용은 오늘 받은 소액보증금에 가압류쳐서 받아낼테니 한번 해 봅시다!.

“ . . . . . .”

“나머지 임차인들에게도 전해주세요 . . . ”

“ . . . . . .”

 이것으로 상황은 종료되었으며, 배당금을 찾는데 필요한 명도확인서와 명도용 인감증명서는 다른 임차인에게는 미리주어 이사하는데 편의를 주었지만,“대책위원장”은 이삿짐 다 들어내고 차 떠날 때 주었다.

 그뒤 무슨 일이 일어났냐고 궁금해 하실 분도 계시겠지만, 아무 일도 일어나지 않았다.

2) 채무자가 행방불명중인 가재도구 명도이야기

앞에서도 밝힌것처럼 본인이 법원경매 동호회를“중앙일보 조인스랜드”에서 운영하고 있다. 부동산 법원경매에 대해 관심은 많으나 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 궁금해 하시는 독자들이나, 한 두 권의 책으로는 도저히 부족하다고 느끼는 초보자들은 클럽에 들어오시면 많은 도움이 되리라고 생각한다.

여기에는“법원경매 문*답코너”가 따로 있는데 올라오는 여러가지 질문 사항중  낙찰을 받아 소유권은 취득을 하였는데 집안으로 들어가보니 채무자는 오간데 없고, 연락도 안 되는데. . . .집안에는 아직도 채무자의 짐들이 그대로 있을 때 . .어떻게 하면 좋겠냐는 물음이 상당히 자주 올라온다. 즉,

* 만약 낙찰자가 일방적으로 짐을 들어내 제 3의 장소에 보관할 수 있는지?

* 할 수 있다면 합법적인 절차는 어떻게 되는지?

* 일정기간이 지나도 짐주인이 나타나지 않으면 또 어떻게 하는지?

* 그 뒷처리는 또. . . ?

* 그리고 그동안의 비용은 누가 부담하는가?

* 비용에 충당하기 위해 보관된 동산을 압류할 수 있는지? 

* 이 경우 동산의 가치는 누가 판단하는지?

* 보관기간은 최소 얼마나 지나야 동산을 매각*처분 할수 있는지?

* 집행관 입회하에 동산을 들어낼 때, 다른 입회자가 (예를 들면 경찰공무원) 필요한지?

* 공무원의 입회가 필요하다면, 어떻게 공무원을 입회시킬 수 있는지?  등 등 . . . . .독자들로서는 상당히 어려운 문제처럼 보인다.

전에 동대문구 회기동에 있는 단독주택을 낙찰받은 적이 있었는데, 이 물건의 소유자가 옥상에다가 불법으로 가건물을 증축하여 살고 있었는데, 낙찰 당시 신용불량자가 되어 행방불명 상태로 연락할 수 있는 방법이 전혀 없었다.

 이런 경우 주변에서 채무자와 관련이 있는 사람들이 관리하는 경우가 일반적인데 수소문을 해도 전혀 알 수가 없었다. 하는수 없이 인도명령신청 후 엉성하게 만들어진 문을 집행관과 함께 들어가 먼저 사진을 찍고, 물건 목록을 만들어 이삿짐센터 화물보관소에 집을 모두 보관했다.

짐을 뺄때 왔던 인부아저씨 두 명의 인적사항도 모두 확보하고는 혹시 나중에 증언을 해주셔야 할지도 모른다고 미리 부탁까지 드렸다.

이삿짐을 옮기고 1주일도 안되어 채무자로부터 자신의 짐 있는 곳을 알려 달라면서 연락이 왔다. 자기도 이사를 하고 싶었는데 채권자들에게 노출될까봐 이사를 못하고 있었다면서 이사비용을 드리지 못하지만 보관료는 자기가 부담할테니 물품보관 영수증과 보관하고 있는 곳의 연락처를 알려 달라는 것이었다.

그러기로 하고 낙찰자가 일방적으로 짐을 옮긴데 대하여 차후에 어떤 문제제기도 하지 않는다는 확인각서를 받고 보관영수증과 이삿짐센터 연락처를 알려주었다.

이 사건과는 직접 상관이 없지만 비슷한 경우여서 소개를 한다.

2004년 2월 동호회 회원으로부터 도와달라는 연락이 왔다.

채무자가 야반도주 상태로 전혀 연락이 되지 않은 일산 덕양의 60평형 아파트를 낙찰받고  잠겨있는 집을 열쇠수리 아저씨를 불러 열고 들어갔더니 채무자의 짐이 그대로 있었는데, 문제는 그 짐(가재도구=살림살이)들에 이미 가압류딱지가 덕지덕지 붙어있어 자신의 능력으로는 해결할 수 있는 방법을 모르겠다면서, 무슨 좋은 방법이 없겠냐는 것이었다. 

 경험이 없는 독자들의 경우에는 난감할 수도 있지만 이 정도는 사실 아무 문제가 되지 않는다. 일단 해당 법원집행과로 연락을 해서 가압류 딱지의 채권자가 누군지 파악해 보고 채권자와 연락이 되면 빨리 유체동산을 경매 진행시키라고 부탁하면 된다고 알려주었다. 

본인이 말한대로 관할법원인 고양법원에 가서 알아보니 유체동산에 가압류 채권자 연락처를 알 수 있었고, 연락하자 자신도 빨리 경매처분할 생각이었다면서 순순히 협조하더란다.

이때 그 가재도구를 주택낙찰자가 직접 낙찰받아 처분하는 것이 가장 간단하다고 알려 주었다. 왜냐하면 가재도구를 제3자가 낙찰 받게 되는 경우 문제가 다시 복잡해질 수도 있기 때문이다. 그리고 또 유찰되면 다시 낙찰기일이 잡히는데 통상 1개월 이상이 걸리기 때문에 오히려 손실이다.

약 2주일 후에 가압류채권자와 자신과 몇사람이 보는 앞에서 가재도구에 대한 강제매각이 이루어졌는데, 최저응찰가격이 100만원부터 시작되었고, 낙찰자를 포함해서 3사람이 응찰하겠다고 나서 결국 낙찰자에게 135만원에 낙찰받아 가재도구에 대한 소유권까지 취득한 것으로 60평형 아파트 명도가 완료된 것이다.

이것으로 소유권을 취득한 가재도구까지도 마음대로 처분할 수 있게 된 것이다.

그 후 135만원에 낙찰받은 가재도구를 채무자에게 70만원 전부 팔아 명도를 완료한 경우이다. 이와는 반대로 실패한 사례는 뒤에서 소개하겠다.

3) 법정지상권 성립하는 광진구 구의동 대지이야기

초보 독자들이 응찰을 꺼리는 물건중 하나가, 지상에서 건물이 존재한지만 토지만 경매가 진행되는 물건이다. 주차장으로 사용되고 있는 나대지등(지상에 건축물이 없는 토지)의 상태가 아니라 분명히 건축물(합법 * 불법 관계없이)이 존재하는 데도 지상의 건축물은 경매대상에서 제외되고 토지만 경매가 진행되는 경우이다.

이런 물건은 낙찰받으면 토(대)지에 대한 소유권은 취득하지만, 건축물에 대한 소유권 취득은 못하는 것이 당연하다.

이런 물건은 통상의 평균 낙찰가격보다 낮게 낙찰되는 것이 일반적인데, 낙찰받는 사람들을 보면 소위 법원경매 좀했고, 한다는 사람들이 주로 응찰하여 상당히 높은 수익을 어렵지 않게 달성하는 것을 자주 본다.   이런 물건들에 대한 완벽한 준비가 되어 있다면 토지만의 경매가 진행되는 물건 즉“법정지상권 성립 여지있음”의 물건도 더이상 낙찰받아서 안되는 물건만은 아니다.

오히려 속칭도사들은 즐겨찾는 물건으로, 비슷한 물건에 비해 경쟁률과 낙찰가격이 모두 낮기 때문이다.

토지만을 낙찰받아 법정지상권 문제를 해결하는 방법(테크닉)을 보면

첫째는 먼저 토지를 낙찰받고 난 후 추가로 지상의 건물소유권을 취득하는 방법,

두 번째는 법정지상권을 무효화시켜 건물을 멸실시키는 방법,

세 번째는 건물주로부터 지료를 받는 방법,

네 번째는 건물주에게 낙찰받은 대지를 매각하는 방법등이 있는데,

여기서 소개하려는 방법은 네번째 케이스로 낙찰받은 대지를 건물 권리자들에게 매각한 사례이다.

서울 동부법원에서 2002년 3월에 진행된 이 물건은 광진구 구의동에 있었던 물건으로 70여평 크기의 대지위에 반지하 1층 지상2층 다가구주택에 임차인이 세 가구(총 전세보증금을 보면 반지하 3,500만원, 1층 6,000만원 2층 5,500만원= 합 1억 5천만원)가 있었다.

감정가격이 2억7천여만원이었고 4차 유찰로 감정가격대비 41%에서 42%인 1억3,500만원에 응찰하여 경쟁률 2대1로 낙찰받은 케이스였다. 낙찰받고 잔금을 치르자 임차인을 대표한다는 사람으로부터 만나자는 연락이 왔다.

만나본 즉 건물소유자로부터 반환받아야 할 전세보증금 대신, 건물 소유권을 넘겨받기로 하였으니 적당한 가격에 대지를 임차인들에게 매각하면 어떻겠냐는 말을 하였다. 당초의 계획은 위치나 대지규모 도로 조건등을 보아 구옥을 철거하고 다세대로 신축하면 상당한 수익을 기대할 수 있으리라는 판단에 응찰한 경우여서 좀 생각해보자는 말을 하고 그날은 헤어졌다.

소유권이전까지 소요된 총금액이 1억4,500여만원이여서 평당 구입가가 2백만원을 좀 넘는 정도여서 대지를 상당히 싸게 구입하였기 때문에, 다세대를 신축하여 분양*처분하여도 충분히 수익성이 보장된다는 계산을 하고 응찰했었다.

이런 경우 추후에 지상의 건물에 대한 소유권을 취득한다고 해도 선순위 임차인의 전세보증금은 인수하여야 하기 때문에 이 물건의 전세보증금 1억5천만원을 인수해도 실제 토지구입가격은 평당 430여만원 정도로 매매시세의 절반에 불과한 상황이었다.

4) 분묘기지권 성립하는 양평 임야 흑염소사건 이야기

본인이 잘 아는 분이 낙찰받아 처분한 실사례로 이 물건의 명도사례는 경매를 전문으로 하는 사람들 사이에서 아직도“전설”로 남아있는 명도사례이다.

물건의 한쪽에서 북한강이 내려다보이는 양평의 임야 약15만평이 법원경매로 나온 것이 2000년이었다. 법원최초감정가격이 약 23억원정도로 평당1만5천원정도로 감정가격이 형성되었다.

어느 종중 소유였던 이 임야의 일부에 그 문중의 선산묘지가 약 50여기가 있었다.

독자여러분도 아셔야 할 것이 낙찰받는 물건의 지상에 분묘가 있다면 “분묘기지권”이라는 법이 정하는 권리가 만들어져 토지를 낙찰받아 소유권을 취득해도 토지를 사용하려면 분묘기지권에게의 승인을 받아야하는 제약이 따르기 때문에 소유자 마음대로 이용하기 어렵게 된다는 점이다.

따라서 법원경매 물건중 이와같이 분묘가 있는 물건은 일반적으로 환영받지 못하는 경우가 많아, 묘지가 없는 물건에 비해 낙찰가격이 형편없이 떨어지는 경우가 자주 생긴다.

또 하나는 이같이 지상의 어느 종중의 묘가 집단으로 있는 경우 그 임야는 현재 소유자 앞으로“명의신탁”되어 있을 가능성도 파악해야 하는 것으로, 등기부상 소유자가 실제 소유자가 아니고 종중일 가능성이 그것이다.

현재 우리나라의 부동산등기법은 부동산투기를 방지할 목적으로 명의신탁(실제주인과 등기부상 명의자가 다른 경우)을 극히 일부에 예외적이고, 제한적으로 허용하고 있으며 위반시는 형사처벌과 무거운 과태료를 부과하고 있다.

즉 일반적인 경우에는 원칙적으로 명의신탁을 인정하지 않고 있으나,

아래와 같이 예외적으로 허용하는 경우는 3가지 경우로

1) 부부사이의 명의신탁인 경우

2) 종중소유의 부동산을 종중구성원 명의로 등기해 놓는 경우

3) 신탁업 법에 의해 재개발등 개발을 목적으로 하는 명의신탁만이다.

 이런 경우에는 실제 소유자와 등기부상 소유자가 일치하지 않아도 처벌받지 않는다.

2번째 경우처럼 종중구성원 앞으로 등기해 놓은 경우, 비록 등기부상 명의자라 할지라도 종중전체의 동의없이는 처분할 수 없으며 만약 이를 무시하고 담보등으로 제공하고 저당권설정을 하였다면 나중에 종중의 이의소송등으로 그 저당권 설정행위 자체가 무효로 될 수 있다.

따라서 이 저당권등을 기초로 경매가 진행되고 낙찰되었다 해도 실제 소유자인 종중이 이 경매에 대해서 이의소송을 제기하면 낙찰로 취득한 소유권이 무효가 되고 낙찰자 앞으로 넘어왔던 소유권도 법원이 일방적으로 종중앞으로 소유권을 이전시켜 버리는 최악의 사태가 발생할 수 있는 물건이다.

그럼 이런 물건의 명의신탁여부는 어떻게 알아볼 수 있는가? 는 현재 유효사항만이 기재된 등기부를 열람하지 말고, 이전의 소유권 변동기록이 모두 기재되어 있는 “폐쇄등기부”를 발급받아 보면 확인할 수 있다.

다시 사례로 돌아가 보자.

그런 이유로 최종낙찰가격은 감정가격의 16%선인 3억6천만원정도에 단독응찰로 낙찰받은 사람은 서울 강남구 역삼동에서 법원경매컨설팅을 회사를 상당히 대규모로 운영하고 있던 법원경매 경력 30여년의 도사였다.

나중에 들은 바로는 응찰당시부터 이 분묘기지권을 무너뜨릴 전략이 서 있었다고 했다. 

낙찰받고 한참 있다가 자신의 임야위에 있는 묘(봉분)를 모두 이장해달라는 내용의“내용증명”을 종중 대표에게 보냈단다. 그렇게 협상이 시작되었는데 정상적으로 대화가 안될 것은 뻔한 이치 아닌가? 왜냐하면 종중에서는 분묘기지권이 있어 이장하지 않아도 되는 권리가 있음을 주장한 것이다.  

이럴 때부터“도사”들의 실력이 나오는 것이다.

종중쪽에서 분묘기지권을 주장하고 나오자, 낙찰자쪽에서는 묘(봉분) 주위에 가시철조망으로 울타리를 만들고 그 안에다가“흑염소”를 방목하여 사육하겠다고 내용을 통보하였다는 것이다. 염소의 발굽에 밟히면 아무리 튼튼한 봉분도 3개월 안에 모두 평평하게 허물어져 버린다는 사실을 그때 들었는데, 이 내용을 전달받은 종중 쪽에서 더이상 다투지 않고 이장하겠다고 손을 들었다는 것이다. 

 분묘전부를 이 임야 한쪽으로 이장하기로 하고 필요한 비용은 모두 토지 낙찰자가 부담하며, 종중에는 위자료로 분묘 한기당 100만원씩을 위자료로 지불하기로 합의했다고 한다.

분묘 50여기를 이장하는데 얼마가 소요되는지 정확하게 알 수 없지만 낙찰가격까지 모두 약 5억원 정도가 소요되었다는 말을 들었다. 

리고는 2002년부터 펜션용지로 용도변경하여 평당 70만원선에 분양하여 완료하고 지금은 일괄 공사중에 있으며, 임야전부를 분양하지는 않고 전체면적(약15만평)의 65%정도인 약 10만평을 분양했다고 한다.

아직도 전설로 살아있는 경매계의“흑염소”명도사건이다