2009.7.24. 4351호에 실린 브래드님의 숙제 '주택임대차 베스트 상담사례'에
대하여 시간나는데로 틈틈이 답을 달었습니다.
여러분도 아주쉽게 다알고 계시고 평소 실무에 접하는 문제들도 있지만 그래도
단순히 예, 아니오 의 답 보다는 관련판례, 주택임대차보호법, 민법등의 근거법
을 찾아서 답을 해야하는 문제들도 있는것으로 나름데로 판단되어 시간을 내서
공부를 해봤습니다.
제가 생각해도 명쾌한 답을 달지못한 문제도 있는것 같고 혹 낙제점은 안될까 하고
은근히 걱정도 되지만 이런기회에 공부한다고 생각하고 올린 답이니 혹 틀린부분은
정답을 달아서 한수 가르치심을 부탁드립니다.
전체의 문제(80문제)중에서 1차로 겨우30문제를 올리고 계속해서 시간이 나는데로
틈틈이 답을 올릴 예정입니다 시간이 나시면 함께 공부하시면 좋겠습니다.
이참에 다시한번 공부할 기회를 주신 브래드님께 감사를 드립니다.
1.미등기건물의 주택임대차에도 주택임대차보호법이 적용되는지.(적용된다)
미등기무허가건물도 주택임대차보호법의 적용을 받는다 (대법 1987.3.24. 선고 86다카 164판결)
2.점포 딸린 주택도 주택임대차보호법이 적용되는지.(적용된다)
주택임대차보호법 제2조(적용범위):이 법은 주거용 건물 의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다.
그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
고로 주거용 건물의 일부를 비주거용으로 사용하는 경우에 이 법에 적용 된다. 단, 비 주거용의 일부를 주거용으로
사용하는 경우는 적용되지 않는다.
3.옥탑을 주거용으로 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지.(적용된다)
(서울지법 1998.4.29선고,98나1163판결)
4.채권담보목적만으로 주택임대차형식을 빌린 경우. (대항력이 없다)
당해 임대차계약이 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추지 못했다면 통정허위표시에 의한 계약으로 무효라고 할 수 있겠으나 당사자가 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 동 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수 없다 요컨대, 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 경우, 그 임차인은 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지는 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용. 수익하려는데 있는지 여 부에 따라 결정될 것이다.
(대법 2002.1.8. 선고 2001다47535 판결)
5.회사직원숙소로 법인이 임차한 주택의 경우.(적용 안됨)
임차인이 법인이 되는 경우는 직원의 기숙사 (합숙소 등)로 이용하거나 사택으로 이용하기 위해 법인이 직접 임차하는
경우도 있고 ,혹은 직원의 전세자금을 회사에서 보조해주는 경우에 지원받은 직원이 법인의 명의로 임대차계약을 체결하는
경우가 있다. 이러한 경우 주택임대차보호법을 적용받지 못하나 이런 경우 "전세금보장 신용보험"을 가입하면 보험회사에서
일정하게 보장해 준다.
6.외국인도 주택임대차보호법에 보호를 받는지.(당연히 적용 받는다)
7.임대인의 소유권이전등기가 계약의 해제로 말소된 경우(보호받는다)
임대차계약후 임대목적물이 매매 등의 계약이 해제 됬다면 각 당사자는 상대방에게
원상회복의 의무가 있다 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.(제548조 제1항)
8.잔금미지급을 해제조건으로 임대권한을 받은 매수인이 주택을 임대한 경우(보호받지못함)
해제조건이 성취되어 매도인 매수인간에 매매계약이 해제됬다면 임차인은 대항력+확정일자를 받았어도 매도인의
청구에 대항 할 수 없다. (대법1995.12.12선고 95다 32037)
9.가압류된 주택을 취득한 자와 임대차계약을 체결한 경우(보호받지 못한다)
이미 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 주택을 임차하여 대항요건을 갖추었다 하드라 도 그 후 가압류채권자가 본안소송
에서 승소판결을 얻어 임차주택에 대한 강제경매를 신 청한 경우 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고 확정일자를 갖추거나
소액임차인이라 하 더 라도 우선변제권이나 최우선변제권이 없다. (19978.26 선고 83다카116판결 중)
10.주택임차인에게 불리한 약정의 효력.
이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이
없다. 임차인에게 불리한 것만 효력이 없는 편면적 강행규정이다.(제10조)
11.사실혼 관계에 있는 자의 주택임차권 승계.(조건부 임차인의 권리와 의무승계)
①임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와
의무를 승계한다.
②임차인이 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그주택에서 가정공동생활을 하던
사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이 내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다
③제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다.
(제9조)
12. 3인공동소유인 주택의 임차시 공유자전원의 동의를 요하는지.(아니다)
공유물의 임대차는 공유물의 관리 및 보존에 속하므로 공유자의 지분의 과반수 로써 결 정한다. 그러나 보존행위는 각자가
할 수 있다.(민법 제265조)
고로, 3인중 2인의 동의를 받으면 임대차계약이 가능한 것으로 본다
.
13. 주택신축공사의 수급인이 공사대금을 제3자에게서 임대보증금형식으로 받아야할 경우
임대인과의 채권양도 양수계약 혹은 공사 대금에 대하여 임대인에게 임차인의 임대 보증금을 가압류 후 판결에 의하여 받을 수
있을 것으로 판단된다.
14. 경매사실을 알리지 않고 임대차계약을 체결 한 경우(보호받지 못한다)
다만, 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 아니한 경우, 임차인이
등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하더라도 임 대인은 사기죄가 성립한다. (대법 1998.12.8 선고 98도 3263 판결)
15. 임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력 (효력이 없다 )
다만, 전대인(임차인)과 전차인의 관계에 있어서는 전대차계약이 유효하다.(제629조)
16. 전차인이 임차물을 직접 임대인에게 명도 한 경우.
전차인도 목적물을 임대인에게 직접 명도 함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도 의무를 면한다.
(대법 1995.12.12 선고 95다 23996 판결)
17. 임대인의 동의를 받은 전대차의 전차인 과실로 임차물건이 소실된 경우 화재발생에 대 한 임차인의 책임.
1차적인 책임은 전차인에게 있으나, 전대차계약은 임대인과 임차인(전대인)과의 계약에영향을 받지 않는다.
고로 임차인은 임대인에 대하여 임차물의 보관의무가 있으므로 전 차인의 과실로 목적물이손상된 경우에 임차인도
그 책임을 면치 못한다.
18. 이행지체 중 임차인의 책임 없는 사유로 임차건물이 소실된 경우
위험부담의 문제로서 임차인은 차임 등을 면하고 계약을 해지 할 수 있다
19. 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 차임의 공제여부
전부명령으로 채권의 압류전 임대인이 임차인에 대한 각종의 항변사유가 있다면 집행채권자에게 대항 할 수 있다.
그러나 전부명령의 송달 후 에는대항 할 수 없다 고로, 연체된 차임의 공제는 임차인에게 청구해야한다.
(대법 1981.11.10 선고 81다 378판결 외, 재검토 요망)
20. 보증금이 남아 있을 경우 임차인이 월세를 보증금에서 충당하라고 주장할 수 있는지.
상계 (채무자에 일방적인 의사표시)에 의하여 주장 할 수 있다
21. 임차인의 배우자만 주민등록 전입된 경우 대항력의 인정여부 (대항력인정)
주임 법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만
아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로(대법 1987.10.26선고 87다 카 14판결).
22. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 (보호받음)
(대법 1991.8.13 선고 91다 18118판결)
23. 임대인이 대출목적으로 일방적으로 임차인의 주소를 변경한 경우(보호받음)
24. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 건물 명의신탁자에 대한 대항력 여 부.
주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이 에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고 주택의 소유자는 아니지만 주 택 에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가
진 임 대인과의 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함 된다.
(대법 1995 10.12 선고 95다22283판결)
25. 입주와 전입신고사이에 근저당권이 설정된 경우(담보권자가 우선한다)
제3조(대항력 등).임대차는 그 등기가 없는 경우에도 인차인이 주택의 인도와 주민등 록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 대항력이 있다.
26. 주택임차 후 다른 지번에 주민등록을 하였다가 정정한 경우 (보호받지 못함)
다만, 제3자로부터의 담보물권이 등기되기 전에 주민등록을 신속히 실제 지번에 일 치 하도록 정정 하여야 보호를 받을 수 있다
27. 다세대주택의 층. 호 수 표시 없는 주민등록의 공시방법으로서의 유효성 여부
(공동주택이므로 공시효력이 없다)
28 연립주택의 층, 호 수를 잘못 기재된 주민등록의 공시효력 ( 공동주택이므로 공시 효력이 없다)
29. 다가구주택 임 차 시 주민등록상 지번만 기재하고 동, 호 수는 기재하지 않은 경우.
(단독주택 이므로 공시효력이 있다)
30. 두 필지상의 다가구용 단독주택의 전입신고가 하나의 지번만으로 된 경우(효력이 있다)