스크랩 불황 뒤에 큰 장 vs 지금은 타이밍 준비할때

[미가엘]

공포에 빠졌을 때 투자에 탐욕을 느끼여 성공할 수 있다.

미국발 글로벌 경기침체가 지구촌으로 확산되고 있다. 우리 경제도 이미 심각한 경기하강을 보이고 있어 걱정이다. 새정부 출범원년에 MB의 트레이드마크인 경제CEO 이미지가 손상되고, 747 ․ 대운하등 대표 브랜드들이 사실상 폐기되면서 한국판 서브프라임 모기지 대재앙에 대한 우려의 목소리도 흘러 나오고 있다. 경제회생과 국민통합을 아우를 수 있는 새로운 정책과 비젼이 절박한 시기이다.

2000년 초반부터 세계적 초저금리와 유동성 장세로 인해 부동산과 증시등 자산 디플레 현상이 활화산처럼 나타나면서 지난해까지만 해도 전반적으로 초유의 장기 호황을 누려왔다. 참여정부 내내 누르면 용수철처럼 튀어나갔고, 또다시 누르면 누를수록 더 세게 높이 날아가는 조정다운 조정없이 거침없는 상승을 질주해왔다. 특히, 지난 3년간 자산시장의 특징을 본다면 ‘2006 수도권 아파트값 광풍-2007 주식형펀드 열풍-2008 뉴타운 태풍’등으로 이어지면서 마치 ‘앨빈 토플러’가 예언한 10년내 혁명적 富시대가 조기 도래한 느낌을 받기에 충분했다고 할 수 있다.

연말연시만 해도 시장에 훈풍이 불었다. 과감한 규제완화와 시장논리를 내세운 MB정책에 대한 강한 기대감에 힘입어 새해 부동산 시장에 대한 일반적인 전망은 전약후강을 주저하지 않았다. 잇달은 뉴타운 건설, 여수 엑스포 유치, 과감한 수도권시장 규제완화, 전국 5+2 권역별 개발 및 동서남해안권 발전특별법 발효로 신해양시대 개막 등 전국을 뒤흔들만한 메가톤급 재료들이 터지면서 한반도 대운하와 맞물려 대지각 변동이 예견되었기 때문이다.

기대가 크면 실망도 큰 법. 미국발 서브프라임 모기지 후폭풍 강도가 유럽, 중국, 일본 등을 건너 지구촌 전역을 강타하는 사이, 지방 미분양 아파트 최고조와 중소건설사 줄도산 우려 등 국내 시장에 다가오는 먹구름에 대한 충분한 대비책도 준비되지 못한 상황에서 졸지에 기 하강과 복합 불황을 맞은 셈이다.

사실 종래 국내 부동산시장은 글로벌 시장을 표방하면서도 주식이나 펀드시장과 달리 국내 정서와 특수한 부동산 소유욕으로 인해 해외 환경과 무관하게 나홀로 상승을 주도해온 세계에서 유일 무이한 시장이라 해도 과언이 아니다.

이제 국내시장도 더 이상 안전지대가 아니다. 내년부터 자본시장이 본격 개방되기 시작하면 금융의 국제화로 증시 및 부동산등 자산시장의 변동성도 커지고 리스크도 커질 수 밖에 없다. 문제는 미국발 서브프라임 신용경색을 비롯하여 고유가시대 세계의 경제뇌관이라 할 수 있는 이란 등 중동전쟁위기 그리고 국내 고금리 등 국내외 경제위기 관리능력등 주요 변수가 복합적인 요인으로 작용할 것으로 기대된다.

시장을 안정화하려는 대책들이 쏫아내고 있다. 외환위기이후 갑자기 냉각되고 있는 건설시장을 살리기 위해 지방 개발부담금 대폭완화, 서울 서남권 르네상스 프로젝트 추진에 따른 준공업지역 아파트 건립 허용, 건축비 연동제 도입, 한반도를 넘어선 4대 초광역권 국토개발 최근에는 세제완화 및 수도권을 아우르는 아파트 미분양대책 추가 착수 등 정부의 행보가 빨라지고 있다.

이번 규제완화에는 전방위 대책들이 검토되고 있어 주목된다. 대규모 강남 재건축 시장을 겨냥한 것으로 조합원 지위양도금지 완화, 소형주택 및 임대주택 의무비율 축소, 상한제 택지비 인정, 심지어 양도세 중과 및 종부세 완화등 주택시장의 연착륙을 유도 방안이 망라되고 있다.

향후 시장상황에 따라 규제 시기와 폭이 결정되리라 기대하면서 이 상태로라면 이번 9월 정기국회에서 관련법령들을 개정할 방침으로 여론을 탐색하며 수위를 조절할 것으로 기대된다.

찬반 여론도 만만치 않다. 강력한 고분양가 및 주거안정 방안의 하나로 도입된 상한제를 비롯하여 2% 부유계층을 위한 종부세 폐지나 특정계층의 리치계층을 위한 1가구2주택자 양도세 중과 완화등은 신 ․ 정책의 득실 계산은 물론, 스테그인플레이션(물가는 계속 뛰고 경기는 침체) 상황에서 법인세 인하 및 유가 보조금제등 정부세원이 약해진 마당에 대체 세원 확보도 쉽지 않을 것이다. 어려운 시기마다 가장 큰 피해자는 가난하고 집없는 일반 국민이다. 다수의 민심을 반하고 소수를 위한 정책이라면 타협점을 찾거나 민심을 아우르는 공감대를 찾아야 할 것이다. 물론, 급격한 경기하강으로 경제상황이 심각하게 돌아가는 것도 모르는 것은 아니다. 공약이라도 시장상황이나 민심과 괴리감이 있다면 수정하거나 폐기하는 것이 옳다고 본다.

잠시 되돌아 보자. 참여정부 당시 싸고 질좋은 공급시스템 부재로 임기 내내 비이성적인 건설사와 투기세력에 휘둘려 초유의 집값, 땅값 폭등으로 주거불안과 가계경제 나아가 OECD 국가 가운데 얼마나 힘든 고비용 국가로 비판을 받아 왔는가. 지금 시장은 어떠한가. MB 취임 초기 경제 CEO로 정책다운 정책을 내놓지 못하고 있다. 고분양가과 수급 불안으로 고통받는 서민경제에 대한 보상이나 대의명분도 없이 당장 어렵다고 기대는 건설사나 건설 산업을 통해 경기를 살리려는 구태 건설정책에서 벗어나지 못해 촛불정국으로 성난 민심을 자극해선 안된다.

미국발 글로벌 경기 침체 영향권으로 국내외 자산시장이 동반 하락하고 불확실한 시대에서 방향성 점검이 선결 과제다. 국내외 불안한 경기상황을 점검하고 차기 호황기에 대비한 최적의 시장전략을 바로 잡아가는 것이 가장 중요하다. 이 뜨거운 여름, 답답한 일상을 떠나 국내외 유망지를 찾아 건강도 챙기고 시장조사에 최선을 다하다 보면 좋은 정보도 수집하고 알짜 진주를 찾아내는 행운의 주인공이 될 수 있으리라 주문하고 싶다.

■ 글로벌 불황 쓰나미, 시장 전망과 이슈별 진단

Q1) 불확실시대, 트랜드를 알아야 방향성이 보여...

고유가 시대, 트랜드가 달라지고 있다. 주부들이 소비패턴이 가장 빠르다. 불황과 소득에 연연하지 않는 명품과 저가품의 '소비 양극화', 충동구매가 사라진 철저한 계획구매, 철저한 근거리 위주의 포켓상권 이용등 '4P패턴'이 뚜렷하다.

부동산 시장도 별반 다르지 않다. 불황에 맞게 시장도 변하기 때문이다. 수익성과 환금성, 안정성등 포트폴리 기본원칙에 입각한 투자전략이 중요한 시기다. 몸집이 크고 무거운 대형주(고가 중대형 부동산)는 안정성과 환금성차원에서 철저히 배제하고, 수익성과 환금성을 우선시하는 초역세권 중소형주택, 오피스를 비중을 높여야 한다. 고금리와 고세금, 용적률완화등 주요 변수를 빠트리지 말아야 한다. 장세와 하락폭이 관건이기 때문이다.

특히, 글로벌 투자시대 싸고 질좋은 상품들이 넘처날 조짐을 보이고 있다. 버블 붕괴가 본격화되거나 시작되는 미국이나 중국 등 국경을 넘나드는 투자패턴도 필요하다. 해외 시장 공략은 지리적 제도상 리스크를 감안하여 가급적 공투나 사모펀드, 부동산펀드 등 이용하는 것이 안전성과 수익성 위주의 시스템 구축이 필요하다. 글로벌 신용경색이 어느 정도 안정될 때까지는 상대국 환율과 경기 상황도 반드시 체크해야 한다. 바닥이 가깝고 경기가 불안 할 수록 급매물이 쌓이거나 경매매물이나 부실채권등이 출현한다. 실탄을 준비하고 이 분야에 전문가 클럽이나 투자시스템을 활용하여 여러 차례에 나누어 단가를 낮추고 헐값에 싸는 장기, 분산투자도 불황기 좋은 투자방법의 하나다.

새정부 임기가 끝나는 2012년까지는 수도권 주택보급률의 110% 수준에 달하고, 베이비 붐세대 은퇴시기 등으로 탈도심 현상 그리고 그동안 지나친 가격 부담으로 과거처럼 과도하게 상승하거나 시세차익을 겨냥한 시장패턴을 많이 사라지리라 본다. 한마디로 물좋은 시절이 지나간다는 말이다. MB 정책에서 본 부동산 시장의 트랜드를 보면 수도권 뉴타운과 강남재건축시장, 한반도대운하를 대체할 만한 수도권 토지시장과 한반도 호재가 만발한 해안 토지시장이 힘을 발하리라 기대한다.

향후 장세를 지속적으로 예의주시하고 현금화전략으로 장기 불황에 대비한 철저한 자산관리 전략이 긴요한 시점이다. 단기적으로 서두르지 말고 타이밍을 조절하는 신중한 매매전략이 유효하다. 여명이 떠오를 때가 가장 어둡다. 불황시장에 강하면서 빛을 발하는 틈새상품이 반드시 있다. 경쟁에서 이기려면 새벽형 인간이 되어 남보다 먼저 발품을 파는 노력이 불황에도 흔들리지 않은 성공전략이란 사실을 잊지 말아야 한다.

Q2) 경기 불황이 부동산 시장에 미치는 영향은?

국내외 경기전망도 아주 어둡다. 고유가와 경기침체등 글로벌 인플레이션 공포가 심각하게 대두되고 있다. 그렇다면 ‘고유가 - 고금리 - 시장침체’등 트리플 3대 악재에 휘말려 향후 부동산을 포함한 자산 시장에 어떠한 영향을 미칠까?

결국, ‘물가상승 - 생산과 소비위축 - 가계실질소득 감소 - 금융부실 - 경기 침체(경제위기)’로 부동산 시장에 상당 악재로 작용, 장기 불황까지도 배제할 수 없는 상황으로 치달을 수 있다는 분석이다. 지금 미분양 아파트는 건설 및 부동산 시장을 더욱더 위축시켜 미분양은 더욱더 증가하고, 재무구조가 열악한 중소건설사들은 줄도산에 몰리는 이유도 이와 무관하지 않다는 것이다.

예컨데, 준강남권인 용인 동천동, 성복, 신봉지구등 분양실패, 강남권 블로칩 아파트들이 잇달은 경매 유찰사례도 최근의 국내외 주요 변수와 무관하지 않다고 보고 있다. 이는 향후 시장이 상당히 어려운 환경으로 치닫고 있다는 방증이다. 시장에 특단의 조치가 없는 한 경기 침체와 규제지연에 따른 실망감이 시장 전반에 확산되면서 버블세븐 등 교외 아파트와 대형 할인점은 고유가로 인한 고비용을 감수하지 못하고 시장에서 급매물화 및 분양실패가 확산되고 있기 때문이다. 지난 7.10 대책에서 강남재건축 규제완화와 분양가 상한제 일부 완화 검토로 시장 경착륙을 막은 것도 활화산 같은 시장을 안정시키면서 시장 붕괴를 막으려는 정부의지 등 심리적 대응노력이 작용했다고 본다.

Q3) 증시도 예외가 아니다

CJ투자증권사는 빠른 기간내 유가 배럴당 200$를 웃돌면 주가지수가 주가지수가 30% 이상 단기 폭락을 전망한 바 있다. 최근 아세아 시장에서 한국이 최근 미국발 글로벌 공황에

가장 두려움이 노출된 시장이라고 알려지면서 주가지표를 무시한 단기 마지노선인 코스피 지수가 단기 1500 포인트 아래로 잠시 하락한 것도 이를 말해주고 있다.

'박현주 미래에셋회장 말이 생각난다. 지금 세계 경제는 엄청난 확장국면에 있다. 현재 상황은 지난 10년이후 가장 어려운 터널을 지나가고 있는데, 일시적 등락에 연연하지 말고 장기적으로 큰 흐름을 보고 불황에 흔들리지 않는 투자전략을 강조하고 있다. 과거 코스피 지수가 500~1000포인트 사이를 불안하게 수차례 등락을 거듭하다가 장기적으로 대세상승을 가져온 사실을 타산지석으로 삼을 필요가 있다는 것이다.

내년도 금융시장이 전격 개방이 되며는, 부동산과 증시, 실물과 파생상품이 합종연횡하는 자산시장이 연동화와 변동성도 커지리라 기대한다. 외환위기 당시를 상기해보자. 나라가 흑자 부도상태에서 IMF를 당했다. 증시는 1000포인트대에서 25O포인트 대폭락을 맞았고, 부동산시장은 반값 아파트와 반토막 땅들이 등장할 정도로 시장에 내몰린 물건들이 문전성시를 이뤘다. 주지하는 바와 같이 미국판 대공황으로 도시며, 농촌이며 온나라가 풍전등화에 흔들렸고 무대책이 유대책이었다고 해도 과언이 아니었다. 바닥을 하도 때리니 더 이상 내려갈 공간이 없어진 셈이다. 결국, 단기 폭락만큼 경기회복과 반등폭이 커지는 선순환 구조를 우리는 역사적 교훈을 통해 경험하였을 것이다.

국내 증시도 예외가 아니다. IMF 수준을 연상할 만큼 최악의 상황으로 치달으면서 국제수지 적자, 원자재값 폭탄, 장기 경기침체등 글로벌 스테그인플레이션 공포에 대한 뾰쪽한 해법이 마땅하지 않다. 최근 청와대와 정부에서 고유가 비상대책에 대한 공개논란이 이는 것도 이와 무관하지 않다. 연내 유가가 단기 170$ 수준으로 치고 오를 경우 경제성장률 3% 급락, 물가상승률 6% 폭등등 최악의 상황까지 우려된다. 당초 성장보다 물가와 민생안정을 최우선 과제로 무리한 금리인상과 과격한 대출회수도 관건이다. 시중에 풍부한 부동자금에 대한 유동성 함정도 이슈다. 마땅히 갈 곳 없는 500조 상당이 부동자금 흐름이 주목된다.

Q4) 고유가, 단기 중동전이냐 vs 장기 제3차 오일쇼크로 가나?

미국발 경제위기가 지구촌의 국지적인 문제라고 한다면, 3차 오일쇼크나 이란과 이스라엘간 중동전 확전은 시간 차이뿐 글로벌 경제위기로 공포의 상황으로 몰아 넣을 것이다.

장기 불황에 대비한 정부 고유가 비상대책을 놓고 논란도 크다. 제3 오일쇼크냐?, 제2 IMF냐? 아니면 연내 유가가 배럴당 160$, 170$ 기록 갱신시 정부의 근본대책이 있느냐? 결국, 준비없는 설마가 지난 외환위기 당시 흑자부도를 교훈삼아 한국판 서브프라임 모기지라는 변형된 형태의 제2 경제위기가 현실화 우려도 상관관계가 있다고 할 수 있다.

미친 유가가 한치 앞을 내다볼 수 없는 상황으로 변하고 있다. 연초 배럴당 100$ 수준이 7무너위 만큼이나 150$ 수준까지 치달은 적이 있다. 세계경제를 ‘3차 오일쇼크’로 몰고간 유가가 잠시 조정을 받고 있다. 지난 6.5 서부 텍사스 중질유(WTI)가 뉴욕상품거래소에서 배럴당 147$ 수준의 정점을 찍은 후 미국발 세계 경기침체 우려와 중동전 화해 분위기, 투기자금 핫머니가 문제되면서 130$ 아래로 일시 내려 앉았다.

모 경제연구소에 연구가 결과가 주의를 끈다. 유가 배럴당 140$대의 수준은 80년대 유가파동 당시 수준에 불과하고, 향후 10~20$ 이상 더 오른다면 견디기 힘들 정도로 심각한 국면이 올 수 있다고 경고하고 있다. 도이치뱅크의 모 이코노미스트는 ‘1970~1980년 까지 10년동안 유가 10배 폭등’한 사례를 들면서, 2000년 25$이 몇 년후 250$까지 폭등할 가능성도 배제할 수 없다는 충격적인 전망도 나온다. OPEC(중동 석유수출기구) 국가에서도 중동산 원유 배럴당 150$ 수준은 용인하는 눈치다.

지난 7월 중 1, 2차 이란이 장거리 탄두 미사일 여러차례 발사등 군사 훈련으로 인해 이란과 이스라엘간에 전쟁설이 나돌고 있다.

현재 총을 먼저 쏘지 않을 뿐 양국가간 대규모 군사훈련등 고도의 심리전에 돌입한 상태로 일촉즉발 위기 상황이 입소문을 타고 있다.

쟁점은 이란의 전세계 원유 물동량의 20%를 수송하는 호르무즈해협을 봉쇄할 경우 사우디등 인접 중동석유국가들은 홍해등 원거리 파이프 라인을 이용하므로서 시간과 비용등 막대한 추가 손실을 감수하므로서 오일쇼크 현실화로 국내 경제는 물론, 부동산 시장에 지대한 악영향으로 작용하리라 보고 있다. 만에하나, 이스라엘이 최악의 경우 이란의 핵시설 공격으로 중동전 시나리오가 언제 어떻게 재연될 지 아무도 배제할 수 없는 상황이다. 전쟁 발발시 유가는 무제한 폭등하고 제3차 오일쇼크로 당연시되면서 현재 미국발 불황여파에 이어 글로벌 경제위기로 확산되면서 세계경제가 함몰되는 우려가 나오기 있는 것이다.

현재 미국은 자국의 경제를 살리랴, 중동전을 사전 막으랴 정신이 없다. 8월중 이란 수도 대표부 설치설, 지속적인 이란과 미국․유럽연합간 핵문제 협상, 이스라엘 달래기등 역사상 최악의 상황에 빠져있다.

지난 해 미국발 서브프라임 모기지(주택불량담보대출) 후폭풍을 시작으로 한 글로벌 금융위기가 장기 경기침체 국면으로 전환되면서 국내 부동산시장도 경제위기 사정권에서 피할 수 없는 국면으로 접어 들고 있는데, 문제는 부시행정부 만료전에 과연 이란의 원유수송로인 해협 봉쇄 및 이스라엘의 이란 반격여부가 국내 부동산시장을 포함한 글로벌 자산시장이 붕괴여부를 좌우하는 초미의 관심사가 될것이다.

Q5) 글로벌 경제위기설과 향후 시장 大예측

지금은 글로벌 집값 하락으로 세계 경제가 늪으로 빠지고 있다.

째깍 째깍 언제 어디서 큰 일 이라도 생긴다면 글로벌 경제의 연동화로 재무구조가 취약한 우리 경제구조로서는 정말 버티기 힘든 장세로 빠지기 쉽다.

지구촌 주택가격 붕괴는 예견된 일인지 모른다. 거꾸로 본다면 그 시기를 몰랐거나 제발 시기가 늦추어지길 기대했다는 것이 맞는 말인지 모른다.

투자의 귀재 '조지소로스'는 세계경제를 진단론을 인용한다면, 지난 25년간 부풀데로 부풀어온 부동산 거품이 전세계적으로 붕괴가 시작되고 있다고 주장하고 있다. 주요 이슈를 점검해 보자.

△ 미 경제가 위기정국으로 치닫고 있다 = 우리가 짚고 넘어갈 부분은 단순한 증시나 펀드시장이 아니다. 슈퍼 거품의 온상인 주택을 담보로 대출이 이루어져 이를 처방할 방법은 마땅하지 않다는 것이 현재 미국발 글로벌 경제위기라 할 수 있다. 위기의 진앙지인 미국 주택가격 하락폭과 붕괴지역 확산에 이어 이번 정부 모기지와 일반 상업은행 모기지까지 부도확산여파로 바닥과 회복시기, 추가 하락폭을 장담할 수 없는 안개속으로 휩싸이고 있다.

최근 세계 최대 자동차업체 제너널모터스(GE) 파산 가능성에 이어 정부 모기지의 절반을 관장하는 패니매과 프레디맥등 모기지업계가 부도나 파단등 관련업계의 줄도산의 확산되면서 미경제는 1930 경제대공황이후 최대 위기를 맞고 있는 상황이다. 빈사 상태에 있는 미 경제를 살리기 위한 '제2 경기부양책'의 요구도 봇물처럼 터지고 있다. 다우지수 연내 10,000포인트 붕괴, 주택경기 침체로 인한 장기 침체가 내년까지도 지속되리라는 골드만삭스의 전망들을 주목할 필요가 있다.

미국은 지금 바겐세일 중이다. 라스베가스, 마이애미, LA등을 중심으로 전년대비 30% 정도가 단기 폭락에 이어 연말연시까지 추가 악재에 따라 10~20% 수준의 낙폭이 더 커질 수 있는 상황이다. 해외 부동산 펀드나 경매, 급매등 신중히 접근해 나갈 시기다.

△ 세계공장 대중국, 올림픽이후 주목하라 = 증시는 작년 연초 수준이고 부동산 시장도 텐진등 차세대 시장은 여전히 강세이지만 선도시장인 선전, 상해, 북경 등 주택가격 버블 붕괴가 확산되면서 중국판 서브프라임 확산여부가 관심사다. 70년대 마오쩌뚱의 개혁 ․ 개방정책을 도입한 후 대중국의 간판스타인 ‘선전’이 주택가격이 지난 하반기이후 폭락장세를 보이면서 작년말 대비 40% 정도의 하락폭을 보이고 있다. 선전시의 부동산 대출로 인한 은행의 부실채권규모도 1000억위안(한화15조원) 정도로 알려지고 있다. 올해와 내년에 만기 상환액이 한화 100조를 상회하는데다 북경올림픽이후 강력한 긴축 가능성이 예상되는 가운데 경기 경착륙도 우려되면서 중국정부는 지금, 양대 지구촌 이벤트를 앞두고 부동산등 자산시장의 붕괴를 막기 위한 해법 마련에 초비상이 걸린 셈이다.

문제는 베이징올림픽이후 고물가와 고성장 휴유증에 대한 집값 하락여부가 변수다.

올림픽시티 중심가에 있는 차오양구 둥펑로 소재한 '21세기 부동산'이 최근 폐업한 데 이어 지난부터 은행 대출 규제 및 외국인 주택소유 거주용 1채 한 채 등 고강도 강력한 투자억제정책으로 선전과 광주 이어 상해 그리고 북경시 하락 등 하락세가 전역으로 확산여부와 금융권 부실정도가 주요 변수로 작용하리라 본다.

△ 벼랑에선 한국호, 9월 위기설 = 지금 우리경제는 호재보다 온갖 악재에 많이 시달리고 있다. 가계부채가 작년 현재 739조 이중 주택담보대출도 490조에 달하고 있다. 중소기업 대출도 300조(3월기준)에 달하고 문제의 부동산 개발 PF 대출자금도 73조(3월기준)등 부채지수가 한계상황을 넘어 비상상황으로 진입 중이다. 금리도 문제다. 고정금리 기준인 3년 회사채나 변동금리의 기초금리인 3월 CD(양도성예금금리)도 고물가로 인해 상승 중으로 고정금리는 9%대, 변동금리는 8%대 수준이다. 그만큼 고유가와 고물가 금리상승과 상대적 소득감소로 연말이 갈수록 대출규제와 금리인상 등 복합적 악재에 빠지면서 가계와 금융이 동반 부실로 글로벌 집값하락 연동성이 강해 질 수 있다.

정부와 기업, 건설업도 불안하기는 마찬가지다. 특히, 한총리께서 9월위기설은 외환때문이라고 암시한 적이 있는데 금융연구원은 정부의 과도한 환율인상억제책으로 무리한 달러 매각등 직접적인 시장개입으로 외환보유액이 턱없이 부족하다는 우려를 경고하고 있다.

특히, 벼랑에선 미 경제살리기에 한국투자공사(KIC)가 상당 투자손실(1조억설)에 이어 이번 미 정부모기지업체인 패니매와 프레디맥의 채권도 상당 보유(한은 400억$설)하고 있다는 외환보유액의 60%이상의 달러화를 보유하고 있어, 달러 약세시 상당한 환차손 우려된다.

물론, 한은 외환 보유액이 외채를 앞지른다고 하나 환율정책이 무너지고 증시자금이 떠나고 고유가로 외환결재가 늘어난다면 현대판 외환위기를 보장할 수 없다는 연유가 바로 이러한 맥락과 무관하지 않다는 일부 분석이다.

■ 필자가 전하고 싶은 마지막 한마디

△ 공포시장, 투자에 유혹을 느껴야 성공한다=단기 시장이 어둡다고장기 시장이 그리 어두운 것만도 아니다. 침체시기가 길어질 때는 효율적인 자산배분과 장기투자에 포인트를 두고 지금부터 값싸고 질좋은 국내외 유망지역이나 상품을 집중적으로 투자시스템화하면서 베팅시기를 신중히 접근해나가는 모니터링 전략이 유효하다.

비온 뒤에 땅이 더 굳어진다는 말이 있다. 불황을 이겨내고 외로움을 견딜 수 있어야 진정한 승자다. 어려운 시장일 수록 멀리보는 선점투자가 중요하다. 과욕을 버리고 시장을 흐름을 지속적으로 관철하고 분석하고 확인해야 한다. 대다수 사람들은 공포에 빠졌을 때 두려워하고 피하고 보자는 경향을 갖고 있다.

대개 '부동산등 자산시장을 보면 경제가 끝장이다'라는 공황상태가 인식될 때 바닥이 드러난다고 한다. 가치투자의 대가인 '워런버핏'은 공포상황에서 투자자 대부분이 도망가고 시장을 피할 때 우량 자산을 헐값조건에 매수하는 역발상 전략으로 부자가 되었다고 자서전에서 그는 고백하고 있다.

외환위기당시 부동산이나 증시등 자산시장이 거의 절단되다시피 했다. 반값 아파트나 반토막등 깡통아파트가 홍수를 이뤘고, 증시도 휴지가 된 주식이 부지기수였다. 경기회복후 10배, 20배 정상적인 가치 회복이 잘 말해주고 있다. 최근 증시만 해도 마지노선인 1500P 붕괴당시 천지가 꺼지는 참담한 상황을 맛보았을 것이다. 벼랑에서 1% 매수전략이 지금 1600P를 치고 오르는 행운의 주인공이 될 수 있음을 간과해선 안된다.

지금과 같은 글로벌 복합불황은 하루 아침에 밀려온 것이 아니라 장기에 걸쳐 거품이 조장되어 왔다고 봤을 때 휴유증도 오래 갈 것 같다. 글로벌 집값하락세는 대세 논란도 일고 있다. 지구촌 집값 하향 동조화현상으로 국내시장도 돌파구가 마땅하지 않다.

한 곳을 살리면 한 곳이 힘들어지고 그 과정에서 글로벌 악재로 이따금 터지면 전체가 붕괴폭이 커지는 선순환 구조가 문제라 할 수 있다.

△ 세기적인 경제불황, 복합적인 변수가 관건이다=미경제의 조기 회생와 추가 악재여부, 중동전 발발, 중국이 뻬이찡올림픽 전후 대형 사건사고 및 경착륙 여부, 고유가와 고금리 현상에 따른 한국경제의 버팀수준등 재무적 구조가 복잡하고 체크해야 할 경제지표도 많다.

지금 쓰나미와 같은 긴 터널의 시작이다. 9월위기설에 이어 연말연시 등 잃어버린 일본 장기 불황으로 갈지도 모른다. 베팅시기에는 논란이 있을 수 있다.

글로벌 불황기에는 대출규제와 이자률도 높아진다. 철저한 현금화 전략도 부족한 자금은 최소 감당할 수 있는 수준에서 금융자금 조달계획도 빈틈없이 세워둬야 한다.

국내외 주변상황을 미루어 연말연시등 단기시장을 종합적으로 예측해 본다면, 현재 국내외 환경이 크게 달라지지 않는다면 9~10월 미금리 인상과 국내 금리인상을 비롯하여 올림픽이후 중국 시장변화 그리고 중동전 등이 향후 시장 향배를 결정할 것으로 보고있다.

경기가 패닉상황에서 기회는 분명있다. 기회와 우려가 상존하는 가운데 결단과 책임은 각자의 몫이다. 탁월함이란 단일행동이 아니라 습관이다. 세상에 휘들려 아무리 바빠도 시간이 없다는 것은 미래를 포기하는 것이나 마찬가지다. 기회를 잡고자 한다면 각자의 부단한 노력을 통한 습관만이 결국, 리스크를 줄이고 자신을 성공으로 이끄는 탁월한 선택이 결과라고 믿어 의심치 않는다.

- 글 : 진성효/경매야한판붙자 저자 ․ 전부연 학술교육위원장

(출처 : [닥터아파트] 불황 뒤에 큰 장 vs 지금은 타이밍 준비할때/진성효/2008-08-05)
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