지분경매물건 낙찰시 선순위 임차인의 미배당 보증금은?

[고구마]

지분경매물건 낙찰시 선순위 임차인의 미배당 보증금은?

지분물건을 경매로 낙찰시 선순위 대항력있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지 알아보겠습니다~!

보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지에 앞서 전입, 확정, 배당에 대해 알아야 합니다

전입, 확정, 배당 3가지 모두 있을 때 선순위 임차인의 보증금은 낙찰금액에서 배당받게 됩니다

전입만 있고 확정이나 배당이 없다면 다시 말해 둘 중 하나만 없어도 배당을 받을 수가 없게 됩니다

배당신청을 안 했다면 쉽게 말해서 "나 배당 안 받을 거야" 한 것과 마찬가지이고

확정이 없다면 낙찰금액에서 채권을 모두 변제하고 남는 금액이 있더라도 배당은 안 나가게 되고 소유자가 가져가게 됩니다

지분물건을 경매로 낙찰받게 된다면 임차인이 받아가는 보증금도 지분비율대로 배당을 받아가는 것은 아닌지

궁금증이 생기는데요

- 공유 소유의 부동산 중 일부 지분에 대하여 경매 절차가 진행되는 경우에 그 부동산의 임차인은 지분비율에

따라 배당요구를 신청하는 것이 아니라, 담보 물권의 특질인 불가분성에 따라 보증금 전부 배당요구를 신청할

수 있습니다

불가분채권

불가분채권(不可分債權)이란 민법상 개념으로 분할해서 실현할 수 없는 불가분급부를 목적으로 하는 다수당사자

의 채권을 말한다.

불가분채무

건물을 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유

지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는

성질상 불가분채무에 해당한다

임대목적물이 공유인 경우 임차보증금반환채무의 성질-성질상 불가분채무

(서울고법 76나3032, 대법원 67다328 판결 참조)

대항력 있는 임차인으로 부터 주택을 인도받기 위해서는 자신의

지분비율만큼 인수해서 인도를 청구할수 없으며 ,전체 임차보증금을 지급해야만

주택인도를 청구할 수 있다

1. 판결요지

임대한 목적물을 공유하고 있을 경우 그 임대계약과 관련하여 받아 두었던 임차보증금반환채무는 성질상 불가분

의 것이다.

참고로 공유지분권자와의 임대차 계약의 적법성으로 공유 지분의 경우, 해당 부동산의 전월세 임대차 관리에

대한 권한 지분의 과반수 이상의 동의가 필요합니다

지분이 과반수에 미치지 못하는 지분권자와 맺은 임대차 계약은 적법한 효력을 지니지 못합니다

즉, 임차인이 과반수에 미달하는 소액 지분권자와 임대차 계약을 맺은 경우 과반수 지분권자가 인도 청구를

하면 임차인은 사용. 수익권을 주장할 수 없고, 부동산을 인도할 의무가 있습니다

그리고 낙찰자의 경우 낙찰받은 지분이 과반이 안 되는 경우에는 임차인의 대항력 유무와 관계없이 낙찰자는

인도명령신청이 불가 합니다

결과적으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지에 대한 여부는?

해당 부동산을 경매로 낙찰받은 사람은 지분의 비율만큼 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담을 가지게 됩니다.

임차인이 배당요구를 했지만 실제 배당 과정에서 임차보증금에 대한 변제가 모두 이루어지지 않은 경우, 낙찰자

는 이를 모두 변제해야 합니다.

이때, 낙찰자는 주택을 인도받기 위해서 자신의 지분비율만큼만 임차보증금을 부담하는 것이 아니라 임차보증금

전체를 지급해야 합니다

이후 다른 지분 소유자에게 해당 지분만큼 임차보증금에 대하여 구상권을 청구할 수 있습니다

감사합니다~!