촉진지구내의 토지거래허가 실무

재정비촉진지구(뉴타운)내의 부동산을 거래할 때는 토지거래허가를 받아야 한다는 사실은 모두들 알고 있으나 그 절차 및 요건이나 이행강제금 등, 토지거래허가 전반에 걸친 상세절차 등이 정확히 알려지지 않아 혼선을 빚고 있다. 토지거래허가를 규정한 법률은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국계법’으로 줄임)”이지만, “도시재정비촉진을 위한 특별법(이하 ‘도촉법’으로 줄임)”에 의하여 지정된 재정비촉진지구에도 토지거래허가를 적용할 수 있도록 의제해 두었다. 즉 촉진지구에 적용되는 토지거래허가 제도는 ‘도촉법’에서 의제하여 법률적 효력을 지니고는 있지만 토지거래허가를 명문화 하여 구체적으로 규정한 법률은 ‘국계법’인 것 이다. 그러다보니 촉진지구에 적용될 토지거래허가 기준도 ‘국계법’에 규정된 기준과 절차를 따를 수 밖에 없는데, 새로이 탄생한 ‘촉진지구’의 성격이 ‘국계법’에 규정된 토지거래허가 절차와 요건을 그대로 따르기에는 상이하거나 특수한 경우가 많다보니 기존의 사례도 전무한지라 초기 시행단계에서 많은 착오와 혼선이 불가피하였던 것 같다. 기준을 제시해야할 상급기관과 실무 담당자들마저 명확한 기준에 대한 답변을 해주지 못할 뿐더러 일선 구청마다 적용하는 기준이 다르다 보니 거래당사자들의 불안과 불편도 많았었다. 이에 본 카페에서는 다양한 특수사례별로 그간 확인해온 기준을 정리하여 알려드리고자 한다. 아래에 기술한 기준 등은 신규지침에 의하여 2006년 12월 15일부터 적용되고 있으며, 특수사례 중의 일부는 용산구청의 실무기준으로 타 지역에서의 적용은 달라질 수 있다. [토지거래허가의 대상] 1. 대상 : 촉진지구내의 기준면적 이상의 모든 토지거래(나대지, 주택, 상가 등) 및 국공유지를 점유하고 있는 무허가주택의 거래(국공유지 점유권은 지상권으로 간주하며 “국계법”상 지상권은 토지거래 허가 대상임)와 비철거대상인 아파트의 거래(한남뉴타운의 경우 철거대상이 아닌 현대홈타운, 신동아아파트, 삼성리버빌 아파트가 토지거래허가의 대상임) 2. 기준면적 : 20㎡이상(약 6.04997평)인 토지의 거래. 20㎡초과가 아니라 이상임에 유의 [토지거래허가의 요건] 토지거래허가는 매수자가 자격요건을 갖추고 허가를 받아야 하며 각 사례별로 아래와 같은 요건과 함께 매수자금의 조달계획을 밝혀야 한다. 1. 주택의 경우 : 무주택자여야 하며 구체적인 실입주계획을 수립하고 실입주하여야 함(개발완료 후의 아파트 실입주가 아닌 철거 이전의 현 주택에의 실입주이며 세대원 전원이 실입주하여야 함). 주택이 있는 경우에는 기존주택의 처분계획서를 제출하여야 하며 2주택 이상을 보유한 경우 처분계획을 제출하여도 투기목적으로 간주하여 불허될 수 있으며 실입주 예정일이 1년 이상일 경우 불허가능이 높음. 시행초기에 한 때 지방의 주택보유자는 보유주택을 처분하지 않고 전세권설정 등의 임차 증명만으로 허가를 받을 수 있는 것으로 알려졌으나 현재는 지역을 막론하고 기존주택을 처분하지 않으면 허가를 받을 수 없음. 2. 상가의 경우 : 실입주하여 영업 행위를 하여야 함. 지배인 등의 관리자를 두어 대리로 영업을 하게 하는 경우에도 허가를 받을 수 있음. 3. 나대지와 개인소유 도로부지 : 원칙적으로 나대지는 신축 등의 개발행위가 수반되는 목적 이외에는 허가를 받을 수 없으나, 촉진지구 내에서는 건축행위가 제한되는 특수성을 인정하여 건축행위의 제한이 없었다면 정상적으로 개발행위를 할 수 있었던 나대지에 국한하여 향후 신축될 아파트에 실입주하는 조건으로 허가를 받을 수 있음. 건축행위의 제한이 없더라도 개발행위를 할 수 없는 나대지와 개인소유의 도로부지는 허가를 받을 수 없으며 정상적인 거래는 아예 불가능함. 4. 상가주택 등의 경우 : 주택 및 상가의 면적이 건물 전체 연면적에서 차지하는 비중이 큰 용도만으로 허가를 받을 수 있으며 비중의 판단 기준은 공부상이 아니라 현황임. (예를 들어 전체연면적이 90평인 4층 상가주택의 1,2,3층의 바닥면적은 25평씩이고 4층의 바닥면적은 15평인데 공부상 1,2층은 상가(합:50평)이고 3,4층은 주택(합:40평)이며 현황대로 사용하고 있을 경우에는 상가운영 목적으로만 허가를 받을 수 있으며 주거목적으로는 허가를 받을 수 없고, 위의 경우에 공부상 1,2층이 상가이지만 2,3,4층을 주거용도(65평)로 사용하고 있다면 실입주하여 주거할 목적으로만 허가를 받을 수 있다.) [의무이용기간] 허가를 받은 경우 아래에 나열한 허가신청시 밝힌 목적대로 일정기간 의무적으로 이용하여야 하며 의무이용기간을 채우기 전에는 원칙적으로 재매도할 수 없다. 1. 자기의 거주용 주택용지 : 3년 2. 사업목적의 허가시 : 4년 3. 기타 : 5년 여기서 유의하여야 할 점은 의무이용기간을 채우기 전에 철거될 경우에는 신축될 주택에 입주하여 나머지 기간을 채워야만 재매도할 수 있으며, 따라서 당연히 분양권 상태에서는 거래를 할 수가 없게 된다는 점이다. [이행강제금] 시,군,구청장은 허가받은 자가 토지이용의무를 이행하지 않을 경우 3개월 이내의 기간을 정하여 허가받은 목적대로 이용할 것을 명하여 그 기간내에 이행이 되지않으면 이행강제금을 부과하게 되는데 각 사안별로 이행강제금은 다음과 같다. 1. 무단 방치시(임대도 하지 않으면서 사용하지 않을 경우) : 토지취득가액의 10% 2. 실입주하지 않고 임대할 경우 : 토지취득가액의 7% 3. 허가받은 목적 이외의 용도로 전환하여 사용하는 경우 : 토지취득가액의 5% 위의 이행강제금은 매년 부과되며 거주목적으로 허가를 받아 집을 비워둘 경우 3년간 합계 30%까지도 부과될 수 있다. 이행강제금의 부과기준인 토지취득가액은 공시지가 등의 기준시가가 아닌 실거래 신고된 실거래가격을 기준으로 하므로 상당히 많은 금액이 된다. 또한 말 그대로 토지거래허가이며 토지취득가액을 기준으로 하기 때문에, 나대지 이외에 부속건물이 있는 토지거래의 경우에는 실거래가액에서 토지분과 건물분의 거래가격을 안분한 후에 산출된 토지분의 실거래가격이 이행강제금의 부과기준가격이 된다. [토지거래허가 요청 및 절차] 1. 본래는 토지거래허가를 득한 후에 거래계약을 체결하게 되어 있으나, 토지거래허가조건부로 계약을 먼저 체결한 후에 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되는 법적근거를 활용하여 실제로는 허가를 받기전에 모든 계약이 이루어진다. 불허가시에는 당연히 원인무효로써 계약서에 별도로 명시하지 않더라도 위약금의 배상이 없이 계약이 해제된다. (법률적 용어로써 ‘해제’는 애초부터 없었던 일로 되는 것이며 ‘해지’는 해지이전까지의 행위가 유효하게 존재하는 상태로 앞으로 일어날 계약의 효력만을 정지시키는 것이다.) 2. 토지거래허가를 요청하기 위해서는 거래금액과 이용목적, 자금조달계획을 기재하여야 하며 이용목적이 주거인 경우에 기존 보유주택이 있다면 구체적인 처분계획 및 이를 증명하는 서류를 첨부하여야 한다. (예; 기존주택의 매도계약서 혹은 매도 가능한 가격으로 기존주택을 매도 의뢰한 현지 중개업소의 확인서류 등) 3. 구청에 접수된 토지거래허가 신청서는 담당자 검토 현장실사 및 심사를 거쳐 허가여부가 결정되는데, 소요기일은 15일 이내이며 용산구의 경우 일주일에 한 번씩 심의가 열리는 것으로 알고 있으며 통상 10일 이내에 허가여부가 결정된다.