대법원은 전매제한지역의 분양권 “명의변경절차이행”판결에 누구의 손을 들어줄까?

[노인장(이상효)]

대법원은 전매제한지역의 분양권 “명의변경절차이행”판결에 누구의 손을 들어줄까?

대전지방법원- 효력규정에 해당하므로 무효 -항소

대구지방법원- 단속규정으로 보아       유효 –항소

참고로 대법원 2005다 34612 판결은 단속규정으로 보아 유효하다고 판결

갑 주식회사가 구 주택법 (2015. 7. 24. 법률 제 13435 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ‘구 주택법 ’이라 한다 ) 제 41 조의 2 제 1 항 제 2 호 , 구 주택법 시행령 (2015. 12. 22. 대통령령 제 26750 호로 개정되기 전의 것 ) 제 45 조의 2 제 2 항 에 따라 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 1 년 동안 전매가 금지되는 아파트에 관하여 입주자모집을 하여 을이 입주자로 선정되었는데 , 을이 갑 회사와 아파트 분양계약을 체결한 후 전매금지기간 중 병과 수분양권양도계약을 체결한 사안이다 .

구 주택법 제 41 조의 2 제 1 항 제 2 호 는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 10 년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없다고 정하고 있는데 , 위 규정은 전매금지기간 내에 체결된 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정에 해당한다고 봄이 타당하고 , 따라서 위 수분양권양도계약은 강행규정인 구 주택법 제 41 조의 2 제 1 항 제 2 호 에 반하여 전매금지기간 중에 체결된 것이므로 무효라고 한 사례이다 .

(대전지방법원 2018. 5. 9. 선고 2017 가합 104228 판결 : 항소 [분양계약자명의변경절차이행 ] ) 항소

甲이 乙 지역주택조합과 신축 아파트 분양계약을 체결한 후 丙에게 아파트 분양권을 양도하였고, 그 후 위 아파트가 있는 지역이 주택법 제63조에 따른 투기과열지구로 지정되었는데, 丙이 甲을 상대로 양도약정에 따른 조합원 명의변경 절차의 이행을 구하자 甲이 위 계약은 주택법에 따른 전매제한 규정을 위반한 계약으로 취소되어야 한다고 주장한 사안에서, 주택법 제64조 제1항은 단속규정에 불과할 뿐 효력규정으로 보기 어려우므로, 위 계약이 취소되어야 한다고 볼 수 없다고 한 사례

甲이 乙 지역주택조합과 신축 아파트 분양계약을 체결한 후 丙에게 아파트 분양권을 양도하였고, 그 후 위 아파트가 있는 지역이 주택법 제63조에 따른 투기과열지구로 지정되었는데, 丙이 甲을 상대로 양도약정에 따른 조합원 명의변경 절차의 이행을 구하자 甲이 위 계약은 주택법에 따른 전매제한 규정을 위반한 계약으로 취소되어야 한다고 주장한 사안이다.

주택법 제64조 제2항에 따르면 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우 전매가 허용되고, 제3항에 따르면 금지되는 전매가 이루어진 경우 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득할 수 있는 권한을 가지게 되는 등 사업주체가 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있는 점, 국토교통부에서 발간한 ‘투기과열지구 지정에 따른 지방자치단체 안내사항’에는 ‘투기과열지구 지정 이전에 주택 분양계약을 체결하거나, 전매를 받은 자는 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있음’이라고 기재되어 있고, 위 계약은 투기과열지구 지정 이전에 체결된 점, 주택법 시행령에서 ‘사업계획승인 및 주택건설대지 전부의 소유권을 확보한 이후 입주자로 선정된 지위가 양도된 경우 조합원 교체가 가능하다’고 규정한 것은 조합원 명의변경이 가능한 시기를 사업계획승인 이후이자 주택건설대지 전부의 소유권이 확보된 이후라고 규정한 것이라 봄이 합리적이고, 분양권 등의 계약 자체가 그 이후에 체결된 경우만 유효하다고 볼 수는 없는 점, 전매제한 규정 위반에 대하여는 주택법 제101조 제2호에서 형사처벌 규정을 두고 있어 형사적 제재가 가능하여 이로써 투기수요 억제나 주택 공급질서 유지 등 전매제한 규정이 달성하고자 하는 입법 목적은 사법상 효력을 부인하지 아니하고도 일정 정도 달성할 수 있는 점을 종합하면, 주택법 제64조 제1항은 단속규정에 불과할 뿐 효력규정으로 보기 어려우므로, 위 계약이 취소되어야 한다고 볼 수 없다고 한 사례이다.

(대구지법 2020. 8. 27. 선고 2018가합210182 판결 〔조합원명의변경절차이행〕: 항소