보증금으로 차입금을 축소하는 경우; 잔존원금을 상환하고 빠져 나가는 경우에 수익율이 부당하게 나오는 것이 아닌가? 2017.05

[cslee10]

복사본 보증금의문연구2.xlsx

					상가수지분석 고급 5
	1.보증금을 차입금을 줄이는 쪽으로 사용한 경우 수익율									2.보증금을 차입금을 줄이는 쪽으로 사용한 경우 수익율이 떨어지는 것은 혹시 중간에 잔존원금을 상환해서 그런 것이 아닌가
										앞에서 보증금 1억을 차입금을 줄이는 데에 사용하면 자기자본수익율이 떨어진다.
										지렜대효과를 이용하지 못하기 때문이다.
면적	10000				총비용	780,000				그 이유가 다일까?
임료	1.05	평방/월	3%	해증가	건물	530,000				우리예에서는 5년후에 보증금을 다 돌려 주었지만				5년후에도 있는 계속되는 차입축소이익은 계산되지 않은 것이다.
경비	0.24				융자	585,000.00	보증금	100,000		따라서, 중간에 상환하면 수익율이 과소하게 나오는 것이 아닌가?
공실율	5%					25	11.75%
	2011	2012	2013	2014	2015
잠재조수익	126000	129780	133673.4	137683.602	141814.1101					단순하게 1년을 단위로 해서 보자.
1-공실율	0.95	0.95	0.95	0.95	0.95
유효조수익	119700	123291	126989.73	130799.4219	134723.4046
운영경비	28800	29664	30553.92	31470.5376	32414.65373					총투자비용	1
순운영수익	90900	93627	96435.81	99328.8843	102308.7508					차입원금	0.5	이자	10%
원리금균등상환	-₩133,711	-₩133,711	-₩133,711	-₩133,711	-₩133,711					보증금	0.45
과세전현금흐름	-₩42,811	-₩40,084	-₩37,276	-₩34,383	-₩31,403									수익율
소득세	2,495.50	5,396.70	8,571.99	12,051.55	15,869.08							기초	1년후
과세후현금흐름	-₩45,306.94	-₩45,481.15	-₩45,847.62	-₩46,434.11	-₩47,271.77					생산성		-1	1.1	10%
							irr	npv		차입금		0.5	-0.55
-        195,000	-₩45,306.94	-₩45,481.15	-₩45,847.62	-₩46,434.11	₩523,385.95		9%	-₩36,870		보증금		0.45	-0.45
							9%	-₩36,870		자기지분 수익율		-0.05	0.1	100%
상환원금	-₩64,973.94	-₩72,608.38	-₩81,139.87	-₩90,673.80	-₩101,327.97
잔존원금	520,026.06	447,417.67	366,277.81	275,604.00	174,276.03
										이제는 기간을 2년으로 하자.			알기 쉽도록		복리가 아니라 단리로 계산하자.
소득세계산										2년에 걸쳐서 10%의 수익이므로 1년이면 5%가 나와야 한다.
순운영수익	90900	93627	96435.81	99328.8843	102308.7508
이자	68,737.50	61,103.06	52,571.58	43,037.64	32,383.47
감가상각	13,250	13,250	13,250	13,250	13,250					보증금	0.45
과세소득	8,912.50	19,273.94	30,614.23	43,041.24	56,675.28						잔존원금 비상환 모델								잔존원금 상환 모델
세율	0.28	0.28	0.28	0.28	0.28							기초	1년후	2년후						기초	1년후	2년후
소득세	2,495.50	5,396.70	8,571.99	12,051.55	15,869.08					생산성		-1	0.55	0.55				생산성		-1	0.55	0.55
										차입 0.5 이자 10%		0.5	-0.275	-0.275				차입 0.5 이자 10%		0.5	-0.275	-0.525
	양도소득세계산									보증금		0.45	-0.225	-0.225				중간에 잔존원금상환			0.25
		양도가격	995,499.62	양도가격	995,499.62				차입	현금흐름		-0.05	0.05	0.05				보증금		0.45	-0.225	-0.225
		중개수수료	99,549.96	중개수수료	99,549.96							자기지분	2년에 걸쳐	0.10	0.05	년수익율		현금흐름		-0.05	0.3	-0.20
		취득가격	780,000	순양도수익	895,949.66					좌우 모델은 수익율이 일치하고 있다.			따라서, 잔존원금상환에 따라 평균수익율이 다르게 나오는 문제는없다.							자기지분	2년에 걸쳐	0.10	0.05	년수익율
		감가상각	66,250	잔존원금	174,276.03
		양도차익	182,199.66	양도과세전현금흐름	721,673.63
		세율	0.28	양도소득세	51,015.90				그러나, 중간상환년도인 1년말만을 보면	중간 상환년도만을 보면		0%	이 되고
		양도소득세	51,015.90	양도과세후현금흐름	670,657.72					2년후에	-0.05		0.05
													0%	가 되어서 해마다 평균수익율은 0%가 된다.
									따라서, 이 사업의 평균수익율은 0%라고 말할지 모른다.						그러나, 평균수익율은 수익을 합한 다음에 기간을 평균하는 것이다.
									그리고, 첫해만 가지고 이 사업의 수익율을 0%로 예단하는 것은 -0.05로 투자한 돈이 2년말에 0.05를 벌어 오는 것을 보지 않는 것이다.
									그리고, 둘째 해 까지 별도 -.05를 투자한 것으로 보는 것은 결국 이 사업에 자기지분이 첫해를 포함 -0.1로 보는 것이다.
									따라서, 2년 전기간에 걸쳐서 합을 내서 투자한 지분 0.05로 수익율을 내는 것이 옳다.
									3.중간에 수익율 계산은 상가의 수익율을 떨어뜨리는 것이 아닌가?
									그런대, 우리상가에서는 사업전체기간의 수익율이 아니라 5년이라는 중간의 수익율을 계산한 것이다.
									그러면, 뒤에 수익이 있는데 그것을 계산하지 않는 잘못을 저지른 것이 아닌가? 즉 2년째에 수입은 고려하지않고 1년째의 수입만 고려한 것이 아닌가?
									우리상가예에서는 5년까지의 수익을 계산한 것이다. 융자금상환이 끝나는 25년 또는 건물이 붕괴하는 40년까지의 수익을 계산하는 것이 아니다.
									즉 단순예에서 1년말까지의 수익을 보고 투자여부를 결정하려는 것처럼 5년까지의 수익을 보고 의사결정을 하려는 것이다.