[절세테크]오피스텔 투자시 주의해야 할 세금제도

[마도로스]

<오피스텔 투자시 주의해야 할 세금제도>

은행 예금금리보다 높은 안정적인 수익률과 빠른거래로 높은 환금성을 자랑하는 오피스텔의 수요는 현부동산경기에도 불구하고 꾸준한인기를 보이고 있다.

오피스텔은 주택과 달리 건축물대장상 업무용건물 즉 상가건물로 들어가기 때문에 세제과련에 대해서 일반 사람들이 모르는 경우가 많다.오프시텔의 투자시 꼭 알아야할 핵심세제를 알아보겠다.

1.오피스텔은 등록세,취득세 감면대상이 아니다.

사례)강남에사는 K씨는 최근 월세가 올라가고 있는 신촌의 오피스텔을 5채 계약하고 취,등록세를 면제 받으러 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없다는 것을 알았다.

☞오피스텔은 1채를 구입하든 100채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고,부동산 임대사업자 지위만을 갖는 것이다.즉 취,등록세를 내야하는 것이다.

2. 오피스텔은 종부세 대상이 될수 있다.

사례)K그룹에서 은퇴한 K씨는 종부세 부담도 피하고 매월 월세 수입도 얻고자 5층 건물의 3,4층에 있는 20호실의 오피스텔을 매입하였다. 오피스텔은 업무시설이기에 종부세 대상이 아니라고 생각했기때문이다.

☞하지만,종합부동산 세법 제8조의 주택이라 함은 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 종부세 대상이 된다.(실질과세원칙을 위주로 과세하는 추세이며, 대부분 오피스텔이 세입자에게 전입신고를 못하게하는 이유이다)

3.주거용 오피스텔1채와 아파트를 같이 보유할때 양도세 비과세로 아파트를 매도할수는 없다.

사례)종로에 오피스텔 2채를 보유하고 있는 K씨는 3년보유 2년 거주요건을 충족한 강남 아파트를 매도하였다.그런데 양도세를 내라고 세무서에서 연락이 왔다.

☞소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면 오피스텔 보유상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할 수 없다.(팔때에 그래서 현재세입자가 전입이 되어있으면 않되는 것이다.)

4.오피스텔을 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급해야 한다.

사례)전세가격 상승으로 내집마련을 준비하던 30대 초반 신혼 K씨부부는 구로에 있는 오피스텔을 분양 받아 입주 하였다. 그런데 세무서에서부가세를 환급하라고 연락이왔다.

☞오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야한다.

   또한, 본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임차했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지않지만, 분양시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야한다.

5.오피스텔을 상가,사무실로 임대할 경우 부가세 신고와 납부를 하여야 한다.

☞오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)으로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야한다.

이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해서 부가가치세가 과세된다.(월차임과 부가세는 별도다)

6. 오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 한다.

사례)K씨는 인천에서 2년전 5천만원에 매수하였던 오피스텔을 오피스텔외 기존주택을 비과세 받고자 친구에게 6천만원에 매도하였다.그런데 세무서는 K씨에게 매매대금중 건물에 해당하는 매매금액의 10%인 부가세르 납부하라고 한다.

☞일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부해야 한다.(즉 중개실무에서 거래시 계약서 특약사항에 부가세포함의 경우이며 양도인은 세금계산서를 발행하고 양수인에게 부가세를 징수하여 세무서에 납부해야한다. 양수인은 임대사업자등록을 내고 부가세 환급신청을 하면 다시 환급을 받을 수 있다.)

7.오피스텔을 매도할 경우 포괄양도양수 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없다.

사례)일산 장항동에서 오피스텔 1채를 보유하던 H씨는 K씨에게 오피스텔을 매도하고 사업의 포괄양수도 계약을 체결 하였다.매도한 H씨는 사업의 포괄양수도 계약을 통하여 매수자에게 부가세를 수령하지 않아도 되었다.

☞부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 것을 말하는 것이다.(중개실무에서 매매대금에 부가세는 포함되지않았으며 포과양도양수계약임을 명시한다.) 실제 거래에서  포괄양도양수 거래가 대부분이다.

8.포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 한다.

사례)분당 정자동에서 D오피스텔 2채를 보유하던 K씨는 자금이 급하여 동시에 2채를 매도하였다. 한채는 갑에게,한 채는 을에게 각각 매도를 하였다.세무서는 부가세를 납부하라고 한다.

☞매수자가 다르면 K씨는 갑과 을에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야한다.

9.주거용 오피스텔을 여러개 보유하고 있을때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상이다.

☞소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.(실질과세원칙에 따르고있다.) 그래서 실무에서 오피스텔 임대인은 임대사업자등록을 내고 임차인이 전입이 않되는 조건에 세를 주는 것이다.

10.양도하는 오피스텔이 업무용일때 양도세는 업무용 부동산 기준에 따른다.

☞업무용 오피스텔(단,주거용이 아닌 경우)1년 미만 단기양도시 50%,2년미만 단기양도시 40%,2년이상 보유시 는 일반세율에 따른다.

★위의 내용을 종합해보면

   오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없고 성격이 틀린 부동산 임대사업자로서의 지위만을 갖게 된다. 따라서 임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택을 받을 수 없고 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 된다.

반면에, 부동산 임대사업자라고 하더라도, 오피스텔 부동산 임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것이다.(실무에서 매도할때만 주의하면된다.)