YTN radio; ＜경제 핫이슈＞ “상가 권리금 보호, 정부와 법이 나서라”

[파랑새]

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<경제 핫이슈> “상가 권리금 보호, 정부와 법이 나서라”-착한부동산 투자연구소 장인석 대표
작성자 :	날짜 : 2014-01-21 18:27 | 조회 : 195
앵커: 법의 보호를 받지 못하는 사각지대, 상가 권리금 문제를 한 번 얘기를 해 보겠습니다. 요즘 특히 문제가 되는 것이 이런 권리금 제도를 악용을 해서 돈을 벌려는 사람들이 있습니다. 일부 부동산 업자들과 건물주들의 횡포인데, 어제 5주기였죠, 용산 참사. 여러 원인이 있었지마는 상가 권리금 문제도 큰 이유였습니다. 5년이 지났지만 그 때 반짝 약속했던 권리금의 법적인 보호, 그 때와 거의 달라지지 않은 그런 상황이죠. 권리금이 결국은 지하 경제를 형성하고 우리에게도 피해를 주고 있는 건 아닌지, 상가 권리금 얘기를 한 번 해 보겠습니다. 착한부동산 투자연구소 장인석 대표 전화로 연결했습니다. 안녕하십니까? 착한부동산 투자연구소 장인석 대표(이하 장인석): 네, 안녕하세요? 장인석입니다. 앵커: 해외에서는 거의 찾아볼 수 없다고 하던데, 우리는 권리금이 어떻게 형성이 된 건지는 모르겠지만 아주 관행적으로 뿌리가 깊게 형성이 되어 있어요. 권리금이 뭐다, 라고 좀 얘기를 할 때 어떻게 설명을 해 주시겠습니까? 장인석: 간단하게 말씀드리면 미래에 발생할 수익금을 미리 돈으로 환산해서 서로 주고받는 거죠. 그러니까 앞으로 내가 돈을 이만큼 벌 수 있는 권리를 상대방한테 양도한다, 이런 뜻입니다. 그걸 돈으로 환산하는 거죠. 앵커: 그런데 이게 언제 형성이 되었나요? 장인석: 이것은 우리나라가 경제 개발에 의해서 장사가 잘 되던 60년대부터 명동이라든지 이렇게 장사가 잘 되는 곳을 중심으로 형성이 되었는데, 언제부터 정확하게 되었다고 기록은 없습니다. 그러나 상식적으로 생각해보면 누군가가 장사를 하는데 한 달에 돈을 다른 데에 비해서 많이 번다, 이겁니다. 그러면 그 곳을 원하는 사람들이 있지 않겠습니까? 그럴 때 그것을 무상으로 내 줄 사람은 없단 말이죠. 주인의 암묵적인 묵인 하에 돈을 주고, 서로 주고받고 판 거죠. 주인 입장에서 보면 본인한테 손해될 게 없는 게 장사가 잘 되면 자기네 땅값도 많이 올라가는 것이고, 또 장사가 잘 되면 임대료도 올릴 수 있기 때문에 주인도 암묵적인 동의하에서 이루어진 것이죠. 그것이 관행적으로 되어서 이제는 이게 완전히, 70년대 중반부터는 완전히 정착이 된 거죠. 앵커: 이게 지금 법적으로는 어떻게 규정이 되어 있지도 않고 보호도 받지를 못하지마는 상인들 간에서는 아주 당연한 그런 것이잖아요? 장인석: 그렇죠. 장사가 한 마디로 잘 되는 곳에는 권리금 없이는 못 들어가는 거죠. 앵커: 일부 지역에서는 무려 2억 원까지도 권리금을 냈는데 떼일 위기에 처해있다, 이런 기사를 최근에 본 적이 있어요. 상가마다 차이가 있겠지만 권리금이 대충 산정되는 방식이 있지 않을까요? 장인석: 권리금이 대개 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금, 이런 걸로 나눠지기도 하지만 요즘은 인테리어 자체를 다 뜯어고쳐서 다시 하는 경우도 많고 하기 때문에 보통은 통합해서 권리금이 형성이 되는데요. 권리금이 업종마다 다 다르고 복잡하게 형성이 되어 있어요. 하지만 상인들이 권리금을 어떤 식으로 대충 정하냐면 편안하게 내가 벌 수 있는 그런 수익금을 3부 정도로 보통 봅니다. 무슨 말이냐면 한 달에 만약에 천만 원 정도를 내가 벌 수 있다, 편안하게, 특별한 노력 없이, 그것이 보장이 되어있다, 그러면 천만 원의 3부니까 한 3억 정도가 권리금이다, 이렇게 생각하는 겁니다. 그런데 만약에 예를 들어서 한 달에 2천만 원 정도가 수입이 올라가는 곳이다, 그런데 임대료는 1천만 원이다, 그러면 권리금이 1천만 원이 되는 거죠. 그래서 권리금이 3억이 되는 겁니다. 앵커: 그래서 이게 권리금 폭탄을 돌린다, 이런 표현도 있을 만큼 상인들끼리 계속 양도를 하고 돌리고 하는데, 못 받는 경우가 분명히 또 생기게 되잖아요? 장인석: 못 받는 경우는 대개 3가지 종류가 있어요. 우선은 권리금이라는 게 뭐냐면 임대료, 보증금이 많고 임대료가 비쌀수록 권리금은 낮아지는 겁니다. 또 임대료가 적을수록 권리금이 높아지는 거에요. 그렇기 때문에 집주인 입장에서 봤을 때 임대료를 내가 더 받고 싶다, 그러면 권리금이 줄어들게 되는 거죠. 그러면 임대료를 올려 버리는 겁니다. 올리면 권리금은 줄어들기 때문에 자기가 이것을 포기하고 나가든지 아니면 임대료를 더 많이 내고 손해를 보고 있든가, 이렇게 되는 거죠. 앵커: 그게 그러니까 최근에 월세를 이만큼 올려 달라, 안 되면 나가라, 그래서 떼이는, 그러니까 월세 인상의 볼모가 되고 있다는 거네요. 장인석: 임대료를 단순히 더 받고 싶어서 그러는 경우도 있지만 권리금이 탐이 나는 일부 악덕 건물주들이 그렇게 하는 경우도 있고요. 그 다음에 기획부동산이라고 해서 상가만 전문적으로 컨설팅하는 그런 경우에는 본인들이 임대료를 집주인에게 올리라고 유혹을 하죠. 왜냐하면 수수료를 더 많이 챙기기 위해서요. 아니면 권리금을 자기들이 중간에 착복하기 위해서 집주인을 유혹해서 임대료를 올려서 권리금이 형성된 세입자를 내보내게 하는 경우도 있습니다. 앵커: 권리금을 어떻게 착복하나요, 그런 기획부동산이요? 장인석: 예를 들어서 만약에 어떤 사람이 장사를 그만하고 싶어서 권리금을 1억 받기로 하고 내 놨다 이겁니다. 그러면 업자들이 가서 이거는 1억을 못 받고 자기네들이 7천만 원 정도로 팔아 주겠다, 이렇게 하는 겁니다. 그러면 세입자 입장에서는 1억보다는 손해지만 그래도 7천만 원이라도 받으면 되니까, 그럼 7천만 원만 달라고 하고, 이렇게 되면 자기들이 복비를 얼마나 주겠느냐, 이렇게 협상을 해요. 그러면 복비를 우리가 안 받는 대신에 권리금에서 우리가 조금 붙여서 가져가겠다, 이렇게 합니다. 세입자는 복비를 자기가 안 내니까 좋다, 이렇게 해서 복비를 안 받는다는 컨설팅 수수료를 써요, 각서를. 그런 다음에는 이 사람들이 다른 사람에게 1억이나 1억 2천에 팔아버리는 거죠. 그럼 권리금이 7천만 원 주면 되니까 자기들이 3천에서 5천을 중간에 챙기는 거죠. 앵커: 이런 것들이 최근에 많이 늘고 있다고 하는데 사실인가요? 장인석: 원래 많았습니다. 원래 많았는데, 이런 것이 별로 안 알려져 있던 거죠. 앵커: 그렇군요. 그런데 용산 참사 때문에 권리금 문제도 상당히 많이 얘기가 되었었습니다마는, 건물주가 바뀐다거나 또 건물 용도가 바뀐다거나 이런 게 되면 정말 속수무책이더라고요. 장인석: 지금 우리나라의 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률에 의해서 재개발이라든지 이런 것이 되거나 수용이 되면 건물주나 세입자들한테 보상을 해 주지 않습니까? 영업하던 사람들 세입자들한테는 영업보상금이라는 게 있어요. 그 다음에 월세나 전세 살던 분들한테는 주거이전비라는 걸로 나라에서 지급을 하는데, 권리금에 대한 것은 아무런 보상이 없습니다. 그러니까 한 달에 예를 들어서 석 달이나 넉 달 치 영업보상금을 받는 것은 당연히 내가 장사를 못 해서 가져가는 거기 때문에 그거는 당연한 거지만, 그 분들이 열심히 해서 권리금을 예를 들어서 1억, 2억 정도 올려놓은 경우도 있고요. 본인이 1억, 2억 주고 들어오는 경우도 있잖아요? 그런 경우는 한 푼도 못 받고 나가게 되는 거에요. 그 분들한테는 목숨과도 같은 돈이기 때문에 목숨을 걸 수밖에 없는 겁니다. 가장 중요한 거는 토지 등 취득에 관한 보상 법률에 의해서 영업보상금이라든지 주거이전비처럼 권리금에 대해서도 보상을 좀 해 줘야 돼요. 앵커: 지금 법제화 얘기는 용산 참사 이후에 어느 정도 얘기가 됐다가 또 잠잠해졌다가, 요즘 다시 얘기는 되고 있습니다마는 별로 그런 움직임이 구체화 되고 있는 것 같지는 않아요. 장인석: 아무래도 약자들이 내는 목소리다 보니까 힘이 없고요. 그 다음에 법을 만드시는 분들이 아무래도 세입자 생활을 했던 분들보다는 건물주를 했던 분들이 많아요, 제가 볼 때는. 물론 다 그런 건 아니겠지만, 그러다보니까 아무래도 손이 안으로 굽는 게 아닌가, 그런 느낌이 좀 듭니다. 앵커: 권리금이라는 것 자체가 건물주인의 입장에서 보는 것이니까요. 장인석: 그렇죠. 건물주 입장에서는 권리금이라는 게 사실은 필요가 없는 거죠. 어떻게 보면 불편한 거기도 하고요. 권리금이라는 건 세입자들한테만 이루어지는 것이죠. 앵커: 세입자들에게 물리게 되는 거지만, 결국은 건물주인만이 챙길 수 있는 그런 것이기 때문에 그렇지 않느냐, 이런 말씀을 드렸었고요. 어쨌든 이게 법적으로 제지할 방법이 없다고 하면 무조건 떼이는 분들은 그러면은 그냥 떼이고, 억울한 심정만 갖고 있는 것 밖에는 지금까지 방법이 없었던 거네요? 장인석: 네, 그렇습니다. 앵커: 그러면 이걸 법제화하자, 라고 얘기를 한 분들도 상당히 있었는데, 아까 말씀하신 중에 조금 얘기를 해주셨습니다마는, 어떤 식으로 어떤 법에 이게 마련이 돼야지 될까요? 장인석: 우선은 민주당의 민병두 의원께서 약탈 권리금이라고 해서 권리금을 보호하는 그런 특별법을 이번에 발의를 했는데요. 내용이 상당히 좋습니다. 그것도 당연히 실행에 옮겨졌으면 하는 바람이고요. 또 한 가지는 국가에서도 권리금을 보상해주겠다고 하는 의지를 표명을 해야 돼요. 그게 가장 중요합니다. 그래야 일반 국민들도 따를 것 아니겠습니까? 그리고 아까 말씀드렸지만 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률, 우리나라 같은 경우에 개발을 하면 땅을 수용을 합니다. 재개발도 그것의 한 과정인데 그럴 때 권리금에 대해선 보상이 없다는 겁니다. 그래서 그런 권리금에 대해서도 일부 얼마를 보상을 하겠다, 그러한 산정 내용이나 산정 방법을 법제화한다면 앞으로 특별법 같은 경우도 충분히 좋은 법으로 발의가 되리라고 생각합니다. 앵커: 민병두 의원이 발의한 것이 상가권리금보호에 대한 특별법, 이것에 대한 것이었고요. 지금 있는 법이라고 한다면 상가건물임대차보호법인데 이게 법 보호대상이 서울에서는 환산보증금 4억으로 되어 있었는데, 작년까지는 3억이었고요. 환산보증금이라는 건 또 어떤 건가요? 장인석: 임대를 할 때 전세금으로만 한다고 하면 4억까지 된다는 거고요. 대개 보증금 얼마, 임대료 얼마 이렇게 하잖아요. 그러면 보통 2억에 200만 원이다, 그럼 200만원을 100으로 곱하면 2억이잖아요? 그렇게 해서 4억, 여기까지만 해당이 된다는 얘기입니다. 임대보증금이 3억이고 월세가 100만 원인 경우도 되고, 임대보증금이 4억까지 있는 경우도 된다, 이런 얘기죠. 만약에 그런데 임대보증금은 1억인데 월세는 400이다, 이러면 이게 환산하게 되면 5억이 되지 않습니까? 이런 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 아니다, 이런 얘기죠. 앵커: 그런데 지금 보통 권리금을 반환받지 못한 세입자에 대한 법이 없기 때문에 통계는 없겠습니다마는, 이런 피해를. 장인석: 그런데 이런 경우에 임대차보호법을 못 받으면 대항력이 인정이 안 돼요. 만에 하나 상가 건물이 경매로 넘어가거나 이렇게 되게 되면 대항력 자체를 인정을 못 받기 때문에 상당히 위험의 소지가 있죠. 그렇기 때문에 이런 경우에는 전세권 설정을 해야 됩니다. 그러면 100% 다 보장을 받을 수 있는데, 대개 상가 건물들을 보면 은행을 통해서 1순위를 근저당을 보통 설정을 많이 하거든요. 그렇기 때문에 2순위로 전세권을 얻게 되면 일부만 찾게 되는 그런 경우도 있기 때문에, 어쨌든 환산보증금이 4억이 넘는 물건을 만약에 계약하실 때는 전세권 설정을 일단 1순위로 할 수 있도록 이렇게 해야지만이 법적으로 보호를 받아요. 앵커: 그렇군요. 그리고 이제 그러면 어쨌든 특별법이 발의가 되고 마련이 되기까지는 우리가 임대차보호법 관련해서 개정하는 쪽으로 좀 얘기를 해야지 될 것 같은데, 가장 시급히 보장이 되어야 될 부분은 어떤 부분이라고 보시나요? 장인석: 임대차보호법에서 아무래도 액수를 증액을 좀 해야 되겠죠. 왜냐면 환산보증금이 4억이라고 하면 사실 강남이나 명동이나 이대나 홍대 같이 장사가 어느 정도 잘 되는 곳의 상인들은 거의 다 해당이 안 됩니다. 앵커: 그러면 액수를 어느 정도다, 라고 얘기하기에는 지금 어떤 기준을 얘기하시기는 쉽지는 않을까요? 장인석: 그거는 아무래도 연구를 많이 해 봐야 될 것 같은데, 상가건물임대차보호법의 만약에 액수를 무한정 늘이는 게 어렵다고 한다면 어떤 다른 방법으로, 상인들의 임대보증금이 법적으로 보호를 받을 수 있는 그런 장치를 또 하나 만들어도 됩니다. 앵커: 그리고 권리금 피해를 일단 현실적으로 최소화하기 위해서 상가임대계약서를 쓸 때 최대한 조심하고 확인해야지 될 부분은 어떤 걸까요? 장인석: 글쎄요. 이게 예를 들어 주인하고, 건물주하고 계약을 할 때는 건물주들이 보통 권리금은 인정하지 않는다, 이런 단서를 보통 달아 버려요. 그렇기 때문에 무슨 분쟁이 발생했을 때는 건물주는 모른다, 이런 식으로 나가는 건데 예를 들어서 집주인이 만약에 권리금을 받는 경우도 있어요. 임대인이 권리금을 아예 처음에 받아서 시작하는 경우도 있습니다. 임차인끼리 서로 거래하는 경우 말고요. 그런 경우에는 권리금에 상당하는 정도의 수익을 낼 수 있는 기간을 임대차기간을 미리 정해야 되겠죠. 앵커: 그거는 양자 간에 정하는, 그런 것들을 주의를 해야지 된다. 장인석: 그렇죠. 만약에 고액의 권리금을 임대인이 달라고 할 수도 있지 않습니까? 이럴 때는 임대차가 종료 되었을 때 임차권을 양도할 수 있는 거를 임대인이 허락한 거기 때문에, 내가 다른 임차인으로부터 이만큼 권리금을 내가 받게 해 달라, 라는 단서 조항을 달아야 되겠죠. 앵커: 어쨌든 이게 법제화가 되어서 법의 보호를 받을 수 있는 그런 게 되는 게 가장 중요하겠군요. 장인석: 네, 그렇습니다. 이 권리금이 상당히 까다로운 내용이고, 법에 없는 내용이기 때문에 상당히 많은 문제가 야기가 될 수 있어요. 그래서 용산 같은 그런 불행한 사건도 일어났던 것이고요. 그렇기 이것은 슬기롭게 잘 해결해야 된다고 봅니다. 법제화 시켜서요. 앵커: 예, 알겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 장인석: 네, 감사합니다. 앵커: 착한부동산 투자연구소 장인석 대표였습니다.