최근 부동산 시장이 꽤 핫하지만
지방은 제외하고
서울만 놓고 보더라도
핫한 곳만 핫하고
아직 약한 반등 수준인 곳도 많은 것이 사실입니다.
상반기에 잠실, 반포 등은 저점대비 25%쯤 올라오기도 했지만,
서울 실거래가 지수는 9.9% 올랐을 뿐이니 오른곳은 20~30%오르고
안오른 곳은 5%쯤 올랐던 것입니다.
이 정도면 굉장히 차이가 크죠
많이 떨어졌의 많이 반등한 것 뿐이다 라고 하기엔
전고점 대비 비율로 봐도 잠실, 반포 등 중에 주요 단지는 전고점대비 90%, 95%까지 가고 있으니
단순히 많이 떨어져서 반등폭도 큰 것보다 더 강세를 보이고 있는 것이 사실이죠
그러다보니 이제 이런 질문들과 의견들을 많이 받습니다.
"이제 앞으로 계속 갈놈만 가는걸까요?"
"양극화가 고착화될까요? 강남3구랑 경기도는 경기 남부 일부만 쭉쭉 오르는 걸까요?"
그런 얘기가 나올 정도의 시장이긴 합니다...
사실
그런 얘기를 들으면 약 1년전이 생각납니다.
1년전 시장이 어땠느냐...
작년 8월에 제가 아래와 같은 글을 썼습니다.
https://blog.naver.com/realme0603/222840648053
왜 잠실만 유독 떨어지는 것인지? 앞으로도 계속 이럴지?에 대한 글이었죠. 그때는 지금과는 정반대의 얘기입니다.
이 시기즘에, 그리고 그 이후 1,2개월 더
지금 나오는 얘기와는 정반대의 얘기를 들었습니다.
"이제 잠실은 한물 간걸까요"
"이제 마포와 잠실이 비슷해지는 걸까요?"
"마포-헬리오는 이제 동급으로 고착화될 것이다?"
등등
그런 얘그를 들을 때 즈음에 위와 같은 글을 썼던 것이죠. 물론 저 글을 쓴 시점보다 1~1.5억 정도 더 떨어졌습니다.
저 글의 핵심 내용을 본문 내용 중 캡쳐해서 설명해보자면
엘스 165동 중층 급매가
내리고 내리다가
21억까지 왔음 (네이버엔 21.5억이 최저가이지만...)
--->우왕 20%떨어짐
" 잠실은 원래 조정장을 주도해옴 "
-->근데 원래 잠실은 조정장때 먼저 떨어짐. 잠실이 근본적으로 안좋아져서가 아니라 시장이 안좋아지기 시작하니 먼저 떨어진 것
결론부터 말하면 반등시 좋은 힘을 발휘할 것으로 보임, 원래 조정장을 주도하는 것도 잠실이지만 반등장을 주도하는 것도 잠실임
다만 헬리오발 수급상의 문제와 양도세 중과완화기간, 토허제때문에 단기반등은 쉽지 않아보이고, 전세가 하락시 추가 조정이 올 수도 있음.
-->헬리오발 수급 문제 등등으로 전세가 하락시 추가조정이 올 수도 있음. 그런데 반등장이 오면 반등장을
주도하는 것도 잠실일 것이고 반등시 좋은 힘을 발휘할 것
21,22억으로 마포,성동,동작 정도에 턱밑 추격당할 엘스 입지가 아님(아리하엔 역전...)
개발 호재가 본격적으로 실제 실행이 되고,
내년 상반기가 지나면서 비정상적 수급상황이 좀 나아지고, 거래량 절벽이 해소되고 거기에 토지거래허가제가 풀리면 상당히 강한 힘으로 반등을 할 수 있을 것으로 예상됨
뭔가 조건이 많아보이지만 다 "예정"되어있는 조건들일 뿐....
--->마포,성동,동작 정도에 턱밑 추격당하고 아리하에 역전 당할 엘리가 아님
23년 상반기 지나면서 수급 개선되고 거래량 절벽 해소되고 토허제 풀리면
상당히 강한 힘으로 반등할 것 같음
잠실에 대해 슬 살펴봤는데
서울 전반적인 약세장이 지속되고
헬리오발 수급에 발목이 잡혀서
좀 더 조정이 올 가능성은 분명히 있고, 전세가도 같이 떨어질 수 있음
하지만 여러가지 악조건이 겹쳐서 만들어낸 가격 왜곡 수준일 것이라고 보고
동별로 다르겠지만 엘스기준 20~22억 사이라면충분히 매수해볼만한 곳이라고 생각됨
여느때처럼 시장분위기 반등시
저점에서 강북권에서 오는 갈아타기 수요가 강한 반등을 만들어낼 것으로 예상되니 23년 하반기를 기대해볼 수 있겠음
--->결론 : 좀 더 조정이 올 가능성 있고 전세가도 같이 떨어질 수 있겠지만 이건 가격 왜곡 수준이고 엘스 기준 20~22억이면 매수해볼마함. 시장분위기 반등시 저점에서 강북권에서 오는 갈아타기 수요가 강한 반등을 만들어낼 것으로 예상되니 23년 하반기를 기대해보자
그 이후 토허제는 해제되지 않았고 마이스도 별 힘을 못쓰고 있긴하지만 대출규제 완화와 입지 자체의 힘으로 생각보다 더 빠르고 강하게 잠실이 반등을 했습니다.
작년 8월에 저 글 쓴 이후로 잠실, 헬리오는 좀 더 하락이 왔고 마포 등은 좀 더 느리게 하락이 와서 진짜로 마프자가엘스는 몰라도 파크리오 턱밑까지 추격한 시기가 있었는데 정말로 입지수준의 역전이나 추격이 이루어지는 것 같았죠. 잠실의 펀더멘털 자체가 무너지는 줄 알았던 사람들도 많구요. 송파 헬리오는 물론이고. MZ세대들은 마포, 강남은 좋아하고 잠실은 안좋아해서 그렇다는 얘기까지 나왔죠.
그런데 딱 1년 지난 지금은 과거 평균시저몹다도 더 벌어져있습니다. 그리고는 정반대의 얘기가 나오고 있는거죠.
저 1년전 당시 저의 의견은 위의 글과 같이
결국 '잠실은 다시 반등할 것이다'라는 의견과 함께
'미안해 얘기이긴 했지만 잠실만 떨어질 수 없다. 다른 곳들 따라 떨어질 가능성이 높다. 갈아탈 사람 갈아타시라. 마용성에서 잠실 갈 기회다'.(하지만 집이 안팔려 못 갈아탄 분이 대부분. 일부는 성공) 등의 얘기를 했습니다.
1년전에 제가 예측한 흐름대로, 잠실만 떠렁질 수도 없는거 였듯이 말이죠. 결국 다른 지역들도 대부분 결국은 잠실 만큼 떨어졌었고(잘 모르실 수 있겠지만마포성동 대부분 고점대비 마삼실% 근처로 찍었습니다.), 반등도 역시 잠실이 먼저 했습니다.
잠실만 떨어질 수 없듯이 잠실(혹은 강남3구가)이 유독 앞도적으로 오를 수도 없는 겁니다. 펀더멘털 입지 평가가 단기간에 훅훅 바뀌는 상황이 오기어렵습니다. 강남3구만 올라서 양극화가 크게 발생한 상태로 쭉 유지될 가능성도 매우 낮습니다. 지방 소도시와 서울을 비교하면 가능할 수 있는 얘기지만 서울시내에서는 나타나기가 어려운 애기이빈다. 언젠가는 갭을 줄입니다. 위에서 내려오든 아래에서 올라오든.
단기적인 수급현황, 그리고 각 지역의 가격 흐름 속성 등에 의해서 변동폭이 크고 가격 변화가 빠르게 오는 지역이 있고, 그 반대의 지역이 있기에 일시적으로 가격차가 커졌다가 작아졌다가 하는 것은 당연한 흐릅입니다. 그것을 가지고 근본적인 입지의 가치가 변했다고 착각하면 안됩니다.
약간은 물론 변할 수 있죠. 호재가 개발이 차별적으로 생기기도 하니까요. 하지만 작년과 올해의 가격 흐름은 그런 문제가 아닙니다. 호재때문에 더 올랐거나 근본적으로 입지가치가 몰락해서 더 하락하고 입지가치가 확 떠서 양극화처럼 확 올라오고 그런 시장이 아니라는 것이죠.
혹시 만약에 하반기 중에 조정장이 잠시 온다면 제가 위에서 언급한대로 위에서 내려오면서 갭이 줄어드는 상황이 발생할 가능성이 높습니다. 올해 반등장에 덜 오른 곳은 혹시 조정이 와도 별로 안떨어질겁니다.
하반기, 내년 초쯤까지의 시장은 이런 틀에서 지켜봐야하지 않나 싶습니다.
실거주 매수야 각 가족의 상황에 따라 결정해야하는 요소들이 많지만
투자는 순수하게 가격 흐름만 보고 하는 것이니 투자에 있어서도 위와 같은 흐름은 잘 파고들면 좋을 것 같습니다.
▼부동산 청약 투자정보 공유 오픈링크방 초대합니다▼
https://open.kakao.com/o/glejWQMc
원문글(분전아카데미(분전리서치)"자산투자의 모든 것)
https://blog.naver.com/realme0603/223195426649