10일부터 공인중개사의 확인·설명 의무 강화

[김근태]

「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안 이  7 월  10 일 부터  시행 된다

□ 국토교통부(장관 박상우)는 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인․설명 의무를 강화하는「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안이 7월 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

 ㅇ 정부는 전세사기를 예방하고 관리비를 투명화하기 위해 부동산 중개과정에서 공인중개사의 역할을 지속적으로 강화해 왔다.

 ㅇ 이번 「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안은 「공인중개사법」에서 규정된 공인중개사의 확인․설명 의무를 구체화하고, 확인․설명 사항을 중개대상물 확인․설명서 서식으로 명확히 증빙토록 하고 있다.

□「공인중개사법」시행령․시행규칙 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

□1 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인․설명 받을 수 있게 된다. 

 ㅇ 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후, 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명하여야 한다. 

 ㅇ 개정 내용의 실효성을 높이기 위해 공인중개사가 확인․설명한 내용은 ‘중개대상물 확인․설명서’에 명기하고, 공인중개사․임대인․임차인이 같이 확인․서명토록 하였다.

 ㅇ 이번 개정을 통해 임차인은 임대차 계약 만료시 임대차 보증금을 돌려 받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 기여할 것으로 기대된다. 

□2 공인중개사는 임차인에게 최우선변제금과 임대보증금 보증제도 등 임차인 보호제도를 설명하여야 한다. 

 ㅇ 공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴,  주택임대차보호법령에 따라 담보설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명하여야 한다. 

 ㅇ 또한, 계약 대상 임대차 주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명하여야 한다. 

 ㅇ 공인중개사로 하여금 선순위 권리관계 이외에도 임차인의 보증금을 지키기 위한 임차인 보호제도를 설명토록 함으로써 임대차 계약의 안전성이 강화될 것으로 기대된다.

□3 임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장안내를 받을 시 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있게 된다. 

 ㅇ 중개보조원이 현장안내를 할 경우에는 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 알려야 하며, 공인중개사는 중개대상물 확인․설명서에 중개보조원의 신분고지 여부를 표기하여야 한다.

 ㅇ 이를 통해 중개보조원의 업무범위를 벗어난 불법중개 행위를 방지하여 소비자 피해를 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 

□4 임차인은 임대차 주택의 관리비 금액과 비목, 부과 방식 등을 명확히 설명받을 수 있게 된다. 

 ㅇ 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명하고, 계약서뿐만 아니라 중개대상물 확인․설명서에 명기해야 한다.

 ㅇ 이를 통해 관리비 관련 분쟁을 예방하고, 월세의 관리비 전가 등 부작용도 예방할 수 있을 것으로 예상된다.

□ 국토교통부 남영우 토지정책관은 “이번 개정안을 통해 공인중개사가 임차인에게 임대차 관련 주요 정보를 충분히 제공토록 하여 보다 안전한 임대차 계약 체결을 위한 환경이 조성되길 기대한다”라고 밝혔다. 

참고2

공인중개사법 시행규칙 개정안 주요 내용

□ 임대차 확인정보 설명의무 신설

중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)

(

주택 유형: [  ]단독주택   [  ]공동주택   [  ]주거용 오피스텔

)

(

거래 형태: [  ]매매ㆍ교환 [  ]임대

)

확인ㆍ설명 자료

확인ㆍ설명 근거자료 등

[  ]등기권리증[  ]등기사항증명서[  ]토지대장[  ]건축물대장 [  ]지적도 [  ]임야도[  ]토지이용계획확인서[  ]확정일자 부여현황[  ]전입세대확인서 [  ]국세납세증명서[  ]지방세납세증명서[  ]그 밖의 자료(               )

대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항

Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항

④ 임대차 확인사항

확정일자 부여현황 정보

[  ] 임대인 자료 제출 [  ] 열람 동의

[  ] 임차인 권리 설명

국세 및 지방세 체납정보

[  ] 임대인 자료 제출 [  ] 열람 동의

[  ] 임차인 권리 설명

전입세대 확인서

[  ] 확인(확인서류 첨부) [  ] 미확인(열람ㆍ교부 신청방법 설명) [  ] 해당 없음

최우선변제금

소액임차인범위:          만원 이하    최우선변제금액:         만원 이하

민간임대 등록여부

등록

[  ] 장기일반민간임대주택 [  ] 공공지원민간임대주택 [  ] 그 밖의 유형(                                  )

[  ] 임대보증금 보증 설명

임대의무기간

임대개시일

미등록 [  ］

계약갱신 요구권 행사 여부

[  ] 확인(확인서류 첨부)   [  ] 미확인   [  ] 해당 없음

개업공인중개사가 “④ 임대차 확인사항”을 임대인 및 임차인에게 설명하였음을 확인함

임대인

(서명 또는 날인)

임차인

(서명 또는 날인)

개업공인중개사

(서명 또는 날인)

개업공인중개사

(서명 또는 날인)

※ 민간임대주택의 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.  ※ 임차인은 주택도시보증공사(HUG) 등이 운영하는 전세보증금반환보증에 가입할 것을 권고합니다.  ※ 임대차 계약 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 따라 30일 이내 신고해야 합니다(신고 시 확정일자 자동부여).  ※ 최우선변제금은 근저당권 등 선순위 담보물권 설정 당시의 소액임차인범위 및 최우선변제금액을 기준으로 합니다.

□ 주택 관리비 설명의무 신설

⑥ 관리에 관한 사항	경비실	［  ］있음    ［  ］없음	관리주체	［  ］위탁관리 ［  ］자체관리［  ］그 밖의 유형
	관리비	관리비 금액: 총                 원    관리비 포함 비목: [  ] 전기료 [  ] 수도료 [  ] 가스사용료 [  ] 난방비 [  ] 인터넷 사용료                     [  ] TV 수신료 [  ] 그 밖의 비목(                           )    관리비 부과방식: [  ] 임대인이 직접 부과 [  ] 관리규약에 따라 부과                     [  ] 그 밖의 부과 방식(                                               )

□ 중개보조원 고지 확인·설명 신설

⑭ 현장안내	현장안내자	［  ］개업공인중개사 ［  ］소속공인중개사 ［  ］중개보조원(신분고지 여부: [  ] 예  [  ] 아니오) ［  ］해당 없음
※ “중개보조원”이란 공인중개사가 아닌 사람으로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 사람을 말합니다.   ※ 중개보조원은 「공인중개사법」 제18조의4에 따라 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다.

참고1

공인중개사법 시행령 개정안

현  행	개정안
제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <단서 신설>	제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① ---------------------------------------------------------------------. 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다.
1. ∼ 3. (생  략)	1. ∼ 3. (현행과 같음)
<신  설>	3의2. 관리비 금액과 그 산출내역
4. ∼ 9. (생  략)	4. ∼ 9. (현행과 같음)
<신  설>	10. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항
<신  설>	11. 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항
<신  설>	12. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 같은 법에 따른 민간임대주택인 경우만 해당한다)
② ∼ ④ (생  략)	② ∼ ④ (현행과 같음)
< 부  칙 > 제1조(시행일) 이 영은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(중개대상물의 확인․설명에 관한 적용례) 제21조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 중개를 의뢰받는 경우부터 적용한다.

참고2

공인중개사법 시행규칙 개정안 주요 내용

□ 임대차 확인정보 설명의무 신설

중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)

(

주택 유형: [  ]단독주택   [  ]공동주택   [  ]주거용 오피스텔

)

(

거래 형태: [  ]매매ㆍ교환 [  ]임대

)

확인ㆍ설명 자료

확인ㆍ설명 근거자료 등

[  ]등기권리증[  ]등기사항증명서[  ]토지대장[  ]건축물대장 [  ]지적도 [  ]임야도[  ]토지이용계획확인서[  ]확정일자 부여현황[  ]전입세대확인서 [  ]국세납세증명서[  ]지방세납세증명서[  ]그 밖의 자료(               )

대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항

Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항

④ 임대차 확인사항

확정일자 부여현황 정보

[  ] 임대인 자료 제출 [  ] 열람 동의

[  ] 임차인 권리 설명

국세 및 지방세 체납정보

[  ] 임대인 자료 제출 [  ] 열람 동의

[  ] 임차인 권리 설명

전입세대 확인서

[  ] 확인(확인서류 첨부) [  ] 미확인(열람ㆍ교부 신청방법 설명) [  ] 해당 없음

최우선변제금

소액임차인범위:          만원 이하    최우선변제금액:         만원 이하

민간임대 등록여부

등록

[  ] 장기일반민간임대주택 [  ] 공공지원민간임대주택 [  ] 그 밖의 유형(                                  )

[  ] 임대보증금 보증 설명

임대의무기간

임대개시일

미등록 [  ］

계약갱신 요구권 행사 여부

[  ] 확인(확인서류 첨부)   [  ] 미확인   [  ] 해당 없음

개업공인중개사가 “④ 임대차 확인사항”을 임대인 및 임차인에게 설명하였음을 확인함

임대인

(서명 또는 날인)

임차인

(서명 또는 날인)

개업공인중개사

(서명 또는 날인)

개업공인중개사

(서명 또는 날인)

※ 민간임대주택의 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.  ※ 임차인은 주택도시보증공사(HUG) 등이 운영하는 전세보증금반환보증에 가입할 것을 권고합니다.  ※ 임대차 계약 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2에 따라 30일 이내 신고해야 합니다(신고 시 확정일자 자동부여).  ※ 최우선변제금은 근저당권 등 선순위 담보물권 설정 당시의 소액임차인범위 및 최우선변제금액을 기준으로 합니다.

□ 주택 관리비 설명의무 신설

⑥ 관리에 관한 사항	경비실	［  ］있음    ［  ］없음	관리주체	［  ］위탁관리 ［  ］자체관리［  ］그 밖의 유형
	관리비	관리비 금액: 총                 원    관리비 포함 비목: [  ] 전기료 [  ] 수도료 [  ] 가스사용료 [  ] 난방비 [  ] 인터넷 사용료                     [  ] TV 수신료 [  ] 그 밖의 비목(                           )    관리비 부과방식: [  ] 임대인이 직접 부과 [  ] 관리규약에 따라 부과                     [  ] 그 밖의 부과 방식(                                               )

□ 중개보조원 고지 확인·설명 신설

⑭ 현장안내	현장안내자	［  ］개업공인중개사 ［  ］소속공인중개사 ［  ］중개보조원(신분고지 여부: [  ] 예  [  ] 아니오) ［  ］해당 없음
※ “중개보조원”이란 공인중개사가 아닌 사람으로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 사람을 말합니다.   ※ 중개보조원은 「공인중개사법」 제18조의4에 따라 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다.