주상복합 상가 방문객들도 주차장을 이용할 수 있나요.

[변호사 김덕은]

문) 저는 주상복합건물의 상가를 분양받았습니다. 이 주상복합건물은 지하 2층 내지 5층에 주차장, 지하 1층 내지 지상 3층에 근린생활시설, 지상 4층 내지 15층에 아파트(총60세대)로 구성이 되어 있습니다. 주상복합건물의 지하 2층에는 자동차차단시설이 설치되어 있고, 지하 3층 내지 5층 주차장에 자동차로 진입하기 위해서는 위 차단시설을 반드시 통과하여야 합니다. 위 주상복합건물 관리단은 상가소유자들의 동의 없이 차단시설을 설치해 아파트구분소유자들만 지하 3층 내지 5층 주차장을 이용할 수 있게 하고, 상가소유자들은 이용할 수 없게 하고 있습니다. 저희 상가소유자들은 관리단에 차단시설을 철거하고, 주차장 통행을 방해하지 말아달라고 요구할 수 있나요.

답) 주상복합아파트나 소규모 집합건물의 경우 주차장 사용문제로 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 주상복합아파트의 경우 분양당시에는 아파트 또는 상가구분소유자 모두 차단기에 문제를 제기하는 경우는 많지 않습니다. 분양후 시간이 흐르면 상가가 자리를 잡게 되고 상가를 방문하는 손님들이 많아 지면서 주차장 사용문제가 발생하게 되는 것입니다. 주상복합아파트의 경우 아파트구분소유자들 뿐만아니라 상가구분소유자들도 등기부등본상 주상복합아파트 주차장의 공유자로 등기가 되어 있고, 이러한 사정을 기초로 하여 상가구분소유자들이 차단기 철거를 관리단에 요구하고, 아파트 구분소유자들은 이를 거부하면서 분쟁이 발생하게 되는 것입니다.

'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제10조 제1항은 "공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다."라고 규정하고 있습니다. 대법원은 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정이 된다고 판시하고 있습니다..(대법원 2005. 6. 24. 선고 30279 판결)

위 대법원 판결을 기초로 이 사건과 유사한 사례에서 서울동부지방법원은 다음과 같은 사정에 비추어 건물 지하 3층 내지 5층 주차장은 그 구조 및 이용형태상 아파트구분소유자들만이 공용하도록 제공된 일부 공용부분에 해당한다고 판결하기도 하였습니다.(서울동부지방법원 2017가합104406) ① 건물에는 총 3대의 엘리베이터가 있는데, 원고들이 입주하기 전부터 아파트 전용 엘리베이터 2대는 지상 15층부터 지하 5층까지 내려갈 수 있으나 상가전용 엘리베이터 1대는 지상 3층부터 지하 2층까지만 내려가도록 설치되어 있었다. 즉, 처음부터 지하 3층 내지 5층 주차장은 아파트 구분소유자들만 이용하는 것을 전제로 엘리베이터가 설치되어 있다. ② 건물 지하주차장에서 건물 내부로 들어가는 출입구(비상계단)도 아파트와 상가가 구분되어 있는데, 아파트 출입구만이 지하 3층 이하 주차장까지 연결되어 있다. 또한 위 아파트 출입구는 아파트 구분소유자들만이 이용할 수 있도록 잠금장치로 관리되고 있다. ③ 건물 사용승인도면의 설계개요에 "주차대수: 아파트 77.10대, 운동시설 1.87대, 근린생활시설 9.76대, 합계 88.73대(최저한도 적용). 계획: 90대"라고 되어 있어, 이 사건 건물 설계 당시부터 위와 같이 아파트 구분소유자들과 상가 구분소유자들이 주차장을 구분하여 이용하는 것을 예정했던 것으로 보인다. 또한 차단시설은 이 사건 건물에 대한 사용승인이 이루어지고 얼마 지나지 않아 분양이 시작될 무렵 설치되었는데, 이 사건 차단시설로 구분된 주차 가능 대수는 아파트 77대, 상가 15대로, 위 사용승인도면에 기재되어 있는 주차대수와 거의 일치한다.

따라서 귀하의 경우도 주차장이 그 구조 및 이용형태상 아파트구분소유자들만이 공용하도록 제공된 일부 공용부분에 해당한다고 판단이 된다면 관리단을 상대로 차단기 철거 및 통해방해금지를 청구할 수 없을 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은