임대인이나 임차인이 임대차계약 기간의 만료일에 가까워져도 계약 종료의 의사를 피력하지
않으면 계약이 그 이전과 동일한 조건으로 다사 된것으로 간주하는 제도를 말합니다. 다시 말해 임대차기간 말료 후 임차인이 임차물을 계속,
수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 다른 의사표시가 없는 경우에는 기존 임대차조건과 동일한 임대차를 한 것으로 보는 제도를 묵시적
갱신이라고 합니다.
2. 법률규정
묵시의 갱신과 관련하여서는 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 규정하고
있습니다.
민법
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한
조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한
담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
주택임대차보호법 ①
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로
다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
<개정 2009.5.8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나
그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기
6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할
경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와
동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
주택임대차의 경우 주택임대차보호법 제6조가 적용되는 것은 당연합니다. 그러나
상가임대차의 경우에는 경우에 따라 민법 규정이 적용되기도 하고, 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하므로 이에 대한 판단이 필요합니다.
3. 상가건물임대차보호법이 적용되는
경우
상가건물임대차보호법은 원칙적으로 환산보증금액이 일정금액(서울 4억원, 광주광역시
2억 4천만원) 이하인 경우에만 적용이 됩니다. 2013년과 2015년 두
차례의 상가건물임대차보호법의 개정으로 일정 조문의 경우에는 환산보증금액과 관계없이 모든 임대차에 적용이 되나(예 계약갱신요구권, 권리금),
묵시의 갱신 규정과 관련하여서는 여전히 환산보증금액이 일정금액 이하인 경우에만 적용이 됩니다.
따라서 상가건물임대차보호법상의 묵시적 갱신 규정은 환산보증금액이 일정금액(서울 4억원, 광주광역시 2억 4천만원) 이하인 경우에만 적용이 되고 위 금액을
초과하는 경우에는 민법 규정이 적용이 되는 것입니다.
4. 민법이 적용되는 경우
민법 제639조의 묵시의 갱신 규정은 주택임대차와 상가건물임대차보호법의 적용을
받지 않는 경우에만 적용이 됩니다. 따라서 상가임대차의 경우는 환산보증금액이 일정금액이 초과하는 경우에 민법이 적용되는 것입니다.
5. 민법과 상가건물임대차보법의 묵시의 갱신 규정의
차이점
상가건물임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지
사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에 묵시의 갱신이 되는 것으로 봅니다. 상가건물임대차보호법상 묵시의 갱신이 되면 임차인은 묵시의 갱신을 통하여 1년의
계약기간 연장이 보장이 됩니다. 다만 이는 임차인을 보호하기 위한 규정이므로 임차인은 1년 이내라도 계약해지가 가능하고
임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지가 됩니다.
그러나 민법은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에
이의를 하지 아니한 때에는 묵시의 갱신이 되는 것으로 봅니다. 민법의 묵시의 갱신은 상가건물임대차보호법과 달리 임차인에게 1년의 계약기간을
보장해 주지 않습니다. 민법이 적용되는 경우에는 임대인과 임차인 모두 언제든지 임대차 해지 통고가 가능하고 임대인이 해지통고를 하는 경우
6개월, 임차인이 해지통고를 하는 경우 3개월이 지나면 임대차 계약이 해지가 됩니다.