<신간도서> 돈버는 집짓기[서동원 저, 비앤컴즈(B&Comms)]

[북즐뉴스]

돈버는 집짓기

독한 건축주들의 절대 손해 안 보는 노하우

판형 : 152 × 210 무선

면수 : 320페이지

정가 : 17,000원

지은이 : 서동원

펴낸곳 : 비앤컴즈(B&Comms)

주소 : 서울시 마포구 토정로 222 한국출판콘텐츠센터 303호

Tel : 02-704-3448 | Fax : 02-6351-3448

e-mail : b_comms@naver.com

출간 : 2018년 8월 27일

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관련분류

국내도서 > 경제/경영 > 재테크/금융 > 부동산 > 부동산투자일반

국내도서 > 취미/실용/스포츠 > 홈인테리어/수납 > 홈인테리어 일반

1. 책 소개

예산설정부터 준공까지

토지 보는 방법부터 하자관리까지

건축 매니저가 풀어놓는 집짓기의 모든 것

“건물 지어서 남기기는커녕 손해만 보면 어떡하지?”

집을 지으려고 마음먹은 순간 모든 건축주가 하게 되는 고민이다. 거의 전 재산을 털어 가족이 함께 살 집을 지으려고 하는데, 혹시 건축비용을 감당 못해 빚만 떠안게 되는 것은 아닌지…. 꿈에 그리던 건물주가 되어 임대수익을 얻고자 했는데, 집을 짓고 나서 오히려 마이너스가 되는 것은 아닌지…. 《돈버는 집짓기》는 예비 건축주의 이런 현실적인 고민을 덜어주기 위해 집짓기 전에 꼭 알아두어야 할 건축주 기본상식과 문제해결 노하우를 제시한 책이다.

저자는 건축 매니지먼트 회사 ‘친친디CM그룹’을 운영하는 한편, “세상에 어려운 집짓기는 없게 하겠다”는 모토로 <건축 어벤저스> <건물주대학> 등 수차례 건축 관련 세미나를 진행해왔다. 전국의 수많은 열혈 건축주들을 만나온 저자에게 들려오는 고민은 한결같았다. “손해 안 보고 집을 지으려면 어떻게 해야 되나요?” 비전문가일 수밖에 없는 건축주들로서는 너무나 어려운 집짓기의 여정에 함께해줄 든든한 내비게이션이 필요하다는 생각에, 저자는 이 책을 쓰게 되었다.

집짓기로 돈 벌어본 남자의

독하디독한 현장 노하우

집짓기 과정은 선택의 연속이다. 예를 들어 건축설계사는 누구를 선정해야 하고, 시공자는 무얼 보고 선택해야 하는가? 예산 설정은 어떻게 해야 하며, 토지를 볼 땐 무엇을 고려해야 하는가? 공사 시기는 어떻게 잡아야 하나? 내가 원하는 대로 공사가 진행되지 않을 땐? 추가비용이 발생하면? 하자가 생기면? 이러한 끝도 없는 문제들이 건축주의 앞을 가로막는다.

집짓기 과정에서 예상되는 이 모든 문제들에 대해 저자는 철저하게 건축주의 입장에 서서 설명한다. 저자 자신이 한때는 초보 건축주였고, 내 집을 짓는 과정에서 네 번의 재판을 겪어야 했던 고충이 있었기에, 절대 손해 보고 싶지 않은 절실한 건축주의 마음을 이해하기 때문이다. 내 편이 되어주지 않는 건축 전문가들 사이에서, 전문용어의 홍수에 휩쓸리며 우왕좌왕하는 초보 건축주들에게 가장 어렵고 놓치기 쉬운 부분들을 시원하게 긁어준다. 무엇보다 소위 ‘업자’들과의 힘겨루기가 될 수도 있는 현실 집짓기 과정에서 일반인인 건축주가 어떻게 하면 그들에게 휘둘리지 않고 원하는 집을 지을 수 있는가에 대한 현실적인 조언을 들을 수 있다.

전문용어 난무하는 집짓기 시장에

생초보로 뛰어든 S씨의 고군분투기

예능작가였던 저자의 경험을 살려 어려운 집짓기를 쉽게 해석해 전달해주는 것이 이 책의 장점 중 하나. 이 책은 건물주가 되고 싶은 S씨의 생생한 이야기가 담긴 하프팩션(실화를 기반으로 한 픽션) 건축 정보서적이다. 초보 건축주 S씨의 에피소드와 서 대표의 강의가 교차되는 방식으로 구성되었으며 예산 설정, 토지매입, 건축가·시공자 선정, 설계공정관리, 하자관리 등 집짓기 전 꼭 알고 시작해야 하는 모든 집짓기 상식을 아우르고 있다.

건물주와 건축주도 구별하지 못했던 S씨는 서 대표의 독한 과외를 따라가며 건축 공정, 견적 산출, 건축박람회 활용법, 토지 보는 법, 현장답사 노하우 등을 하나하나 배워간다. S씨가 초보 건축주를 벗어나 준전문가의 경지에 오를 즈음, 독자들도 완전히 다른 시각으로 집짓기에 접근하게 될 것이다.

2. 지은이 소개

서동원

스스로 건축통역사라고 말하는 〈친친디CM그룹〉 대표.

문예창작과 영화를 전공하고 예능, 시트콤, 드라마, 영화 작가로 활동했다. 작은 케이블 TV에서 편성팀장으로 속 편하게 살며 일을 핑계로 아프리카 빈민촌부터 뉴욕의 부호마을까지 취재를 다니던 어느 날, 건축업자가 공사를 하다 부도를 내고 전 재산에 압류가 들어오며 운명이 뒤바뀌었다.

결국 ‘내 손으로 내 집을 짓기’ 위한 시공사를 설립하고 공사를 마무리한 후에, 집이 잡지에 소개되자 여기저기서 집을 지어달라고 부탁이 들어왔다. 처음엔 재미 삼아 한두 채 정도 손을 대다 이내 사업이 되었다.

5년간 네 번의 재판을 모두 승소하는 과정에서 이 시장의 가장 큰 문제는 “전문성이 떨어지는 생계형 건축업자”와 “더 전문성이 떨어지는 발주자인 건축주”, 여기에 이들을 관리하는 시스템이 부재하기 때문이라는 소결론을 얻고 투명하게 건축을 관리해주는 캠페인을 해보자고 《월간 전원속의 내집》에 제안했다. 바로 〈친절한 친환경 디자인 하우스 프로젝트〉.

개인사업자로는 사업을 감당을 할 수 없을 정도로 수주가 많아 〈(주)친친디〉를 설립하고, 이제는 수 곳의 계열사를 거느린 〈친친디CM그룹〉이 되었다. 2018년 7월 기준으로 누적 관리 프로젝트 100개를 돌파했다.

3. 목차

1장 건축주 개론

(Episode 1 : 도대체 난 무슨 말인지 원…)

1. 고객과 사업주 사이, 왜 건축주는 건축사업주가 되어야 하는가?

_당신은 건물주와 건축주를 구분할 수 있는가?

_왜 건축주가 되어야 하나?

_목적과 수단을 정확히 인지하라

(Episode 2 : 이게 말이 돼요? 흥분 전에 잠깐만!)

2. 역지사지(易地思之) - 내 건물을 짓는 건축주 vs. 남의 건물을 짓는 생계형 시공자

_도면 따로 견적서 따로 현장 따로, 집짓기의 실제 모습

_인터넷 오픈마켓의 역습

_악덕업자? 진상고객? 무엇이 잘못됐나

(Episode 3 : 청바지 같은 집 vs. 파티복 같은 집)

3. 건축주 입문 필수용어

_왜 집을 지으려고 하나요?

_지번이 어떻게 되나요?

2장 건축주 검정고시 – 1교시 : 구상

(Episode 4 : 머리를 써야 손발이 덜 고생할걸?)

1. 내 건물 짓기 지도를 펴자 – 당신의 경유지, 목적지를 구분하라

_#1 사업계획서 정리 X 가용예산 설정

_#2 토지 매입

_#3 경계측량

_#4 기존 건축물 철거 & 건축물대장 말소

_#5 설계 및 인허가, 착공신고

_#6 토목, 건축공사

_#7 부대공사 / 조경공사

_#8 준공 / 입주 그리고…

(Episode 5 : 한숨과 심호흡 사이)

2. 사업계획서 3단 콤보 - 시간, 예산, 하자

_시간의 늪 탈출법

_공사관리보다 더 중요한 설계공정관리

_예산계획은 거꾸로

_알 듯 모를 듯 금융권별 대출, 어떻게 활용할까?

_하자 없는 집은 없다? 하자를 최소화하는 솔루션

3장 건축주 검정고시 – 2교시 : 사업계획실무

(Episode 6 : 그래서 평당 얼마면 될까?)

1. 설계는 건축가에게, 견적은 견적 전문가에게

_왜 당한 기분이 들지?

_결코 만만치 않은 견적산출

_견적회사? 그런 게 있어요?

(Episode 7 : 3품이 필요해! - 손품, 눈품, 발품)

2. 가자! 내 건물 마련하러 건축박람회로

_세상에 싸고 좋은 집은 없다

_건축박람회 200% 활용 꿀팁

_철근 콘크리트? 목구조? 스틸하우스? 알아야 보인다

_견적 비교가 목표라면? 도면은 필수!

_가성비 ‘갑’ 인 자재를 찾아서

_화려한 포트폴리오 대신 시스템을 보라

4장 건축주 검정고시 – 3교시 : 선행사례 연구

1. No pain no gain, 건축은 답사로부터 시작된다

_준비운동 : 손품 팔기

_본운동 : 발품 팔기

_마무리 운동 : 토지의 봄, 여름, 가을, 겨울 그리고 낮과 밤 검토하기

2. 주변의 집짓기 사례가 답안지다

_1단계 : 현황분석 – 도, 기, 민

_2단계 : 규모검토 – 토, 주, 최

_3단계 : 사업성 검토 – 사업수지분석

5장 건축주 검정고시 – 4교시 : 실습사례 연구

(Episode 8 : 돈이 얼마나 들까?)

1. 사례분석 #1 서울특별시 강남구 수익형 꼬마빌딩 (토지 매입 후 신축)

2. 사례분석 #2 서울특별시 송파구 수익형 꼬마빌딩 (기소유 구옥 철거 후 신축)

3. 사례분석 #3 울산광역시 중구 듀플렉스 분양주택 (분양택지 매입 후 신축 판매)

6장 결국은 개인들이 조직화된 시스템이 하는 일

(Episode 9 : 아는 사람이 많아도 꿰어야 보배다)

1. 신뢰 기반의 건축 드림팀을 만들자

_건축사사무소 – 설계사, 설계협력사

_건축주의 참모진 - 건축 매니저팀 (CM Team)

_시공사 – 종합건설사, 전문건설사

EPILOGUE 내일은 강남 건물주

부록1 CASE STUDY

부록2 독한 것들의 절대 손해 안 보는 집짓기 노하우 3시간 완전정복

4. 책 속에서

“임대료요? 안 내요……. 제가 건물주라.”

“아…… 건. 물. 주. 시구나…….”

순간 쿵! 하는 듯한 느낌을 받았다. 딱 봐도 나보다 몇 살은 어려 보이는데. 건.물.주라고? 카페 주인, 아니 이 건물의 건물주님과 이런저런 담소를 나누며 어떻게 이렇게 예쁜 건물을 짓게 되었는지 사연을 듣게 되었다.

(p.22-23 ‘Episode 1. 도대체 난 무슨 말인지 원…’)

만약 당신의 꿈이 건물주라면 먼저 건축주는 필수코스가 될 확률이 큽니다. 처음엔 아파트 구입하듯 건물을 구입해서 건물주가 되었다 하더라도 자산을 늘려가는 관리를 하다 보면 결국 리모델링, 신축으로 건축주의 길을 가는 경우가 태반이기 때문입니다.

자 이제, 한 가지 중요한 질문을 던져보겠습니다.

‘왜 당신은 건물주가 되기 위한 그 시작인 건축주가 되고 싶습니까?’

(p.40-41 ‘고객과 사업주 사이, 왜 건축주는 건축사업주가 되어야 하는가?’)

이 글을 읽는 당신이 집을 짓겠다고 마음을 먹는 순간, 당신은 이미 대한민국 주택건축 시장의 ‘건축인’ 신분을 득하게 됩니다. 오토바이를 몰아도 시험을 보고 면허증을 받아야 하는데 집을 짓는 데는 면허가 필요 없다는 놀라운 사실! 소규모 주택 시장에는 어떠한 면허도 필요 없으니 누구나 집을 지을 수 있다고 허락했다는 사실을 인지하셔야 합니다.

그와 동시에 이 정글에서 당신은 이 시장의 ‘하수 중의 하수’라는 사실도, ‘당신의 머릿속 계산기는 상대에게 아주 쉽게 읽힌다’는 사실도 깨우쳐야 합니다. 따라서 무지한 당신은 공부해야 하고 그들의 언어를 터득해야 하며 숫자 앞에 겸손해져야 합니다.

(p.63-64 ‘역지사지 - 내 건물을 짓는 건축주 vs. 남의 건물을 짓는 생계형 시공자’)

또한 진정한 투자가 목적이라면 주인 세대에 대한 욕심은 버리는 게 좋습니다. 진정한 투자자로 거듭나려면 내 집 짓기 시장 소속에서 탈퇴해 남의 집 짓기 시장으로 이적하는 게 바람직하다고 봅니다. 뭐든 복합 목적보다는 단순 목적이 쉽습니다. 건물 주인임에도 건물의 유지보수 때문에 밤늦은 시간에도 트레이닝복 차림으로 계단을 오르내리는 관리자 신세로의 전락이나, 세입자와 정들어서 10년이 지나도록 세를 올려 받아야 하나 올려 받지 못하는 시트콤 속 주인공 같은 상황에 직면할 수도 있기 때문입니다.

(p.75 ‘건축주 입문 필수용어’)

처음엔 몰랐습니다. 그저 처음엔 건축가라고 불리는 건축설계사가 다 알아서 해주는 줄 알았고, 그것이 아니라는 것을 깨우친 이후에는 시공사 사장이, 그다음엔 시공사 소장이…… 해줄 줄 알았으나 결단코 아니었습니다. 그럼에도 불구하고 면전에서는 다들 책임도 못질 말들을 어찌나 그렇게 혹할 정도로 자신감 있게 던지던지…….

(p.97 ‘내 건물 짓기 지도를 펴자 – 당신의 경유지, 목적지를 구분하라’)

건축설계자와 일을 하기 위해 계약을 할 때 놓쳐서는 안 되는 부분이 바로 설계공정표입니다. 통상 3~4주면 계획설계가 제출되고, 계획설계에 대한 토론 4주, 인허가 도서 4주, 실시설계 도서 2~3주면 비교견적을 의뢰할 수 있는 공견적서(자재와 물량이 기록되어 있고 단가와 이윤이 비어있는 견적서)를 작성할 수 있습니다. 이 기간까지는 건축주의 집중 시간관리가 필요합니다. 과정 과정의 확인이 필요합니다.

(p.123 ‘사업계획서 3단 콤보 - 시간, 예산, 하자’)

견적산출을 책임져주는 이들이 있습니다. 이 큰 건설시장에 그런 역할이 없을 리 없습니다. 바로 견적회사입니다. 제가 집짓기 세미나를 할 때 견적회사에 대한 이야기를 꺼내면 대다수 사람들의 반응이 그런 게 있느냐는 표정입니다. 실제 공사에 들어갈 공사 상세도면이 나오면 견적회사를 통해 물량산출과 기준견적을 제시받을 것을 권합니다. 적어도 5억 이상의 공사라면 그 비용이 아깝지 않을 것이기 때문입니다.

(p.147 ‘설계는 건축가에게, 견적은 견적 전문가에게’)

“현장에 답이 있다”라는 말이 있습니다. 토지 매입의 단계에서 답사의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 그런데 일반인이 토지 답사를 나선다는 건 원하는 지역에 찾아가 차를 타고 주변을 둘러보다 인근 부동산 서너 군데, 단순 탐문하는 수준을 벗어나기 어렵습니다. 요즘 땅을 구하는 트렌드는 인터넷으로 손품을 팔고 어느 정도 마음을 정한 뒤 사진과 현장의 차이를 확인하고자 답사를 가는 것입니다. 그런데 여기서, 판단의 기준이 명확하지 않을 때는 오로지 감성에 의지하거나 당장 눈에 보이는 숫자(가격)에 현혹되는 경우가 많습니다.

(p.177-178 ‘No pain no gain, 건축은 답사로부터 시작된다’)

5. 상세 이미지