[Zoom in 서울] 서울시 소유 ‘체비지’ 사기 조심

[하얀쪽배(영신)]

설명1)

예를 들어 귀하의 땅 1,000평 이 있는 일단의 토지를 개발을 하게되면 도로, 공공시설용지등으로 30% 정도의 땅이 필요한 경우에  귀하는 700평을 환지로 받게됩니다.

그런데 20% 정도를 더 떼어서 개발비용으로 사용할 수도 있습니다.그러면 귀하의 땅에서 200평이 더 짤려 나가고 최종적으로 500평을 환지로 받게됩니다.

이때 200평을 체비지 라고 하고 20%+30%=50% 를 감보율 이라고 합니다.

즉 개발비용으로 사용하기위해 환지하면서 떼어놓은 땅(20%)를 체비지 라고 합니다.

(위의 %숫자는 예로 들은 것 이며 다를 수도 있음)

설명2)

도시지역을 만들기 위해서 사업을 시작할 것입니다.

사업을 하면서 그 비용을 토지로 받기 위해서 남겨두는 토지를 "체비지"라고 합니다.

"체"자는 "체류"라고 하는 한자와 해석을 같이하시면 되는데 "머무르다"라는 뜻을 가지고 있습니다.

그래서 사업을 진행하고 나서 "비용이 머무르고 있는 땅"을 체비지라고 합니다.

도시개발사업지구에서 공사를 하고 사업 시행자가 그 비용을 받기 위해서 일부 땅을 놔두고 환지 처분을 할 것인데, 그렇게 일부 땅을 체비지라고 합니다.

그 땅은 사업자의 입장에서 봤을 때에는 "비용이 머무르고 있는 땅"이니 그게 체비지 입니다.

그리고 환지라는 것은 교"환"되는 토"지"로 공사를 다 끝내고 사업시행자가 종전 토지 소유자에게 토지를 교환해줄 것인데 그런 땅을 환지라고 합니다.

종전에 엉망인 땅을 공사를 다 하고 토지를 바꿔줄 것인데 그렇게 교환해주는 토지를 "환지"라고 합니다.

그런데 사업 비용으로 받을 땅을 제외하고 돌려 줄 것인데 그래서 일부 땅을 빼고 돌려 주는 것을 "감보율"이라고 합니다.

일부 비율을 "감(빼고)"하고 내주는데 그런 비율을 "감보율"이라고 합니다.

일부 비율을 빼고 돌려 줄 것인데 그렇게 빼놓은 땅이 "체비지"입니다.

사업 시행자가 땅을 뺄 때 적용하는 비율이 "감보율"입니다.

그리고 공사가 완전히 끝난 후에 종전의 토지 소유자에게 돌려주는 땅을 "환지"라고 합니다.

이렇게 서로 서로 관련이 있습니다.

설명3)

도시개발사업에 있어 환지방식에 의한 사업에 있어서 이런 개념이 생기는 데요. 일반적인 밭(전)이나 논(답)을 개발 한다고 가정하면, 이땅은 건물을 지을 수 있는 대지가 되겠죠? 이경우 이 지역의 도로, 상수도, 도시가스 등의 기반시설 공사를 진행해야 할 것 입니다.(그래야 집을 짓거나, 상가를 짓겠죠?)

또한 전, 답의 가치가 대지로 바뀌면 상당한 가치상승이 있는 거죠.. 그래서 전체적인 땅에서 감보율을 적용해서

전,답이 100평이었다면 제자리에 환지 40평을 주고 감보율은 60%정도 적용하는 것이지요. 그리고 체비지는 감보율을 적용한다면 전체땅에서 일부가 남겠죠.(땅의 전체면적 100평에서 도로를 빼면 20~30평정도 남게되겠죠? 전체면적은 변동이 없으니 주인없는 땅이 생기게 되는 겁니다.)  그경우 사업시행자가 도로, 전기, 상.하수도등 기반시설 공사를 위해 일부 체비지를 정하고 이를 매각하여 공사비등에 충당할 수 있는 땅인셈이고 민간개발사업이라면 이것이 도시개발사업시행자의 수익금이기도 하죠. 채비지를 공개입찰로 분양할 수 있으니까요..

[Zoom in 서울] 서울시 소유 ‘체비지’ 사기 조심

[서울신문]“체비지를 판다는 말에 속지 마세요.”

서울시 보유 체비지를 둘러싼 브로커들이 활개를 치고 있다. 매각계획이 전혀 없는 땅이 인터넷에 매물로 나돌기도 하고, 시청 해당과에는 땅 매각여부를 묻는 전화가 줄을 잇고 있다.

서울시는 “체비지는 개인에게는 수의계약으로 팔지 않는다.”며 체비지 사기에 각별한 주의를 당부했다. 체비지(替費地)는 구획 정리 사업시 정부나 지방자치단체에 환수되는 잉여 토지로 이후에 각종 경비 조달 등을 위해 사용을 유보해둔 땅이다.

●사기꾼들의 단골메뉴 시유지

서울시에서 체비지를 담당하는 재무과에는 서울시내에 있는 체비지 매각계획을 묻는 전화가 하루에도 한두 통은 걸려온다. 대부분 “××체비지가 시중에 은밀히 매물로 나돌고 있는데 수의계약으로 판다는 게 맞느냐.”는 질문이다.

이 정도는 그래도 양호(?)한 편이다. 한때는 팔 계획이 없는 땅이 인터넷에 매물로 나오기도 했다. 대표적인 사례는 서울 강남구 대치동 학여울역사거리에 있는 1만 700여평 규모의 ‘학여울 체비지’이다. 이 땅은 부동산 브로커나 사기꾼들의 단골메뉴다. 실제로 이 땅은 U컨설팅업체가 인터넷 매물란 첫머리에 올려놓기도 했다. 또 서울시에서 은밀히 인수자를 물색 중이라는 소문이 돌기도 해 서울 경찰청에 수사를 의뢰하기도 했다.

서울시 도시관리과 김동호 팀장은 “올해만 해도 5∼6차례가량 건설업체로부터 학여울 땅 매각여부를 묻는 전화를 받았다.”면서 “시중에 이 땅이 매물로 나돌고 있다는 얘기를 건설업체로부터 들었다.”고 말했다. 현재 이 땅은 중소기업전용전시장인 서울산업통산진흥원이 들어서 있다. 사용기한은 오는 2110년 6월까지이다.

●체비지 매각은 연간 단 두 차례

서울시는 체비지를 1년에 상·하반기 두 차례 나눠서 매각한다. 지난 5월21일 한 차례 매각했고, 이달 말 또 한 차례 매각한다.

매각은 대부분 한국자산관리공사가 공매한다. 수의계약이 있지만 공공기관과의 거래에 한정된다.1981년 이전 점유자에게 매각 우선권이 주어지지만 대부분 50평 이하 면적이며, 그나마도 점유자는 대부분 1981년 이후에 자리를 잡은 경우가 많다.

장경환 재무과장은 “서울시의 모든 체비지는 공공기관간 거래가 아닌 한 자산관리공사를 통해 이뤄지고, 또 서울시가 모르는 도시계획시설의 매각계획은 없다.”면서 “고위층을 사칭해 체비지 등의 매각제의를 해올 때는 서울시에 문의하라.”고 조언했다.